新加坡高租金回报率的楼盘有哪些?

2018年05月05日     754     检举

新加坡的私宅交易市场已越来越活跃,房价也已稳步上升,特别是即将TOP的新私宅的销售价格更是节节攀升。在这涨声四起的氛围下,私宅租金市场又是如何呢?过去几年来新加坡私宅的租金价格持续走低。然而,出租合约却持续走高;据房地产门户网站SRX的数据,今年1月份新加坡公寓租赁量增长了21.7%,租金总体上涨0.5%。这样看来,今年的私宅租赁市场已走出低谷,迎来春天了。

在这样的背景下,让我们回顾和展望新加坡私宅的租赁市场。虽然近几年的租金价格持续走低,但不少豪宅的租金仍然居高不下。据市区重建局的资料分析,至少有一套/栋的月租金达新币S$30,000元或以上的豪宅有38栋。最高月租金达新币S$85,000元。但这些私宅并不一定是租金收益率最高的住宅,因为这些豪宅的售价也相当昂贵。新加坡私人公寓现阶段的平均租金收益率为3%左右,可以说是处于历史最低水平。

在这里,我们根据相关资料对租金收益率进行了系统分析,总结出8栋公寓,它们的租金回报率均等于或高于4%。这些公寓包括Lumiere、Alexis、West Bay condominium、Suites at Orchard、Haig 162、The Centren、Kerrisdale和Burlington Square。这些公寓中,只有一栋位于核心中央区,就是Suites at Orchard;有3栋拥有永久地契;只有一栋距离MRT超过500米。进一步分析表明,租金回报率高的私人公寓通常位于离市区较近的地方,离地铁站的距离也不远,且附近的教育资源丰富。

新加坡“房事”有喜了

“房事”是每个成年人都热衷关注的热门话题,因为这关系到养儿育女、传宗接代的大事,就连政府也连续出台多项措施进行必要调控。经常关注“房事”的朋友应该已经认识到,新加坡的私人公寓市场已越来越热闹,房价也已稳步上升。今年初,《联合早报》采访了戴玉祥产业研究部东南亚区域主管李乃佳,他说,“新私宅价格自推出市场以来普遍上涨了。

一个原因是市场的乐观态度推高需求,房价也跟着上升。另一个原因是新私宅项目的价格,通常会在即将取得临时入伙证时上升”。

该报道认为,今年将取得TOP项目的新私宅价格比数年前推出时涨逾10%。新加坡房地产联合交易网SRX于3月13日发布的2月份私宅转售价格预估数据显示,代表大众化私宅的中央区以外(Outside Central Region,OCR)的价格涨幅环比上扬最高,达2.2%。代表高档私宅的核心中央区(Core Central Region,CCR)和代表中档私宅的其他中央区(Rest of Central Region,RCR),转售价则分别比1月增加1.5%和1.7%。

私人公寓的租赁市场迎来春天了

相对于节节升高的私宅房价,私人公寓的租赁市场又是怎样的一番景象呢?让我们晒晒一则干货。根据新加坡平方尺研究(squarefoot Research)数据,过去几年来新加坡私宅的租金价格持续走低。然而,出租合约却持续走高。Cushman&Wakefield的主管和研究负责人Christine Li认为,随着新加坡经济在2018年的进一步发展,包括专业人士在内的更多外国员工将被聘用,许多整体重建项目将被拆除,私人住宅的入住率可能有所改善。欣乐国际研究咨询执行董事麦俊荣指出,2018年的新私宅供应总量预计7900个,与2014-2016年的平均年度供应量1万9600个单位相比,少了超过一半。所有这些因素已经或将进一步稳定或活跃沉寂多年的私宅租赁市场。据房地产门户网站SRX的数据,1月份核心中央区CCR租金下降1.3%,RCR和OCR租金分别上涨2.7%和0.2%。总体而言,1月份新加坡公寓租金上涨0.5%。SRX指出,1月份的租赁量增长了21.7%,估计有4,198套公寓单位出租,而12月份的租赁量只有3,449套。与去年同期相比,1月份的租赁量比2017年1月签署的4,023套提高4.3%。这样看来,今年的私宅租赁市场看来已走出低谷,迎来春天了。

哪些公寓的租金最高?

虽然近几年新加坡的租金市场疲软,但仍然有不少私人住宅的租金相当高,这些私宅主要分布在核心中央区。我们进一步分析了位于第9、10和11邮区的私宅月租金情况。根据市区重建局(URA)的资料,我们分析了三年来这三个邮区的有地和非有地私宅的租金情况。我们发现,大部分月租金高过新币S$30,000的私宅属于有地住宅。我们总共找到38座这样的私宅。最高月租金达新币S$85,000元,这栋洋房位于第10邮区的Cluny路。另外7栋月租金超过新币S$50,000元的洋房分别位于Nassim Road、Queen Astrid Park、Tanglin Hill、Claymore Road、Buckley Road、Paterson Hill和Belmont Road。

除了有地住宅,有些非有地私宅的月租金也相当高。如位于第10邮区的Sarkies Green公寓,其中的一个面积超过3000平方尺的单位,于今年一月以月租金新币S$70,000元成交。另一个公寓单元,其面积也超过3,000平方尺,位于Handy Road的Nomu公寓,于去年1月以月租金新币S$50,000元成交。

哪些公寓出租回报率最高?

