新加坡买房如何避税

2018年05月22日     744     检举

居住在新加坡的外国人和新加坡本地人都会接触到印花税。无论是租房还是买房,只要签订了合同,都需要为合同缴纳印花税。

如果是1年的租房合同,那么合同的印花税相当于年租金除以250,2年合同就再乘以2,以此类推。假设月租金是$3,000,1年合同的印花税就是$3,000 X 12 / 250 = $144; 2年合同的印花税就是$288。

税务局规定,即使是租房间而不是整个单位,也是需要为租房间的合同缴纳印花税。通常是由租客缴纳合同印花税。屋主缴纳每个月的物业管理费和每年的房产税。缴纳印花税之后,税务局会提供印花税证书,租房合同才具备法律效力。

所有的印花税证书都是黑白的PDF格式,因此容易被伪造。但是每份印花税证书都有一个编号,在税务局的网站输入这个编号就可以验证印花税证书的真伪。伪造印花税证书会被判坐牢罚款。

买方印花税

买方印花税(Buyer Stamp Duty),缩写BSD。这是在新加坡购买任何类型的房产都需要缴纳的税种。只要房价超过$36万,买方印花税的计算公式就是,房价的3%减去$5,400。假设房价是$100万,买方印花税就是$100万 X 3% – $5400 = $24,600。目前公寓的最低价格大概是$50万,所以这个计算公式通用。

额外买方印花税

额外买方印花税(Additional Buyer Stamp Duty),缩写ABSD。是政府为住宅类房产降温的重要举措。2011年12月8日,政府宣布开征ABSD,外国人需要缴纳10%的ABSD。2013年1月12日,政府宣布进一步上调ABSD到15%。

1)外国人在新加坡买房,无论购买的是第几个房产,统一征收15%的ABSD。

2)外国人和新加坡公民或永久居民联名买房,如果不是以夫妻关系购买,按照 外国人15%的ABSD征税。

3)永久居民购买第1个房产,征收5%的ABSD,第2个或更多,ABSD都是10%。

3)公民购买第1个房产免除ABSD,第2个房产是7%的ABSD,第3个房产或更多,ABSD都是10%。

4)夫妻双方有一方是永久居民,另外一方是外国人,双方联名购买的所有房产,全部按照外国人15%的ABSD征税。

5)夫妻双方有一方是新加坡公民,另外一方是外国人,双方目前都没有任何房产,双方联名购买的第1个房产,按照公民第1套免交ABSD。除此之外,全部按照外国人15%的ABSD征税。

6)夫妻双方有一方是新加坡公民,另外一方是新加坡永久居民。第1种情况是双方目前都没有任何房产,双方联名购买的第1个房产,按照公民第1套免交ABSD。第2种情况是公民已经有1个房产,永久居民没有任何房产,双方联名购买的第1个房产,按照公民第2套,征收7%的ABSD。其他情况均按照永久居民第2套,征收10%的ABSD。

7)夫妻双方都是永久居民,联名购买的任何房产,征收的ABSD和以1位永久居民购买的相同。也就是第1个房产,征收5%的ABSD,第二个或更多,ABSD都是10%。

8)夫妻双方都是公民,双方目前都没有任何房产,双方联名购买的第1个房产,按照公民第1套免交ABSD。如果其中一方已经拥有1个房产,或者双方都已经拥有1个房产,或者双方已经联名拥有1个房产,需要再联名购买第2个房产,按照公民第2套,征收7%的ABSD。除此之外,全部征收10%的ABSD。

发展商向政府购买土地的5年之内,如果无法出售所有的单位,发展商也必须缴纳ABSD,这种ABSD相当于购地价格的15%,再加上利息。现在土地价格高涨,一些地段的涨幅已经超过15%,所以发展商宁可选择缴纳15%的ABSD,也要坚持到将来房价上涨的时候才出售剩余的单位。

额外买方印花税退税

如果购买了第2个房产,同时抛售第1个房产。税务局允许符合条件的买方申请退还第2个房产的ABSD。申请条件是:夫妻必须有一方是新加坡公民,而且在完成第2个房产交易的6个月之内抛售第1个房产。

买方夫妻都是永久居民,即使在完成公寓交易的6个月之内抛售组屋,也是没有资格申请退税。

如何合法规避额外买方印花税(ABSD)

1)如果您是冰岛,挪威,瑞士或列支敦士登这5个国家的公民或永久居民,或者您是美国公民,那么您购买新加坡房产缴纳的额外买方印花税(ABSD),和新加坡公民等同待遇。因为上述国家和新加坡签署了自由贸易协定,税务局只能按照新加坡公民的ABSD征税。

2)税务局规定,只要是根据遗嘱,继承法或回教继承法分配的房产,不需要支付任何税务,包括ABSD。如果房产是以产权赠与的方式转移,被赠与者也是需要按照市价缴纳ABSD。

3)如果买房的双方都是永久居民或者都是公民,建议以其中的1位永久居民(公民)的名字购买公寓。将来如果购买第2个房产,就以另外1位永久居民(公民)的名字购买,避开更高的ABSD,而且可以申请80%的房贷(如果联名购买的第1个房产的房贷尚未还清,第2个房产的贷款顶限是50%)。建议买房之前先申请银行的贷款原则批准,避免支付了定金又面对资金短缺的问题。

4)如果孩子是公民或永久居民,而且年龄未满21岁,父母亲可以通过信托人的形式帮忙孩子买房,按照孩子的公民或永久居民的第1个房产征税。这种方式的缺点是孩子没有收入,不可以申请银行房贷,所以需要支付全额房款,另外律师费超过$4000(普通交易的律师费是$3000之内)。

5)并非所有的房产都是按市价交易。如果市价是$100万,卖方愿意半价出售,买方还是要按照$100万的房价缴纳印花税。税务局规定,显著低于市价的房产交易,按照市价征税。

6)如果买方同意以$100万成交,但是买方要求购房合同列明的交易价格是$80万,就可以按照$80万而非$100万缴税。这样做虽然可以节省一笔印花税,但不是合法行为。如果其中一方因为某种原因反悔,拒绝完成交易,会造成严重的后果。

7)新加坡破产法规定,如果卖方以显著低于市价的价格售卖公寓,卖方又在交易完成的两年内破产,法庭就会查封破产者之前出售的公寓,抵偿给破产者的债权人。

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