最全解析新加坡房产与中国房产的区别

2019-03-09     3,531
最全解析新加坡房产与中国房产的区别

在这个人人谈房的时代,如何通过房产实现财富翻倍,已成为大家最关心的事情。

在新加坡买房投资,只要选对了项目,把握住房产的最佳出手时机,便可轻松获利,完全不比上班赚得少。

近年来,从发展商手里买新开盘的项目,然后在交房时或者交房几年后卖掉,从而赚取一笔中间差价,这几乎已经成为了新加坡本地人投资的一个共识。

除了投资价值,很多买家认为,目前在新加坡购房性价比很高,不仅有机会获得永久产权,还能享受优质的教育资源、安全的环境以及舒适的生活等等。

因此,那些既追求投资回报,又对生活品质有着高要求,还要考虑子女的教育和未来的买家,无疑优先选择新加坡的房产项目。

近日,中国政府发布了一条重磅消息!!可能取消公摊面积分分钟就上了热搜!

最全解析新加坡房产与中国房产的区别

这被解读为中国房地产交易将正式告别“公摊面积”,曾经“买100平米房子只得70平米”的心酸史也有望终结。撒花!!以前在中国,买的是”建筑面积“,然而在新加坡根本就没有公摊面积这回事。

也就是说,在中国买房你需要为下述公摊面积买单:

1. 产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室公摊建筑面积、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室,以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。

2. 套(单元)与公共建筑空间之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。

因此,购买人住在实用面积里,可付的是建筑面积的钱。感觉拿自己的钱养了别人。

而新加坡,算的是实用面积。建筑面积的算法比较繁琐。简单来讲,是根据各套房屋的套内建筑面积,求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积,比如门口的面积、楼梯等,都按比例算进每一个单位的建筑面积。物业费、暖气费都要算上公摊面积。

所以,同一个公寓单位,其建筑面积一定会大于实用面积,通常后者比前者少20%左右。在中国买一个“100平方米”的单位,和在新加坡买一个“1080平方英尺”(相当于100平方米)相比,后者明显感觉宽敞一点,就是这个道理。

那么,除了公摊面积的差异,新加坡房产与中国房产还有那些区别呢?

毛胚房 vs 精装修:

中国的新房有地板和厨卫设施或直接是个毛坯房,买家入住前需要进行非常大规模的室内设计和装修。而新加坡新公寓的室内配备一般在交房时已经有衣橱,地板,空调,洗衣机、厨卫设施,而且品质比较有保证。只需要购买灯具,窗帘床垫家具等就可以入住了。

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(新加坡)

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(中国)

无监管 VS 法律保障:

新加坡买房必须通过正规律师办手续过户,而国内是不通过律师无监管的新加坡的法律严谨,所以新加坡没有烂尾楼的情况发生。从交定金到收房政府都确保保护买家的利益。每一个发展商都一个发展项目监管账户,在交房前所有买家缴纳的钱款都是进入这个银行的监管账号的。而且发展商需要使用部分钱款也会被要求按比例以及严格把控使用

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(新加坡)

70年地契 VS 99年、999年、永居地契:

中国的房产地契通常是70年左右,而新加坡的则有99年、999年和永久地契之分。新加坡的房产因为地契年限长,颇受外籍人士青睐。其中,永久地契的房产一般要比99年地契的贵20%。尽管如此,永久地契一直很抢手,也深受中国买家欢迎,因为买家看准这块市场的保值与增值

这其中很大程度上因为新加坡的地皮比较少,想要建新楼必须拆掉现有的建筑。不像中国地皮比较多,还有可开发的地段。新加坡永久地契的地段价值比较高,所以如果进行集体出售、或是被政府征用的话,永久地契房地产的房主会可得到较高的补偿

物以稀为贵,永久地契房产越是少见,也就越炙手可热。此外,永久地契对中国买家还有另一大吸引力,那就是满足了“总觉得要给后代留下点什么”的传统华人心愿。所以说,新加坡房产能如此吸引外国买家,与地契久脱不了关系。

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(新加坡永久产权)

外国人不可贷款 VS 外国人可贷款:

在新加坡首次购房的买家,可向金融机构贷款的房贷比率顶限为80%,外籍人士一般则最高70%。在中国,外国人一般不能向本土中国银行贷款,只能通过外资银行或中国银行境外支行贷款。

原本新加坡和中国在房贷比率顶限方面有很大差别。不过两国都不断调整房贷比率顶限,因此两国的房贷比率顶限差别已缩小。外国人买新加坡房产不仅可以贷款,而且利率与新加坡本地人一样!新加坡贷款利率是发达国家里较低的,现在的贷款利率大约2%左右,很利于贷款买房。

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(新加坡)

租金收益低 VS 租金收益高:

在新加坡的平均租金回报率在3%+,中国大城市的约在2%左右。不论怎么算,新加坡的租金回报都超过上海的房子,租房不仅要看租金回报,也要看利率成本,比方说澳洲租金回报说是6%,但外国人银行利率也是6%左右,细算下来时不划算或者说中国房产把贷款利率成本算在里面,单看中国房产租金回报率是很少的。如果房产增值不可持续,那长期来看不是一个好的投资。

举例新加坡房产:

最全解析新加坡房产与中国房产的区别

某投资者于2017年5月花费90.7万新币购下850尺的三房项目,2018年接近项目交房的时候,同楼层同户型的单位成交价格为116万新币算下来。15个月的时间,该项目投资升值254,080新币。因为是投资的期房,该投资者若投入现金25% (226,980新币),另外75%贷款,那么,这15个月的资金投资回报率为113%,除去购买的印花税,相当于现金在15个月内翻了倍。平均每个月赚18,915新币,相当于企业高管一个月的薪水了吧!