租金高的住宅,其租金回报率不一定高,因为高租金伴随着高房价及可能的高贷款额和高的维护费用等。这样,以上提及的最高月租金住宅,均未能成为出租回报率最高的住宅。许多朋友购买公寓除了自住也拿来出租,以收取租金回报。新加坡私人公寓现阶段的平均租金收益率为3%左右,可以说是处于历史最低水平。可能的原因包括政府的外来人才政策、银行贷款的低利率、整体房价处于较低水平、政府组屋的供应量提高等。银行的定期存款低于2%,股票的平均股息收益率在可比较范围内但风险更好。这样,房地产仍然是一个有吸引力的投资类别,是个不错的选项。许多朋友购买房产时一定会考虑所购买房产及其附近类似房产的租金回报率。目前的总租金收益率是通过将发展项目的年租金收入除以相应项目的最近转售价格来计算的。我们根据edgeprop和市区重建局的资料为确保一致性,在分析租金回报率时,仅考虑2017年1月至2018年1月涉及单卧室和二卧室单元的租赁和销售交易,以及此类单元至少5次销售和5次租赁交易的项目。根据这样的分析,总共有8栋公寓的出租回报率等于或高于4%。这些公寓包括Lumiere、Alexis、West Bay condominium、Suites at Orchard、Haig 162、The Centren、Kerrisdale和Burlington Square。这些公寓中,只有一栋位于核心中央区,就是Suites at Orchard;有3栋拥有永久地契;只有一栋距离MRT超过500米。下面让我们简要介绍一下这8栋公寓。

Lumiere

Lumiere公寓位于02邮区的Mistri路,楼高45层,合168个单元。丹戎巴葛地铁站,市区(Downtown)地铁站和直落亚逸Telok Ayer地铁站都位于步行范围。乘坐汽车4分钟和11分钟即可抵达中央商务区和乌节路。Lumiere的设施十分豪华。您可以在设有私人小屋的室内游泳池畅游,然后在室外日光浴平台和露台尽情享受自然阳光。在运动设施、设备齐全的健身房和瑜伽室运动健身。邀请您的家人和朋友在烧烤区或带设备齐全的餐饮厨房的多功能活动室享用盛宴,然后到游戏室和娱乐室,以及好莱坞风格的放映室享受休闲时光!

Lumiere还提供电梯和个人储物/自行车储物柜。附近有许多购物商场,如Icon Village,Amara购物中心,国际广场和丹戎巴葛广场等。这些购物中心提供各种设施,如饮食,娱乐和零售场所。附近也有不少超市,如Cold Storage @ Altez,Fairprice Finest @ Finest Amara和Fairprice @ Tanjong Pagar等。附近教育资源丰富,如亚太商学院(Asia Pacific School of Business)新加坡营销学院(Marketing Institute of Singapore),Cantonment小学,珠宝设计与管理国际学校(Jewellery Design & Management International School),灵感设计国际学校(Inspiration Design International School),Chatsworth国际学校(乌节),CHIJ(Kellock)和拉丁马斯小学等。

Alexis

Alexis位于03邮区的Alexandra路,属永久地契项目,距离东西线的年、女皇镇地铁站仅7分钟步行路程,距离繁华的波那维斯塔转换站也仅6分钟车程。这栋现代化建筑5层楼高,建有293个住宅单位。

公寓配备各种豪华娱乐设施,适合希望享受充满活力的度假式的城市生活方式的夫妇或专业人士。公寓位于市区边缘,居民可以享受极大的便利,减缓熙熙攘攘的城市生活带来的压力。公寓的一大特色就是长达75米的天际游泳池,这是迄今为止新加坡最长的天际游泳池之一。公寓还配备有各种餐饮、健身、娱乐设施、设备供居民使用。公寓附近购物商场林立,如附近的新加坡最大的购物中心之一--Apointpoint Mall,满足您一系列的餐饮,购物和娱乐设施。公寓附近交通方便,只要10分钟车程,就可到达新加坡环球影城(USS)、滨海湾金沙或圣淘沙名胜世界,享受愉快的一天。公寓四周教育资源丰富,如有女皇镇中学、MDIS、Bukit Merah中学、Radin Mas小学、Crescent Girls'School以及世界知名的新加坡国立大学(NUS)都位于附近。另外,距离Buona Vista Fusionopolis和Biopolis Science Park只有2个地铁站的距离。公寓距中央商务区也只有8分钟车程。

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