新加坡的居者有其屋,原来就是花钱租99年的房

2020-12-06     7,392

“衣食住行”是指人类生活维持所必需的饮食、穿衣、起居和出行,是人类社会生活的基本内容。

别的不说,单说“住”这一项,新加坡确实做的不错。

众所周知,新加坡虽然出了名的地少人多,但却能做到“居者有其屋”

自建国以来,新加坡政府经过半个多世纪的努力,在这片不足700平方公里,却容纳近六百多万人的国土上解决了91%的居民的住房问题。

2008年,新加坡的“居者有其屋”计划获得联合国公共服务奖。2010年更是获得全球人居领域的最高荣誉“联合国人居荣耀名册奖”。

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然而,阳光的另一面总会伴随阴影。

虽说新加坡是全球国民拥屋率最高的国家之一,号称“居者有其屋”,但人民真正的“拥有”这些房屋吗?

最近,一则消息再次把这个问题推向大众的视线:芽笼3巷排屋的地契将在这个2020年12月31日到期,届时,屋主须清空房子、缴付剩余费用,然后把产权与土地归还给政府。

也就是说:地契一旦到期,新加坡人必须把房子无偿上交给国家

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即便目前新加坡建国仅仅55周年,很多组屋距离地契到期还有很长的时间,但还是难免让很多人心生不满。

他们认为是新加坡政府欺骗了他们,“居者有其屋”原来是一个“假象”。

因为政府组屋在性质上与“政府租屋”没两样,期满后就得归还给最大的屋主——建屋发展局。

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01. 买房=99年租约?

引起大众不满的最主要的点就在于:说好的“居者有其屋”,如果地契到期就要无偿归还政府,那在新加坡买房不就是相当于租了99年的房吗?

这里先科普一下,在新加坡的房子,无论排屋公寓组屋,产权都会跟地契联系在一起,地契根据长短主要分三类:

永久(freehold),新加坡政府已经停止推出新的永久地契土地;

999年(999-leasehold),一般看到的豪宅,如排屋或独立洋房和半独立洋房;

99年(99-leasehold),新加坡政府新推出的组屋和私宅用地一律都是99年。

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除了少数“永久产权”的房子,大多数房屋都涉及到地契期满的问题。

比如占新加坡市场八成左右的组屋,地契一般都是99年。

99年呢,说短不短,说长也不长。所以,在新加坡有房、或是有意向在新加坡买房的人都很关心,99年地契约满后,还能住在“自己的”房子里吗?

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我们还是以开头提到的芽笼三巷排屋为例,毕竟它是新加坡建国以来第一个地契到期的房屋。

新加坡政府对其采取的处理方式很大程度上对之后到期的私宅的处理方式有参考意义。

这个问题与新加坡大多数人的房屋产权息息相关,说是万众瞩目都不为过。

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芽笼三巷排屋位于文庆路上段,沿着加冷河一带,共有191个单位的两层楼住宅。

这一带的排屋是1961年的房产证,房产期限只有60年,也就是2020年12月31日到期。现在仅剩37户原住户,多为年长者,其余基本都租给客工为居所,或租给宗教组织成为宗教场地。

早在2017年,新加坡土地管理局已发布通知,芽笼三巷191间双层排屋不再续约,将在2020年12月31日当天回收住户产权

针对房产处置,土地管理局也为每一户人家安排专属的专员,为大家排解产权疑虑。政府给足大家三年的时间做准备,看来非常有人性。

当局也承诺,会协助居民搬迁与度过转型期,而且不会让孤老者处在别无他选的处境。

但关于芽笼3巷的报道还是引发了新加坡民众的强烈关注。

2017年4月,70岁的许女士在接受《联合早报》采访时表示:自13岁便住在芽笼三巷的排屋,这间她居住了57年的屋子,再过三年,60年的地契便到期。

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非但资产价值化零,她还要面对老来无房的情况:

“我的房子还好好的,我不明白为什么它就会变成毫无价值,我还可以有房子住吗?”

