新加坡此轮牛市还能持续多久

2019年01月31日     2,772     检举

猪年似乎是楼市的一颗福星,过去三轮猪年显示,楼示逢猪必涨,今年农历年天干的@已”属土,地支的“亥”是生肖的猪,属于“土猪年”,今年的猪年是否会让投资者过个大肥年?

第一轮周期 2003-2008 (人口政策和集体出售高峰期)。

2003 年我在新加坡一间车行做会计,亚洲金融危机来临,我的车行老板结束营业。

2004年我误打误撞加入房地产行业,这里要感谢李显龙总理上台,当时很多人申请永久居留,甚至很多厨师、建筑工人、陪读妈妈多拿到永久居民,当时薪水$1600 到$2000.00 就可以拿到永久居民,高中毕业就可以了。所以很多人就买房子,当时贷款的额度是90%,也就是头期10%,郊区文礼、兀兰等的4 房式组屋是$20万元左右,头期只是$3 万元左右,很多永久居民买二手组屋,后来很多人在2011 年和2012 年卖了二手组屋,赚了$20 多万元,申请新加坡公民,买了一手政府组屋。再过4年半2016年又卖这间组屋,赚人生的另一桶金,所以时间很重要,也有个别顾客从2006 年挑户型和楼层,到2012 年也没买,错过了良机.时来铁成金,运去金成铁。

到了2006-2007年遇到了大牛市。

2007 年的集体出售高峰期,当时有多达88个房地产项目成交,总值115亿元。

出现了买家一窝蜂进场抢购、大量投机或投资买卖房地产活动的热潮。当时的买家买房如买菜,不管99年或永久地契,先买为快。单单那一年总共就有接近1万5000个新私宅单位售出,导致房价飙涨23.6%,每月房价都创新高。

市区的The [email protected] Marina Bay, 有一套800多尺的2房,一年转手四次,有些转手的交易手续还没有完成,就有12-18万的利润,买主贷款也不拿了,卖掉拿利润再买别的。这样的例子太多,2007那一年价格飙升40%。

2008年

美国金融危机,全球股市的持续下跌.受金融风暴的影响,经济不景气的新加坡送了一份圣诞大礼—— $2元的拥车证破新加坡历史纪录。

第二轮周期 2009-2016 (各国货币政策超发)

第二轮从2009年开始,新一轮的牛市非常强劲,为什么非常强劲?

原因一:给金融体系注入流动性

2009 年3 月18 日美联储推出的一项“量化宽松”计划:

将在6个月内购进最多3000亿美元长期国债;同时进一步购入7500亿美元抵押贷款相关证券和1000亿美元房贷公司债券。

这项高达1.15亿美元的 “输血”立即作用于全球市场,股市、债市、汇市、大宗商品市场均出现强烈反应。除了美元狂贬值,似乎什么都在涨。

2008年底,中国推出四万亿救市计划,新加坡推出了23亿新元的经济刺激计划,2009年1月,新加坡政府再度推出了国家有史以来最大的经济刺激计划,总额达到了205亿新元。并首次要求民选总统批准动用49亿新元储备金;此外推出了“特别风险分担计划”,计划公开给所有本地公司及落户新加坡的海外中小型企业申请。新加坡第二次放宽货币政策,新元不贬值。

总理李显龙在2009年4月18日的国会上宣布,解除40年来有关设立赌场的禁令。新加坡第一家赌场,耗资44亿美元的圣淘沙名胜综合娱乐城,赌业一开,游客挤爆,2010达到1160万人次,GDP应声直涨,成了当时亚洲增速最快的国家。

在适时的救市政策和对外政策下.

“新加坡的增长呈现V形复苏,这是一个强劲的复苏。

2009年3月开始市场强力反弹, 我带了顾客买了兀兰的Casablanca,还有Jurong point 楼上的Centris ,当牛市的时候,很多屋主拿了支票等三天才签合同,而这三天时候,很多屋主反悔卖给另一家出价更高的一方。所以我很担心卖家不签合同,也还好,他们都签了,Jurong point 楼上我们买的时候是$98 万元(3 房式),到了2011头 年我们就卖了$120 万元,赚了$20 万元,扣除佣金。

我的顾客2009年8月买的时候才70万,当时贷款90%,本金放不到10万,结果再过一年半后后起到120万,他们这些买家早己实现了第二套房产,在这之后2011我的买家投资了马来西亚和英国、泰国、菲律宾.

