新加坡房产的集体收购,竟隐藏着这么多财富

2018年05月04日     783     检举

2017年新加坡有12个楼盘被集体收购,其中永久地契和99年地契各占一半。2018年已经有12个楼盘完成了集体收购。

2018年2月份,Brookvale Park 公寓被发展商集体收购,每户可以得到250万至440万新币的赔偿,这个公寓最近一次的交易是在2017年6月份,成交价是162.8新币万。市场成交价格和收购价相差88万新币。

同样是在2月份,凯德集团收购了Pearl Bank Apartment (珍珠苑)公寓,每名公寓屋主预计可获得180万元至490万新币的赔偿,这个公寓较小面积单位,最近一次的交易是在2016年6月份,成交价是100万新币,市场成交价格和收购价相差80万新币。大面积单位的成交价和收购价相差都是百万新币以上!

新加坡的集体收购就这样造就了一大批的百万富翁,您心动了吗?

这篇文章目的就是让大家了解集体收购,进而参与集体收购,将来也因集体收购而受益!

集体收购就是发展商向公寓业主买下整个公寓,然后把原建筑拆除后再重新发展新的项目。

屋龄在15年以上,楼层较低,容积率(plot ratio)还未被充分利用的公寓,被集体收购的潜能就高。发展商能够在原有土地上重新建造面积更大、楼层更高的项目,就可以获取利润。公寓的空地越多,发展商的兴趣就越大。公寓越是老旧,保养的越差,业主就更愿意被集体收购。

业主通常希望集体收购的价格至少比市场价多50%,否则他们就可能不投票支持集体收购。外国人有资格购买各种类型的公寓,店铺,办公室和厂房,包括可能被集体收购的老旧公寓和各种商业房产。

容积率(Plot Ratio)就是一个楼盘的地上总建筑面积除以用地面积。在100平方米的土地上建房,每层建筑面积100平方米,假设建造2层,总建筑面积200平方米,容积率就是2.0;如果建造3层,每层建筑面积50平方米,总建筑面积150平方米,容积率就是1.5,依次类推。

容积率低的楼盘,密度相对小。容积率决定该项目允许修建的最高楼层。发展商特别看重那些容积率被提高的项目。在市区重建局的网页可以查询每个楼盘的容积率,网页地址是https://www.ura.gov.sg/maps/# 点击左边的“LAND USE PLANS”可以看到“MASTER PLAN”,点击“MASTER PLAN”就进入容积率的页面,在搜索框输入邮编或地址,就可以找到容积率,也可以下载手机应用程序APP “MasterPlan14”。以下图片的圆圈处就是容积率。

公寓业主若要启动集体出售程序,就要先成立一个集体出售委员会,这个委员会的任务就是与业主以及发展商沟通,寻求房地产经纪公司为屋主提供集体出售的咨询服务,咨询服务包含聘请独立的估价师为项目进行估价、协助委员会办理相关手续,以及策划如何向发展商推销该项目。法律顾问则负责拟定集体出售的相关法律文件,如买卖双方最终签订的集体出售协议等。

集体出售委员会的首要任务,就是说服尽可能多的业主签署集体出售协议。屋龄10年以上的项目被集体出售,必须征得至少80%的业主同意,这些业主所占的分层地契份额(share value)和拥有的单位楼面面积,都必须至少占有整个项目份额的八成。屋龄未满10年的项目,则必须征得至少90%业主的同意。

在征得至少80%的业主同意后,制定具体的销售计划,项目就开始在市场上寻找买家。房地产经纪公司会刊登广告,邀请有兴趣的发展商出价投标。一旦集体出售委员会和发展商谈判成功,就可以向分层地契局申请集体出售,在获得该局批准后,才算大功告成!

如果100%的业主同意集体出售,就不必向分层地契局提交集体出售申请。否则在获取80%-99%的业主同意之后的12个月内,必须找到愿意收购的发展商,并且向分层地契局提交集体出售申请。不然整个集体出售程序就要重新开始。

拒绝集体出售的少数业主,在这个阶段可以向分层地契局要求取消集体出售申请。分层地契局将根据不同情况做出决定。如果业主对分层地契局的决定不满,还可以通过司法途径提出申诉。

2007年的浩然大厦(Horizon Towers)集体出售,最终被高等法庭裁定集体出售交易无效。

倘若未能争取到法定比例的业主的同意,这一轮的集体出售就停止。政府的条例规定,重新启动新一轮的集体出售,必须是在2年之后。其目的就是避免那些拒绝集体出售的业主被打扰。

集体出售交易完成后,发展商通常会给业主3到6个月时间寻找新住处。但是业主必须向发展商缴纳租金,并继续支付公寓的物业管理费和房地产税。

一个项目从准备集体出售到完成整个程序,至少需要1到2年时间,在这期间各种情况都可能发生,甚至中途夭折,必须重新开始。集体出售是个漫长的过程,需要提前做好准备。

需要注意的是,如果您买的公寓单位,1年之后被集体收购,相当于把单位售卖给发展商,所以您还是需要支付8%的卖方印花税。目前的政策是,1年之内被收购,卖方印花税是12%,第2年是8%,第3年是4%,第4年就免税。购买具备集体收购潜能的房产,需要把买方印花税,额外买方印花税以及卖方印花税等一起考虑。

除了普通公寓,发展商更容易集体收购私有化中等入息公寓(HUDC)。HUDC的屋主当初都是以比较低的价格购买,发展商就可以用低于普通公寓的价格收购。以下是目前还没被集体收购的6个HUDC:Braddell View,Chancery Court,Ivory Heights,Laguna Park,Lakeview Estate,Pine Grove。

以下是新加坡全岛范围,199个具备集体收购潜能的公寓介绍,我把这些公寓按照地理位置分成东部,西部,南部(中部)和北部。有兴趣的读者可以加我微信一起探讨。

The Sovereign

The Sovereign 是1993年落成的永久地契项目,总共87个单位,距离达科达地铁站1370米,步行距离到未来的Tanjong Katong(丹戎加东)地铁站,容积率2.8,四个房间的单位,面积244平米,开价500万新币。

Seaview Point

Seaview Point 是 1994年落成的永久地契项目,总共34个单位, 距离达科达地铁站1620米,步行距离到未来的Tanjong Katong (丹戎加东)地铁站,容积率2.8,暂无待售房源。

Versailles

Versailles 是1994年 落成的永久地契项目,总共55个单位,距离达科达地铁站440米,容积率2.1,暂无待售房源。

Peach Garden

Peach Garden 是1970年落成的永久地契项目,总共41个单位,距离达科达地铁站1510米,距离未来的Tanjong Katong(丹戎加东)地铁站少于500米,容积率 2.8,暂无待售房源。

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