她的疑问得到的答案是“不可以”,因为新加坡土地管理局(SLA)重申政府的立场表示,基本的政策是当地契到期后收回有关土地。

所以,许女士的这间排屋在地契到期后的处理结果就是:价值归零,收归国有

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很多民众对此表示不解:买组屋?那就是在新加坡政府这个房东手底下长期租房!明明付了钱,买了房,99年后却还要把房子还给政府,凭什么?

其实这么理解,某种程度上来说是没毛病的,因为新加坡政府规定,组屋屋主享有的产权年限为99年

于是有本地人愤愤不平地抱怨,组屋根本不是什么政府让利的买房政策,不过是个99年的长期租约。

自己不过是租了政府的房子:房子的首付就是押金,每个月从自己工资里支出的公积金就是租金,99年一到,房子被收回政府所有,得,租期结束了!

新加坡的居者有其屋,原来就是花钱租99年的房

针对这个问题,新加坡总理李显龙在2018年8月19日举行的新加坡国庆群众大会上解释了将地契年限设为99年的缘由:政府组屋的地契之所以定为99年,最根本的原因是为了确保这对未来的国人是公平的

李显龙总理表示,一个人向建屋发展局购买组屋,可以传给子孙;地契到期后,归还给政府,政府可以使用土地为未来一代兴建新组屋。

如果组屋地契是永久性的,新加坡迟早没有足够的土地为未来一代兴建新房屋,整个社会就会分裂为拥屋者和无法拥屋者,这是最不平等的现象,而且会分化社会。

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李总理还举例说明,假如一个人30岁结婚时买了一间99年地契的房子,等到40年后退休时,房子还能继续住59年,足以让人在没有负担的情况住到终老。

也就是说,如果你活到90岁,你都还能有三四十年的房屋余契,这三四十年的价值,你可以选择留给孩子,孩子如果不想住,你还能租或者卖掉。

用满99年的话,足够你和你的孩子使用,这还不够吗?

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说到这里,大部分人应该懂了:在新加坡买房,确实不止是个99年的租约。毕竟租来的房子不能转售,也不能传给儿孙。

但本质上,转售是不是“转租”,传给儿孙又是不是提前付房租,懂自懂。

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02. 中新房屋产权对比

要说房子这个事儿吧,对大多数人,尤其是中国人来说,都是非常重要的。

买房,几乎可以算得上一个中国人这一辈子的几件大事之一。

看到新加坡的地契只有99年有效期之后,本来一些想在新加坡买房的中国人可能会望而却步,想着:还不如在国内买个房子呢。

新加坡的居者有其屋,原来就是花钱租99年的房

事实真的如此吗?

不妨来看看中新两国房屋产权的对比

提前说明一下,这里比较的主要是新加坡的99年地契的组屋和私产与中国的商品房在房产性质、到期规定和未来安排的一些比较,不涉及新加坡其他地产类型。

不管是在中国还是在新加坡,房屋产权都由房屋所有权和土地使用权两部分组成

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在新加坡,这两项是合二为一的

所谓地契年限就是土地加上房屋本身一共可以使用的期限。

在新加坡买了房之后都会有一个产权证书,由新加坡土地管理局(SLA)颁发。 新加坡的土地管理制度类似英联邦国家的批租制度,除少数历史遗留的私人永久产权以外,城市土地的开发基本上是由政府控制。 规定年期内,土地可以转让、买卖;使用期满,土地使用权连同地上物无偿归政府所有。

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在中国,房屋所有权和土地使用权是分离

分离就意味着,房屋产权本身是永久的。也就是说,买个房子,这房子永远是屋主的了,没有期限限制,只要房子还在,房子就一直是业主拥有的。

但根据《中华人民共和国宪法》,房屋下面的土地产权,归国家和集体所有。屋主对土地只有使用权,土地的使用权是有期限的,比较常见的民用住宅是70年。

70年土地使用期满后,土地收归国有,但房屋仍属于屋主。

所以在中国买房有两个证:地上建筑所有权证和土地使用证。

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有人可能会问:70年后,房子还在,且属于自己,但是房子所在的土地使用权不归自己了,这可怎么办?

