整体出售获益业主们怎么花这笔意外之财的呢

2019年03月22日     967     检举

2016年5月至2018年8月是新加坡的整体出售热潮,短短两年多的周期产生了价值206亿新元的交易,使其成为整体出售历史上第二强的周期。

图片来自联合早报图表

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整体出售获益的业主们是如何利用这些到手的意外之财的呢?仲量联行根据其参与大量成功的整体交易及其与受益人的互动而分享了观察结果。

整体受益者做出的选择确实多种多样,因此了解影响其决策的几个关键因素非常重要。

整体销售获益情况

整体出售家庭的选择取决于收到的整体销售收益的金额。金额越大,受益人的选择范围越广。从2016年到2018年的整个周期中,大约有7,000名私人房主受益,但他们收到的补偿金额差别很大。

根据仲量联行的分析,大约39%的家庭每户得到200万新元的补偿,32%在200万新元到300万新元之间,20%在300万新元到500万新元之间。

虽然那些享受较高补偿的人们可能在使用他们的钱时受到的限制较少,但是如果他们在同一地点寻找同等的替代住宅,那么支付较低的其他人(例如低于200万新元)的灵活性要小得多。

影响替代房屋决策的另一个重要因素是受益人的生活方式目标,这取决于生活中处在哪个阶段。退休人员或职业生涯晚期的人将在活跃的职业生涯阶段或与家庭成长的人中有不同的优先级。每个成功的整体项目都有老年人,中年和年轻家庭的比例,因此他们的需求会有很大差异。

监管制度

2016年至2018年的整个周期是2007年最后一次整体销售繁荣后的第一次重大复苏。

在最近的周期中,私人住宅市场已经在2010年至2013年间实施了降温措施,包括减少借款限额,卖方印花税(SSD),附加买方印花税(ABSD)和总债务偿还比率(TDSR) )。

2018年7月再次推出更强劲降温措施,附加买方印花税(ABSD)增加,借款限制降低,以适应市场上涨的需求和价格。这些降温措施对整体受益人的行为和决策产生了重大影响。

图片来自联合早报图表

他们会搬到哪里去?

对于作为自住业主的整体受益人而言,这一直是一个主要问题。许多项目的特点是居住在那里多年的“长期”居民。习惯于并熟悉周围环境,他们往往对同一地点有亲切感。

然而,在同一地点买回新的替代房屋可能具有挑战性。例如,Shunfu Ville 1,668平方英尺的公寓单元的整体销售补偿金额约为178万新元,而JadeScape是整体收购该公寓后新的99年租赁开发项目,在2018年9月推出后,以约280万新元的价格售出1,647平方英尺的单位。

许多整体销售的共同经验是补偿金额可能不足以回购在同一地点或类似楼面面积的新单位。这使得整个受益人可以购买一个较小的新单位或者更旧但更宽敞的转售单位。

对于那些宁愿只将部分销售收入用于替代房屋并保持投资余额或节省现金的许多整体受益人,他们通常最终会寻找转售房产。

因此,许多整体受益者在寻找同一社区的替代住宅时,也必须考虑其他地点以扩大他们的选择范围。在尝到了整体销售的甜头之后,一些受益者在一个有可能成为未来整体的开发项目中寻找替代家园,以便再次得到甜头。

还有一些整体受益者并不急于找到一个替代房屋,因为他们觉得他们有时间在当前的市场条件下进行挑选,他们在过渡期间租房,但这是少数。

人口老龄化也影响抉择

新加坡的人口老龄化反映在其常住人口的年龄金字塔中。 2008年,60岁及以上的新加坡居民占常住人口的12.9%,但10年后的2018年,这一比例攀升至20.5%。

在许多整体项目中,可能构成相当比例居民的老年人不再需要类似规模的替代住房,并且可能倾向于将更多的整体收益用于退休资金。在Shunfu Ville 的整体受益者中,这种趋势似乎更为明显。很多人选择建屋局转售单位作为他们的替代住房,减少他们的负担能力,使他们有相当数量的现金储蓄。

整体销售带来的意外收益也帮助那些仍在工作或与家庭成长的人一起升级到更大的家庭,以符合他们的生活方式愿望。这可能是较新的公寓甚至有地住房中更宽敞的单位,特别是对于那些获得300万新元到500万新元或更高补偿金额的人。当然升级也可以是位置,例如从郊区到城市边缘或黄金地段。

投资者的选择

除了自住业主之外,许多整体销售的业主是投资者,持有他们的单位以获得租金回报。作为第二或多个住宅物业的业主,附加买方印花税(ABSD)阻止了许多投资者购买另一个住宅单元。一些人决定探索对非住宅物业或其他途径(如金融市场)的投资。由于近年来租赁市场一直充满挑战,一些业主也厌倦了寻找租户,而宁愿从其他来源获得被动收入,例如房地产投资信托(Reits),这可能带来比租金更高的回报。

还有一些反馈意见认为,拥有一个以上住宅物业的一些整体受益人通过以21岁以上孩子的名义购买私人住宅进行再投资,以免产生附加买方印花税(ABSD)。

此外,还有其他受益人将部分整体销售收益转嫁给子女,使他们能够单独获得私人住宅。有些配偶在整个集团之前共同拥有自己的单位,在整体销售后“脱钩”并以一个名字购买替换单位,以便保持以另一个配偶的名义购买另一个单位的灵活性。

狮城新闻APP