买房想赚钱 | “二手”PK“新房”,我该“怀旧”还是“喜新厌旧”

2019年01月16日     909     检举

新加坡房产市场强劲,即使政府种种的降温措施 (包括2018年七月的最新措施),买家们还是继续进场。问题已不是新加坡房产该不该买,而是买什么。什么房子比较有机会让你赚钱。

购房者常常纠结到底该买“二手房”还是“新房”,而这其中的利弊该如何评估,着实是一件复杂的事情……

有些买主喜欢“新楼盘”,

有些则偏爱“转手屋/二手房”;

这其中的利弊该如何评估?

“新楼盘”、“二手房”,购买流程有什么差别吗?

转手出售有什么约束吗?……

今天,就为大家分析一下二者的优劣势,

不妨参考一下再做决定!

付款模式

新楼盘

新楼盘处于逐步支付模式 (progressive payment, 根据建筑进程付款)。这意味着在购买新楼盘时,每月的贷款是根据楼盘的工期决定的。期房通常是从200 / 300元起,可以用公积金或现金付款。

假设在支付了购房首付款后,买家没更多的公积金或现金,那还有时间累计储蓄而不必觉得还贷有压力。即使不需要贷款买房,付款也是依据建筑进程逐步支付的。在楼盘建好拿锁匙时,付款额也只是达到85% 而已。在楼盘建好大概一年后,得到建筑竣工合格证书,付款额才算达到100%。

二手房

无论是自己住还是出租,购买二手房意味着可立即搬入。若是购房用于出租,一旦找到租户,就可以开始收取租金了。二手房是建好的房子,所以在交易完成时,需即刻开始支付正常的每月足额贷款额。因此,买主需要备足足够的现金流负担每月贷款额。

3年卖家印花税(Seller's Stamp Duty)

新加坡买房子后,如果在三年内把房子转售,需支付卖家印花税 (第一年出售需付售价的12% 印花费,第二年8%,第三年4%,三年后则不需要)

新楼盘

新楼盘是根据建筑进程付款,前段时候的分期付款相当低,买家可以相对轻松地度过前几年。到了楼盘建好时,即便不满三年,手中也积攒了一部分资金(可以用于负担卖家印花税)。到时候要卖房或是出租都可以自由抉择了。

二手房

买家从开始就得支付100% 完整的款项,而且要维持至少三年的SSD期限。如果房子租不出去,而买家也缺乏持有力,那么可能就得在持有房子后的三年内把房子售出。这样算来,需要支付卖家印花税,终归算是亏钱的。

价格

新楼盘

开发商需要在政府规定的期限内将房屋出售完。否则将会面临罚款。如果业绩不理想,开发商通常会削减利润调正价格或用一些其他方式吸引买家;等待下一个上升周期,到时再调整价格把钱赚回。买家需要比对市场价格,选择最合适的时间出手买入,才能获得更高的预期回报。

近年来一些价格合理的项目包括:

GuocoLand在Aljunied的 Sims Urban Oasis(盛世名园),其中2015年平均售价仅为每平方英尺S$1,3xx,

大巴窑的Gem Residences平均售价为每平方英尺S$1,4xx。

当前具有巨大潜在上涨空间而价格吸引人的项目包括:

位在Eunos 的 Parc Esta(东景苑),售价为每平方英尺S$ 1,6xx-S$1,7xx ,

第9区的Martin Modern(玛庭豪苑),其价格仍然低于每平方英尺S$2,5xx。

即将推出的新项目One Meyer – 位于15区加东公园地铁站前 – 将会以诱人的价格出售。

↑ Parc Esta 东景苑

↑ Martin Modern 玛庭豪苑

根据历史趋势,价格合理的项目更有可能在最初几年为业主带来最大的资本收益。(附上一些价格图表:这些楼盘价格增长幅度最高的时候都是在项目出售到竣工期间)

Marina Bay 从出售到竣工时价格上升幅度最大

↑ Soleil @ Sinaran 从出售到竣工时价格上升幅度最大

↑Citylights 从出售到竣工时价格上升幅度最大

↑Trevista 从出售到竣工时价格上升幅度最大

Caspian 从出售到竣工时价格上升幅度最大

此外,开发商的定价往往更合乎逻辑。面积大的单位尺价低于面积小的单位尺价;楼层越高单位价格越高。

二手房

一些买家比较喜欢从个人手中购买二手房,认为这样更有可能减小支出。的确,有些新买家很幸运的以低于之前屋主的价格购买到房子,但这种情况十分罕见。

一般来说,大多数业主只拥有一套或两套房子。且大部分业主具有一定的房屋持有力,通常不会因为市场疲软而降低叫价。大多数屋主希望通过转手赚取更多的利润,因此经常会有卖家提出不切实际的要价。

针对买家,很难看出屋主给出的转手价格是否合理。因此,即使两个单位的条件相似,常有低楼单位的叫价高于高楼单位价格的现象。

房子状况

新楼盘

新楼盘竣工后,发展商需为买家们提供一年的免费维修期。新楼盘内包括地板,空调设备,衣柜、冰箱和洗衣机等设施,为买家在装修方面节省了开支。如果房子是拿来投资出租的,买家只需添加灯具、窗帘,即可放租。不同于转售房屋,需要为改造消耗另一笔钱款。

二手房

转售市场中的销售条款是基于“对买方的 ‘自我承担风险’告诫” (Caveat Emptor)拟定的。这意味着买方是“以待售屋子的现状为基准” (“as is where is” basis) 买下房子的。因此,如果买主在领取钥匙后发现屋子有些重大问题,却不能要求卖方修复。肉眼的体验很难一时检测到的常有问题,例如空调失效;白蚂蚁或霉菌;天花板漏水或水管漏水等等。

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