70年产权到期后,要是房子还在,可以有以下两种解决方法:

第一,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期;

第二,非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。一般是重签合同,续缴出让金。在土地使用权到期后,国家如果需要收回土地,房屋的产权人可以重新办理土地使用权出让手续,签订土地出让合同,向国家缴纳土地出让金,重新获得房屋的产权。

反正不管怎么样,简单来说,就是跟国家继续租这块地

新加坡的居者有其屋,原来就是花钱租99年的房

那在新加坡不能像在中国一样,继续跟政府租这块地吗?

就算屋主想续租,新加坡政府却未必肯。

03. 屋契到期后何去何从?

针对有声音促请政府让组屋地契到期后自动延长,黄循财早在2018年国会参与政府施政方针辩论时推翻了这种建议,因为不是所有人都希望自动延长地契。

“我们不能假设每个人都希望这么做。像我们管理过市镇理事会的人都知道,越老的组屋越需要维修。

若房子已超过99年,能想像它需要多少维修,这对居民将造成多大的费用负担?”

新加坡政府不肯把土地续租给屋主,那地契到期后,难道屋主就只能眼睁睁地看着自己攒钱买的房子价值归零,收归国有? 土地自始至终都是政府的,所以其实屋主对于这个问题没有太多选择的余地。

稍微有些自主性的解决方案只有一种:屋主们可以聚集起来投票决定,将地皮推出市场集体出售(En-Bloc)

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但集体出售能否成功,要看发展商竞标出价,由市场来决定

而且,集体出售这样的大事,牵扯到很多个家庭和巨额金钱,中间变数很多。

举个例子,地契从1986年算起的99年公寓顺福雅苑(Shunfu Ville),就在2016年5月以6亿3000元集体出售成功。

但这项交易却一波三折,包括少数屋主的反对。最初提出反对的屋主共有五个,最后剩两人反对。

还有一个办法是:等。

当然,这个方法只适用于组屋位于很好的地点,比如说位于市区,或者政府计划重建的地段的屋主。如果真就等到了组屋入选选择性组屋重建计划(SERS),对于屋主来说,是非常划算的。

选择性组屋重建计划(SERS)由新加坡政府于1995年推出,如果组屋入选该计划,那么政府就会按当时的市价买回,然后在同一地区新建组屋,有点类似国内的拆迁。

被选入SERS计划的屋主,又有新房,又能从赔偿和搬迁的配套中受惠,这感觉实在是太像中了彩票。

举个例子,入选SERS计划的麦博申巷第81座到第83座三座组屋的313户居民居住的组屋屋龄已约50年,建屋局将在循环路靠近麦波申地铁站,为他们兴建新的替代组屋,并且他们还将获得相当于市价的赔偿。

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但是别高兴的太早,自SERS计划于1995年推出以来,只有4%的组屋获选加入。

过去五年每年平均仅有一个SERS项目完成,进行中的也只有个位数。

过去几年,有很多屋龄达30年的旧组屋易主,有些买家抱着“高龄”组屋会获选,纳入选择性整体重建计划的期望而进场,却在2017年引起时任国家发展部长兼财政部第二部长黄循财的提醒:旧组屋未必都整体重建指出,只有位于土地尚未被充分利用地段的组屋,才会获选加入SERS计划

在新加坡,组屋的居住率占了九成,能不能入选SERS计划,也许真的只能拼人品了。

那些没有被选中到SERS计划里的组屋,到期之后是会被政府收回的。而且可以预见的是,未来能够纳入到SERS计划中的组屋会越来越少。

换言之,这个“中奖率”不是一般的低

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如果觉得干等著天上掉馅饼的几率不大,也可以不等,直接参与自愿提早重建计划(VERS)