以上只是冰山一角的例子。

期房付全款 VS 工程进度付款:

国内期房项目需付全额然后等待几年交房。新加坡期房是按工程进度分期付款的。比如在交付头期款20%和税,之后的付款流程如下:

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一般一个全新期房公寓项目需要3-3.5年建好,而在交房前需分期准备除头期款和税之外的40%的房款,交房时准备另25%的房款。住进去一年后才交最后的15%余款,非常人性化且保障消费者利益。另外外国人也可贷款,这样等待交房时的按揭呈递增趋势,并且数额相对不多直至交房

公寓设施:

新加坡新公寓设施很齐全。一位在世界各地都有房产的高净值人士曾经评价新加坡的公寓设施是世界顶级的。有些公寓的设施例如游泳池,健身房,会所,烧烤台等几十种设施,且公寓维护较好,看起来比较新。国内公寓在设施或维护上,还是有一定差距的。

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(新加坡)

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(中国)

公摊面积 VS 实用面积:

新加坡买房面积都是实用面积,没有公摊。举个例子,新加坡150多平米的公寓相当于国内200平米的房子!而且房型上有些设计较注意细节,实际可以享受到更大的面积,在新加坡买房成本上是个很大的节省。

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(新加坡)

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(中国)

另购车位 VS 免费车位:

国内车位要单独购买,而新加坡购买公寓一般会附赠一个车位的使用权,不用另外购买。大多数公寓的公寓单位数和车位都能够配到1:1的比例,豪宅会配到1:2或1:3的比例。在中国购买中高档住宅,需要另外购买车位。而发展商一般会为每个新单位赠送一个车位。可不能小瞧这个车位费。近年来,车位费在中国节节攀升,动辄十几、二十万人民币,是一笔不小的开销。甚至有人做起买卖车位的生意,还形成了产业链。

新加坡私人公寓不收车位费,而是将停车场的修建和维护等费用,包括在每月的项目管理费之中。管理费除了车库,还包括游泳池、健身房等设施,每月一般是几百元新元。如果每月的管理费是300元新元(约1400元人民币),一年就是1万7000元人民币,15年刚好是25万5000元人民币。总体来讲,这要比中国的车位“划算”得多。

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(新加坡)

增值税 VS 印花税:

在新加坡,如果在一定期限里卖掉公寓,卖家需要上缴印花税。在2011年1月14日过后买房的购屋者,只要在四年内卖房屋都需要支付卖方印花税,第一、二、三和四年卖掉房产的税率分别是16%、12%、8%和4%。此后就不必上缴卖家印花税。

最全解析新加坡房产与中国房产的区别

而在中国,除了印花税外,还需要上缴增值税。为了给中国房地产市场降温,中国政府在2013年实施20%的房地产买卖增值税。所谓增值税,就是对卖家卖房所得的利润征收的税。譬如,150万人民币买的房子在几年后以200万人民币卖掉,卖家所获利的50万就将需要以一定的比率交税。

买家付中介费 VS 卖家付中介费:

新加坡的房屋中介要求非常高,对每个合格的中介都有学历、执照要求。在新加坡买家买私宅是不用付中介费的,而卖家需付中介费,和中国相反。

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新加坡是有名的房产低泡沫国家,作为国际化大都市,房价却比香港少得多。在新加坡买房会感觉很安全,政府稳定,汇率稳定,也有长期人口规划,虽然短期没有暴利,但还是有好的长期增值潜力的

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在瑞士银行的最新全球地产泡沫指数报告中,新加坡房产风险是非常低的,图源:联合早报

总而言之,购买房产对所有人而言,都不是一个容易的选择,需要长时间的计划、认真的讨论思考。新房和转售房各有利弊,不同需求的购买者可能会有不同的倾向性,希望以上种种利弊分享,能够给计划或正在买房的您提供参考!

以上也提到在新加坡有收入者可以申请到高额房屋贷款,拥有新加坡工签不仅可以帮你贷到款还能成为你的长期居留新加坡的身份,可谓一举两得。

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新加坡是非全球性征税国家,无资金增值税/资本利得税,个人的物业股票基金获利无需征税;并且08年已经取消遗产税。

1 项目介绍

就业准证EP(Employment Pass,就业准证)是新加坡人力部设置的给外国专业人员(管理层,主管或专业职位)提供的工作准证。 以国内管理经验为依托,在新加坡成立新公司,申请人去到新加坡公司担任高管职位,可以持股也可以不持股。EP持有人在新加坡工作的月薪超过6000新币,即可为配偶、未满21周岁未婚子女申请家属准证DP。月薪超过12000新币,即可为主申父母申请长期社访签证(Long term visa pass).

2 申请条件

- 申请人大专或以上学历(中国学历需学信网认证,海外学历无需认证)

- 母公司(不限中国)至少成立3年,员工人数不少于20人,母公司(不限中国)最近一年营业额至少500万人民币(提供内部报表即可)

- 申请人为母公司(不限中国)股东或者高管身份,至少在该公司任职高级管理职位1年以上。(需提供内部架构图、劳动合同和工作证明信)- 申请人将前往新加坡设立新公司并担任高级管理职位,并且每月薪资不低于6000新币

持就业准证2年后可以申请新加坡永久居民

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