2008年和2009年很多屋主卖了房,没有及时再进场,以为房地产还会跌,可是房地产不仅没跌,甚至更高,错过房地产另外一个进场的机会,再观望中错失机会。

历数新加坡五年来的房产降温措施

第一轮降温措施:2009年9月14日

针对私宅销售,取消以下两项优惠措施:

1。取消延迟付款选项(即等到新屋建成交锁匙的时候再还贷款的选择)

2。取消仅付利息的贷款选项(即直到新屋建成交锁匙的时候仅付利息的贷款选择)

第二轮降温措施: 2010年2月20日

1。针对私宅销售,执行卖家印花税政策。凡是买入私宅不满一年即卖出的卖家,将征收卖家印花税,税率同买家印花税相同。(注:买家印花税精简算法公式=房价的3%-5400)

2。最高贷款额度从90%降到80%(直接向HDB申请的贷款除外)

第三轮降温措施: 2010年8月30日

1。卖家印花税政策的征收年限从一年扩大到三年。即针对买入私宅不满三年即卖出的卖家,将征收卖家印花税。第一年内卖出,征收税率同买家印花税相同。第二年内卖出,税率等于2/3买家印花税。第三年内卖出,税率等于1/3买家印花税。

2。对于拥有至少一个房屋贷款的买家,购买下一套房产时,最低现金首付额度从5%提高到10%。

3。第二套房产的最高贷款额度从80%降为70%。

4。即日起,拥有私宅的买家如果购买转售组屋,在半年内必须卖掉私宅房产。在8月30日之前已经拥有组屋的私宅屋主不受限制。

第四轮降温措施: 2011年1月14日

1。卖家印花税政策的征收年限再度延长到四年。从第一年到第四年卖出房产,向卖家征收印花税额度分别为:16%,12%,8%和4%。

2。第二套房产的最高贷款额度从70%再次调降为60%

3。非个人买家购买私宅的最高贷款额度调降为50%。

第五轮降温措施:2011年12月8日

1。即日起,开始征收额外买家印花税(ABSD)。针对不同买家身份,额外买家印花税额度如下:

l 外国人或非个人买家:房价的10%

l 购买第二套或更多

注:如果联名购买房产的买家拥有不同身份,政府按照最高的ABSD额度征取。例如新加坡人和外国人联名购买房产,将征收10%的ABSD。

第六轮降温措施:2012年10月6日

1。即日起,所有住宅贷款的最高年限不得超过35年。

2。如果住宅贷款年限超过30年,并且贷款人届时将超过65岁的退休年龄,第一套房产的最高贷款额度将限制为60%。第二套及更多房产的最高贷款额度将限制为40%。

3。非个人买家的最高贷款额度再度调降为40%

第七轮降温措施: 2013年1月12日

这一轮降温措施的影响深远。

1。即日起,扩大额外买家印花税(ABSD)的增收幅度和范围。

l 外国人或非个人买家:房价的15%

l 购买第一套房产的PR买家:5%

l 购买第二套或以上房产的PR买家:10%

l 购买第二套房产的新加坡人买家:7%

l 购买第三套或以上的新加坡人买家:10%

2。第一套房产的最高贷款额度保持为80%。第二套房产的最高贷款额度再度调降为50%。第三套或以上房产的最高贷款额度调降为40%

非个人买家的最高贷款额度从40%调降为20%。

9/2009 年到01/2013 年

这七轮降温,仍是上涨趋势。

在2006年至2011年的房地产兴旺期,每年的私宅销量中有一二成是由外籍买家贡献。不过,在2011年12月,政府出台专门针对外国人和非个人买家的额外买方印花税(ABSD),税率等于房价的10%,这导致2012年的外籍买家比率跌至7%。2013年1月,政府再把外国人必须缴付的ABSD税率提高至15%,进一步压低外籍买家的需求,外国买家流失。

第八轮降温措施- 2013年6月29日

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