自愿提早重建计划(VERS)是新加坡总理李显龙在2018年国庆群众大会上宣布的政策,居民可在组屋屋龄满70年后投票决定要不要加入VERS,选择是否提早把组屋售回给政府

如果大部分屋主投票支持加入,就是把房子卖给政府,政府将购回组屋重新发展,居民可使用售屋所得购买另一套组屋;要是居民投票反对,则可继续住下去,直到地契期满。

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具体细节还没有公布,因为VERS只会在组屋屋龄满70年后才推行,距今大概还有十几年的时间。

黄循财对此表示,政府将到各个组屋区收集民众看法再做决定。博纳集团主要执行员林永富则说,房契只剩大约20年的房产价值不高,因此居民不应该对VERS所得抱有太高的期望

以丹那美拉一带惹兰真巴卡古宁(Jalan Chempaka Kuning)的有地私宅为例,屋契剩少于20年的半独立式洋房与所有条件相似但属于永久地契的房产相比,便宜约九成。

新加坡的居者有其屋,原来就是花钱租99年的房

有房产经纪表示,新加坡寸土寸金,政府让居民在组屋达到70年时自愿决定要不要把房子卖给政府,这对屋主来说是好事。

不过他认为届时的赔偿率应该不会很高,相比之下趁房子还有价值推出转售市场售卖会更划算

各方面比较平衡的选择,就是买进比较新的99年地契住宅,并且在不太旧的时候卖出去。

一般来说,建好十年之内的住宅,无论是出租还是卖出都比较容易。一旦住宅建成超过了25年,很多买家就开始考虑年限问题了。

地契少过60年的住宅,通常在市场上就很难卖了

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若是组屋屋契进入中后期,受设施老旧、剩余契约有限,以及动用公积金储蓄购屋受限等因素影响,市场需求自然会逐渐转弱。

因此,多数家庭在住了一代人的时间后,可以利用住宅套现,不致于无法从旧组屋获益。

套现渠道包括出租房间、加入建屋局地契回购计划,以及“大屋换小屋”,购买地契较短的小型单位,利用剩余售屋所得加入终身入息计划,获取终身养老金等等。

总而言之,正如李显龙总理在2018年国庆群众大会上向组屋屋主保证的那样:当组屋99年地契到期后,他们不会无家可归。

对于一些新的组屋屋主来说,99年地契这颗“定时炸弹”还很远,很多人考虑的是住上五年左右,等到市场房价攀高时,转售出去。

即使不打算出售,以新屋的年限住上一两代人应该是足够的。

而对于购买转售组屋的屋主就要考虑好自己的情况,看清地契的年限,因为当组屋地契只剩下45年时,其价值会越来越低,银行很可能不愿意贷款。

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所以,看待组屋地契的剩余年限,应该像对待婚前协议一样,看个清楚,想个明白。

否则,当房屋的年限归零时,价值也就一点都不剩了,屋主可能只能把房屋归还建屋发展局,到时候,一分钱都拿不回来。

这也就给大家提供了一个在新加坡买房的避雷思路:尽量不要买地契短的!

资料来源:

1. 8视界新加坡:芽笼3巷土地月底归还政府 32户已找到永久住所

2. 联合早报:芽笼3巷 屋契仅剩3年 居民后悔没卖屋

3. 网络公民:旧楼有价?99年屋契如“计时炸弹” 买房养老还行得通吗?

4. 联合早报:建屋局局长蔡君炫:99 年组屋屋契足够应付两代人需求

5. 狮城BBS:新加坡房产的产权到期怎么办

6. 联合早报:洪奕婷:99年的问题

7. 8视界新加坡:李总理:99年屋契到期后 国人不会无家可归

8. 时代财智:中国“以房养老”vs 新加坡“屋契回购”

9. 联合早报:参与屋契回购计划 保留屋契到期屋主或可继续“租”住

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