新加坡楼市10年降温12次,为何越来越热?为何备受青睐

2018年11月18日     2975     检举

近些年来海外房地产投资趋热,成为大家熟悉的投资项目之一,不少人都投身到该行列中。在一些主要金融中心,房地产市场的总回报率中位数达到了10%的年收益,所以近几年的房地产市场看起来似乎表现要优于股市。纵观目前市场上的情况,值得投资的海外房产有不少,但在权衡利弊后就会发现,和遭遇瓶颈的热门投资地比起来,新加坡房产市场显然是一块还未被海外投资者过度“开垦”的净土,正在受越来越多投资人的追捧。

投资者初印象

初看新加坡,这里大楼高耸、满眼葱绿,是一座魅力无限的港口城市。这里约有18万人口资产过百万,6万美金的人均GDP让这座城市成为了全世界最富有的国度之一,堪称亚洲版摩纳哥,难怪有不少政商界名人在此置业。

最宜居城市

虽然是闻名于世的金融中心,匆忙之余,新加坡白天却有着海岛的宁静,夜幕落下后,顶尖的酒吧、餐厅和娱乐设施都透露出大都市的风范。新加坡国土面积虽小,却有着最合理的国土规划,满眼葱绿,如同建在一座花园中。作为全球治安最好的城市之一,“夜不闭户”在新加坡再也不是天方夜谭。对于中国人而言,在新加坡生活也完全没有语言障碍,因为70%以上的国民都是华人,使用双语的家庭有90%,文化相近,便于融入,也为打算在新加坡发展的技术人士带来了很多发展机遇。

教育资源

新加坡拥有两所亚洲最顶尖的学府:新加坡国立大学(NUS)和新加坡南洋理工大学(NTU)。泰晤士高等教育在2月7日发布了亚洲大学排名,NUS连续第三年登顶,清华大学、北京大学分列其后。而在2018年的QS亚洲大学排名中,NTU和NUS分获第一、第二名。

新加坡投资环境

新加坡经济属于外向型经济,以转口贸易和金融中心而闻名全球,吸引外资是基本国策,所以无论是对个人还是企业都创造了一个高度开放的投资环境。在世界银行发布的《全球经商环境报告》中,新加坡连续八年坐稳榜首,在其他的有关投资环境的评价指数中,新加坡也均名列前茅。

房价趋势

从近15年的房价来看,虽然中间有短期周期性波动,总体呈现出上升的趋势,从2005年至今,新加坡房价整体已经翻了一番。

新加坡无外汇管制

在新加坡,资金可自由流入流出,不管款额多大,只要你申报并且理由合理,新加坡金管局基本都会予以批准,甚至企业利润汇出也没有限制和特殊税。

新加坡房产投资五大优势

撇开对新加坡的第一印象,更深入得去探究新加坡房地产,就会发现更多值得投资者注意的门道。从投资人的角度看,在海外置业,主要看两个关键因素:一看风险,二看潜力。香港房地产市场是典型的高风险,高收益,价格几乎已达临界点,虽然居高不下,一旦崩盘就一溃千里。而新加坡房地产市场则成功找到了“风险”和“潜力”之间的平衡点,尤其是对有意规避风险的投资者而言,这里绝对能够让你游刃有余。

在瑞银集团(UBS)公布的最新一期“全球房产泡沫指数”中,评分最低的三个城市分别是芝加哥、米兰和新加坡,而香港高居榜首。其他存在泡沫风险的城市包括:香港、慕尼黑、多伦多、温哥华、伦敦和阿姆斯特丹。

2018房产泡沫指数

存在泡沫风险的房地产市场主要有这些特征:房地产价格波动幅度较大、没有稳定的周期和频率、货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加等。

泡沫指数过高会造成什么后果?指数过高说明房地产有严重的市场溢价情况,这种情况会导致利率上升,贷款条件收紧等等后果,这些都可能会引发经济结构和社会结构的失衡,造成房产市场的突发崩盘。雪梨就是其中一个最好的例子,今年年初,雪梨房价下跌了30%,这种大幅度下跌无疑是每个投资者的噩梦。

新加坡政府有着超强的干预市场能力。2008年全球金融危机爆发之后,美联储实施量化宽松政策,导致大量外资涌入新加坡,从2009年至2013年期间房价上涨高达60%,一跃成为亚洲房价第二高的城市。在此背景下,为控制房地产市场持续升温,新加坡政府先后出台了八轮降温措施,以控制房价的不断上涨。

从此图能看出,新加坡政府一直在积极调控楼市

在2018年7月里最新一轮的降温措施再向外国人征税额外5%,外国人需要支付的额外买家印花税达到了20%,这次确实能看到成效,但也没有影响到楼市的发展,最近一季度房产价格仍然略有上涨。从调控结果来过,政府是希望价格上涨的,只是要把这个上涨控制在缓慢且稳定的水平。而且对比世界上其他主要城市,新加坡的政策对外国买家仍然很宽松。外国人在新加坡购房还可以最高获得60%的贷款比例,而贷款利率仅为1.8-2.1%。

对比全世界主要城市,新加坡房地产价格显然有更大的升值潜力。新加坡和香港是最有可比性的两个城市。2018年金融危机后,随着资本向新兴经济体的转移,香港和新加坡的房地产价格的增长百分比达到了两位数。与香港不同的是,自2013年政府的调控以来,新加坡房价经历了一段缓慢下跌的过程,房价得到了良好的控制,而且在这15年里,新加坡房地产市场一直呈现稳步上升的趋势。

而目前香港住房价格约等于香港家庭中位数年收入的19倍,新加坡仅为5倍。香港黄金地段目前的最高尺价是新加坡每平方尺的4-5倍,新加坡的GDP增长率却比香港更高。这也就意味着新加坡房产的升值空间要比香港高得多。

从长期来看,新加坡房产市场将会是一个供不应求的状态。在新加坡政府2013年发布的人口白皮书中,预计新加坡人口在2030年将达到650-690万,而目前的住房供应量仍然不足以应对这一人口增长。

政府在2013年人口白皮书上对2030年的规划

1990至今单身家庭的增长趋势

同时近几年单身家庭的增长也会刺激小户型的住房需求。虽然政府对房价调控有度,然而在供需不平衡的情况下,新加坡的房价长期来看将依然保持上涨的趋势,而且不可能出现有价无市的局面。

全球顶尖金融中心

在过去几十年里新加坡成为继纽约和伦敦之外全球第三大金融中心,同时,新加坡也是亚洲最大的外汇和大宗商品交易中心。新加坡的金融市场将大量外资引入,为本地区的经济发展提供了良好的基础。

新加坡一向以低失业率闻名,常年维持在1.9%-2.2%之间,低失业率确保了经济和住房需求的稳定。

在过去的10 – 15年里,新加坡货币对印尼盾,马来西亚林吉特和人民币的升值幅度更大 ,所以新加坡货币相对而言强劲和稳定。即使在金融危机最严重的2008年,因为有非常完善的金融体系,新币继续保持为全球最稳定的货币之一。不到500万人口的富裕岛国,却拥有超过1700亿美金的外汇储备,世界排名第8,人均外汇储备率居世界第一。货币稳定会带来什么好处?海外投资者对新加坡市场的信心,因为外资更倾向于流入政府强大、经济活跃、货币稳定的国家。外资持续的流动性为新加坡创造了一个优越的投资大环境。

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