为什么新加坡80%的人都住组屋?

2018年05月05日     1608     检举

炫耀公共住宅计划的国家何其多,但很少有国家会像新加坡这么投入;4/5的新加坡永久居民居于政府建造的补助房屋,而且大多数都是自住。

将新加坡想像为低税天堂的游客,见到如此巨大的公共组屋系统,必定会十分惊讶。然而,建屋发展局(HDB)是新加坡经济和社会政策的关键,是执政党人民行动党的基石,也是非常吸引人、却又十分棘手的模式。

建屋发展局成立于1960年,以取代英国殖民者的城市计划机构。建屋发展局一开始的目标,是为贫穷家庭建造出租房屋,但在4年内,就转为建造向民众销售的公共组屋。

新加坡前总理李光耀稍后写道,他认为,房屋所有权普及化,可以让每一位公民与国家利害相连,也能让华人、印度人和马来人更加紧密。政府利用权力取得许多土地(目前政府拥有新加坡约90%的国土),并逐步将新加坡人从平房村落移往混凝土高楼。

今日,新加坡约有100万户组屋,大多聚集于核心区外围的新市镇。每一年,政府都会出售新一批预售组屋,主要销售给首次购屋者;每户皆为99年的租赁权,并以低于市场的价格出售,但成功申请者必须等上三、四年,房屋才会建造完成。

新加坡人也可以选择向屋主购买现有组屋,并由买卖双方议定价格。初次和二次购物者,无论是买新屋还是旧屋,都可以获得政府补助。政府以配额确保每区组屋的华人、印度人和马来人比例,能反映全国的人口组成,避免形成种族聚居区域。

买3房便宜多少?

去年,榜鹅( Punggol)的新三房组屋,平均价格约略超过30万新币(664.7万台币)。符合收入条件、取得政府首次购屋补助的人,最多可获得7.5万新币(约166万)的补助。在次级市场购买相似的组屋,价格约会高上1/5至1/4。购买私人建商建造的公寓(主要销售给外国人和最富有的新加坡人),价格可能会多达3倍。

新加坡人用来购买组屋的现金,部分是由中央公积金(CPF)提供;CPF是全国性的强制存款机制,绝大多数的工作年龄公民,都得将20%的月薪(雇主必须额外提供17%)存起来。

公民有权取出部分储蓄作为组屋的头期款,许多人也有权获得建屋发展局提供的低廉房贷,并将每月缴入CPF的金额用来支付部分或全部的房贷月缴额。

从许多方面来看,这套系统十分成功。

新加坡几乎完全没有流浪者,组屋看起来有些单调,但干净、安全、室内空间够大,也比香港、伦敦等部分富有城市的同类住屋选择更易于负担;建屋发展局表示,首次购物者平均只需将低于1/4的家庭收入用于偿还房贷。

它对政府来说也相当划算。2015-16年,国库用于住房的支出为18亿新币(总预算的2.4%),已足以补足建屋发展局的年度赤字(建屋发展局本身的预算为170亿新币,它有获得政府放款,但也会向银行和债券市场借款)。新加坡政府表示,建屋发展局于1960年代成立至今,获得的补助总额约略超过280亿新币。

新加坡不需要传统的、以税收支持的退休金机制,原因之一就是补助与住房连结在一起。其理论在于,几乎所有的新加坡人在退休之时,都会拥有自己的房屋,也会有存款。

愿意在退休后换间小一点的房子的人,生活也会相当不错。愿意在父母居住的地区购买房子,就能获得额外的折价;此举可鼓励新加坡人协助照顾年长者,有助减轻政府的负担。

这套系统也是人民行动党得以执政近70年的原因。

支持者指出,将住房视为要务的政党能获得民众信任,并不令人意外;不过,极高的房屋拥有率,确实也让新加坡选民极度风险趋避。人民行动党的候选人常会在选举时指出,位于投给反对党地区的组屋,会最后才获得政府资助的升级。

此外,政府亦利用自身对住房系统的掌控,来形塑新加坡人的生活。能否购买组屋的规范十分严格;部分规范有助压低成本,但也带有浓烈的家长主义气息。

夫妻优先

影响最广的就是优先提供给夫妻(近年新加坡积极提升生育率),单身者亦可申请,但得等到35岁才行。

因此,年轻成人常会继续住在家里,等到结婚才搬出去。同性伴侣的婚姻并不合法,因此也有着相同的处境。1990年代中期的道德恐慌后,未婚母亲也发现,他们比其他家长更难购买组屋。

与英美的社会住宅方桉相较,最贫穷者获得的补助极少;通常只有家庭月收入低于1,500新币(约新台币3.3万)的人,才能取得补助出租住房,而且只有套房和一房住宅,不适合处境艰困的家庭。建屋发展局表示,收入略高于此数的人,应该就有能力透过机制购买房屋。

另一方面,组屋所有权和安适退休生活之间的关联,也不像过去那么强。

年长新加坡人似乎超乎预期地喜欢原本的房子,而非释放资本,改与孩子同住或是改住较小的房屋。解决方法之一就是,年长者现在可以将他们认为自己用不到的租赁期间回售给建屋发展局。然而,此机制并未发挥强大的效果,部分原因即为,组屋拥有者还没能完全接受,组赁期间结束后,房屋可能会失去一切价值。

这套极度重视房屋拥有权、轻忽租屋的系统,能否继续满足新加坡人的需求,亦有待观察。

有些人质疑,年轻成人投入房贷的金钱,也许应该用来创业。购买组屋所需的承诺,也不仅只是婚姻;搬家或是在头5年想出租房屋,都得寻求核可。

目前而言,这似乎是相当合理的交易。然而,纵有建屋发展局提出的诱因,新加坡人仍旧愈来愈晚婚;即使近期的降温措施降低了物价,物价上升已然压缩荷包。

今日的买家,也必定无法享有父母和祖父母享有的、新加坡高速成长之时的资本报酬。

风险在于,年轻人可能会不再视这套系统为国家资产,而是视之为镀金的牢笼。

狮城新闻APP

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