新加坡、深圳的公寓卖的比住宅贵,武汉何不效仿

2019年05月11日     1,549     检举

因为产权年限、配置差异、转让税费及小孩入学等原因,武汉乃至全中国的公寓产品售价普遍低于周边住宅。

但深圳一楼盘打破了这个宿命,让众多10万+豪宅只能望其项背。

2019年年初数据显示,该楼盘目前公寓二手房挂牌均价约在18万元/㎡左右,众多单位超过20万元/㎡,最高报价已经逼近33万元/㎡,总价3.2亿元,多项价格指标均远超顶豪林立的后海湾片区。

壹:新加坡公寓,50项配套只是标配!

放眼国外,新加坡严格的买房机制导致公寓的售价比组屋高出一头,城市中心的公寓售价甚至超出排屋。其中究竟暗藏着怎样的逻辑?

尽管这几处公寓都是建于超级综合体之上,拥有极其丰富高端的配套,售价具备超越周边住宅的潜质是重要原因,但起决定因素的是对于配套的决心打造。

新加坡地少人多,作为解决众多无法享受住宅的家庭和外来人群置业需求的主要产品,公寓成为实现开发利润最大化的主要阵地。因此,在提供高品质精装居住型产品的同时,面对室内空间的局限性,新加坡公寓产品多将原本属于个体的配套设施集中以社区共享交流空间的形式体现。

新加坡因为地处热带,公寓均配备有泳池,甚至多个。公寓产品拥有50项公共配套只是标配,质素稍好的都在60-80项,今年新推的Riverfront Residence,公共配套甚至高达101项,泳池多达3个。

深圳不少公寓项目在配套建设方面也有尝试,但囿于地块的限制或开发利润的要求,总感觉是浅尝辄止,意犹未尽。例如首层高架空,室内外高效对景;利用下沉庭院组织人流,打造特色公共活动空间,增加小区公共景观面积;首层入户大堂高6米,石材门头与玻璃雨棚的尊贵、时尚造型导入,营造酒店式尊贵感仪式感。

又比如结合采光天井、挑高门厅,设计强大公共共享空间,满足社交功能与室内功能;每隔三个标准层设计一个空中花园,配备有公共厨房、洗衣房、娱乐室和会客厅等功能区,停车场甚至为每套单位配置万物仓;设置会所,并拥有游泳池、咖啡厅、健身室、休闲交流区、练操房、多功能室、乐器房等丰富配套。

在产品构造上,也要讲究户型方正、南北通透、分区合理,50平以上的产品可以带阳台和独立厨房。

贰:武汉公寓低价取胜的无奈!

在这波上涨周期内,存在有公寓产品拉低整体售价水平的情况。小面积、低单价、低总价、低门槛,似乎成为公寓的共性。

由于建筑规范的约束,武汉商务公寓的居住属性普遍不强,包括没有阳台、不通燃气等。再加上使用年限仅有40年,公寓售价低于住宅实属正常。因此,开发商多数会设计成较小面积,以便以低总价拓展目标客群基数,实现顺利销售。

在武汉实施住宅限购之后,众多公寓项目也努力往居住属性方面靠拢,包括出现了龙湖、远洋、碧桂园泰富城、四新天祥广场、光谷青年汇等公寓产品,尽管有阳台、燃气大量出现,解决了没房票家庭的资产配置需求,客观上也让更多刚需客群完成生根武汉的重任。

但问题却不容忽视,容积率普遍奇高,造成多数公寓产品更像是集体宿舍,单套内部空间狭小、功能划分不足,社区综合配套不足,只解决了低层次的住的问题,而没有真正解决更高诉求的生活本质问题,出现“住,在家中;生活,在别处”的尴尬。

叁:2019武汉在售公寓

窥见2019年的武汉公寓市场,葛洲坝龙湖江宸、绿地铂瑞公馆、东湖金茂府、华发中城荟、远洋汉口中心及东方境世界观、碧桂园晴川府、太子汉府、越秀金融汇、国潮中心等一众武汉标杆楼盘都将推出自家的公寓产品。

其中,龙湖的商业、绿地的超高层、金茂府的科技、中城荟的商务、远洋的文化、晴川府的江景、太子汉府的小资、国潮中心的书店,都是其公寓产品独一无二的配套。

在此之上,赋予很好的产品力,是有可能脱颖而出,与住宅一较高下。

后记:说起来惭愧,武汉连续三年入围中国房地产销售面积前三甲,却没有一个叫得响亮的公寓产品。中国的房地产市场,住宅产品做得成功算本事,能够把公寓产品做得成功,算功夫。

能不能在公寓内,做一个很酷的电影院、一个很文艺的书店、一个宽敞明亮的游泳池?这样的公寓,不再是有钱人的玩具、不再是开发商的难题、不再是业主不感兴趣的产品,而是每个武汉人,想一直拥有的房子。

期待这些区域豪宅,做出问鼎武汉的公寓产品。

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