2019年,花EC的钱买公寓

2019年03月27日     1,404     检举

很多朋友对新加坡的组屋早就有所耳闻,但是近年来市场火热的EC和公寓分别是什么?这两者有什么区别?

今天升学宝来跟您详细聊聊。

EC? 公寓?

EC:随着新加坡经济的发展,人们收入水平和生活质量不断提高,开始追求更好的居住环境。于是上世纪90年代末,执行共管公寓Executive Condominium(简称EC)诞生了。EC是介于组屋与公寓之间的物业品种,旨在帮助新加坡家庭以低于市场的价格拥有公寓。

公寓:私人公寓Condo是新加坡另外一类房屋,指由私营房地产商开发的住房,因为是房地产商开发的,所以会更高大上一点,设施更完善,价格也比组屋高很多。

EC≠公寓

一张对比表格,升学宝帮您梳理EC和公寓在各维度限制上的区别,方便您做出正确的选择。

EC

公寓

拥有限制

政府要求在EC拿钥匙后半年内要卖掉组屋,屋主名下不可以再有组屋,这个限制打碎了一些人想要同时拥有组屋与EC的计划

可以同时拥有组屋+公寓,甚至多套公寓

抽润限制

如果跟政府买过BTO或者买组屋时拿过津贴,那么在买EC后不仅要卖掉HDB,还要给政府交转售Resale Levy

没有这项限制

时间限制

如果夫妻任何一方名下有公寓或者海外住宅,那么需要全部卖掉后等待30个月才能申请购买新EC

没有这项限制

租售限制

EC建好后需要自住5年后才能卖给PR,期间不能整套出租,建好10年后才能卖给外国人。也就是说,购买新的EC大概等13年才完全私有化(建3年,从拿钥匙开始10年后完全私有化)

购买公寓3年后出售就没有卖家印花税,有些甚至还没有建好就可以转售了,拿钥匙后随时可以整套出租

身份限制

EC至少需要公民+PR才能购买

公寓对购买者的身份没有限制,夫妻双方可以一人买一套公寓来投资,来避税

收入限制

家庭月收入不能超过14000新币,并且需要同时满足房贷月供不能超过月收入的30%以及买家所有债务月偿还额不超过月收入的60%两项限制,对收入要求高

公寓仅受买家所有债务月偿还额不超过月收入的60%这一项限制,也就是说,同样薪水,一般来说公寓贷款会比EC多很多

选择限制

可挑选的EC非常有限

无论新盘还是二手公寓,有更多的选择

新加坡房价在整体上升

投资银行摩根史丹利(Morgan Stanley)预测:

新加坡房地产价格到2018年底前上涨10%,到2030年增加一倍;

高力国际(Colliers International)报告预料:

在2018年与2019年将每年上扬5%,并在之后两年放缓至每年3%,四年之间预料上扬17%;

华侨银行OCBC投资研究部预测:

新加坡房价在2018年走出谷底开始反弹

星展银行DBS预测:2019再上涨3%.

国民收入提高了,就意味着购买力的提高,相应各种商品的价格自然也会提高,其中房屋价格也会相应增长。

新加坡的房地产泡沫是非常低的,房地产平均价格只有平均年收入的4.8倍,表明这是一个非常健康和合理的市场。这里的房价对危机的抵抗能力非常强。随着经济进一步发展,这样的房价必将有很大的上升空间。

2019年,EC的尺价将是硬伤

升学宝分析了从2017年到2019年的EC尺价,得出一个结论:

2019年的EC尺价过高,相对于同地段公寓的尺价没有明显优势,削减了增值潜力。

2017

2017年推出的杨厝港路Hundred Palms Residences平均尺价750-800psf,比起周边私人公寓的价格便宜15%-20%,还是值得投资的,群众的眼光也是雪亮的,7个小时内这个项目就售罄了。

2018

2018年推出的Rivercove Residences没有延续Hundred Palms Residences的业绩,原因很简单,一个字,

包括最近跳出来的单位,尺价有些都已经超过1000psf了!EC作为带福利性质的“政府公寓”,这样的价格实在太贵了

2019

期待2019年的EC能便宜点?

Sumang Walk EC这块地17个发展商竞争,最后CDL成功夺标,地价psf ppr$583,加上建安成本和开发商利润,2019年EC平均尺价超过1000psf几乎是板上钉钉!

《联合早报》上在2018年底就已有分析师预测“EC开盘尺价破千元料成常态”

这三个私人公寓的尺价堪比EC,值得入手!

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