在新加坡购买新公寓还是二手公寓?做选择时你需要知道这些

2018年06月08日     1899     检举

新加坡圈房产专栏作者彭威

“一千个人眼里有一千个哈姆雷特”,购买新公寓还是二手公寓,同样没有标准答案。像购房这样重大的决定,普通人一辈子也经历不了多少次,所以无论多慎重都是应该的。而慎重是一种态度,光有态度也还是不够的,还有方方面面的东西需要了解。本文将把所有平时接触不到的数据,展现在大家面前,协助有需要的朋友做出最佳选择。

先让我们看看,对于这个问题,整个市场是如何选择的:

以上的表格,就是新加坡URA城市发展局热腾腾刚刚出炉的,新加坡到2014年第三季度为止,每季度的公寓交易总量。表格统计了新房和二手房各自的销售数量。红色框中的数字,就是新房和二手房的按季度数字。不难看出,绝大多数季度,新房的销售数量,都要大于二手房的转手数量。在有些季度(黄色标注部分),新房的销量是二手房的两到三倍。

那么供应方面呢?新加坡URA城市发展局公布的数字,2014年第三季度,在售的新公寓数量为5845套。二手房的在售没有官方统计,根据某大房产网站的估计,大约为5万套。也就是说,在供应方面,反而是二手房要大大多于新房的。

市场的选择是显而易见的。

我们再来看下一组数据:新加坡未来几年将要完工的公寓数量,同样由新加坡URA城市规划局发布。

从这组数据我们可以看到,公寓的供应2016年到一个高点,之后逐年减少。虽然这里说的是公寓供应,但是这组数据和开发商完全没有关系。决定因素只有一个,就是政府的土地供应。新加坡政府是很有效率的政府,在世界上是名列前茅的。在土地供应的宏观调控上做的很好,该增加的时候增加,该减少的时候减少,绝不拖泥带水。

对于我们买家而言,无法影响更无法控制政府的政策,可以做的是,顺着政策的方向,搭个顺风车。结合第一张表和第二张表,可以看到一个现象:在市场上新房较多的季度,二手房的交易量会被新房的交易量蚕食;而在新房较少的季度,二手房的交易量则会和新房不相上下。结合新加坡的另一个政策:新公寓在购买后的4年内如果出手,将需要缴纳一个高额的惩罚性印花税,4年后出手则不用缴纳。公寓修建的时间也算在4年以内,政策的目的是防止投机性的炒房。也就是说,2014年底购买的公寓,到适合卖的2018年底,刚好是市场上新房供应很少的时候。

那么,为什么相对于二手房,市场更倾向于新房呢?我的理解是这样:二手房不是从石头里蹦出来的,也是从新房转换而来的。一手买家买入新房,到出手的时候,加上当初自己交的税,加上预期的利润,加上银行的利息放到公开市场出售,就变成了二手房。

有的二手房的价格很有吸引力,尤其是比较旧的公寓。直接从价格上说,确实比新公寓便宜。即使是这样,依然不足以打动市场,成交量依然很小。这又是为什么呢?因为公寓有折旧,地契年限也缩短了。比如一个20年房龄的99年地契公寓,如果和一个新公寓比较价格,应该在现在价格的基础上乘以百分之一百二十五,这样的比较才是等价的。新加坡的99年地契和中国的70年地契是有本质的区别的,很多地都是私有的,绝不存在免费续签一说。

二手房有一个优势,就是现房。如果投资,可以多收两年租金;如果自住,则可以节省两年租金。这的确拉近了二手房和新房的距离。但即使考虑租金在内,市场认为新房依然带来了较高的投资回报。

也有个别的二手公寓,因为环境的变化(比如,附近修建新的地铁),如果可以抓住时机买入(在消息发布以前),可以带来意想不到的回报。这需要对新加坡发展政策很深入的研究,和一些运气。

二手公寓的买家,多为组屋提升人士。组屋提升人士因为需要解决住的问题,对公寓市场也接触不多,所以大多会选择二手公寓。二手公寓买家的存在是必须的,因为只有这样,市场的链条才完整。

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