8年前!我在新加坡做了一个决定,至今不后悔

2022年08月17日   •   8745次阅读

新加坡很多房产经纪人,我们常常会好奇:

他们有内部消息,有充分的信息来源;那他们是否都善于投资,自己能够靠买卖房子实现财富自由?

其实房产经纪人自己,可能也是摸爬滚打过来的,我们来看看道哥的故事👇

8年前!我在新加坡做了一个决定,至今不后悔

(道哥一家)

2010年第一套房买了组屋 卖出时基本不赚钱

2010年,24岁的道哥和太太结婚,第一件做的事就是买房子。

当时虽然手头不是很宽裕,公积金也不多,但是还算是买得起新币100万的公寓。

自己纠结了一下,加上父母亲说年轻人还是安分一点,步伐慢一点,于是放弃了买公寓的念头。

最后他和太太联名买了碧山的二手政府组屋,后来唯一正确的事可能就是买在了碧山这个地点。

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(当年的Bishan组屋)

当时看了差不多5套碧山的4房式组屋,波折重重,最后敲定了一套位于碧山22街大牌226的二楼单位。

虽然不是特别满意,但因为看房实在太累、太耗时,最终以新币44万把房子买了下来。

HDB买的时候是2010年,算是HDB价格蛮贵的时候。

因为政府的规定,他们必须在组屋住5年才能再出售。2015年道哥就迫不及待把房子放出来卖。

由于道哥的职业是房产中介,很快就找到了买家。最后以新币52万卖了出去!算一算其实基本上是没有赚到钱的。

但他也侥幸买的地点是碧山所以没有亏钱,就当是免费住了5年!

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这个过程中道哥意识到CPF Accrued Interest 滚的太快,HDB价格追不上,还是趁早卖掉,要不然卖的时候都没有cash proceed。

虽然组屋买的有点错,但是它算是一个储蓄计划,来帮道哥买公寓铺路。

2015年开始买公寓之旅 也曾在高利率时期进场

8年前,2015年道哥和太太卖掉HDB,买了一个屋龄16年的二手公寓在Bishan

当时用了自己的名字买了公寓,因为计划将来再挣到钱再用太太的名字买多一套。

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(当年的Bishan公寓)

2018年以太太的名字买了Potong pasir的新楼盘2卧室。当年也像2022年一样。利息正在往上涨。

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(当年的Potong pasir公寓)

他决定用期房来挡利息的涨幅,因为期房是慢慢付款的,工程进度来付分期付款,所以每个月利息不多。

不出预料,利息在2020年就掉下来了。

(现在目前新加坡利息上涨不会是历史上第一次,也不会是最后一次。)

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(利率走势)

他觉得他们需要集中注意力在profit margin, 而不是expense(interest)。

如果关注点在错的地方,比如那些小开销,就没办法达到大的目的,在2021年道哥的太太的房子卖掉后,获得100%的投资回报率。

当年同样的房价正在往上涨但是他还是很有信心的入场,因为做了功课。

2021年道哥把两套公寓都卖了,然后换了两套永久产权的公寓在东海岸。

2021年6月他以自己的名字买了东海岸永久产权的4卧室,2022年的1月份他太太买了同楼盘的优质4卧室单位。

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(刚刚购入不久的Amber park公寓)

如果不是趁年轻开始买房之旅,道哥不可能可以不断的提升资产。

最近新加坡楼市价格高涨,利息也增加了,和2018年的情况有点像。

道哥想起了自己的经历,也想与大家分享一篇最新的文章👇 "

危机与机遇当前 下一步该怎么走?

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*博纳产业执行长伊斯迈·加福(Ismail Gafoor)

把握危机切勿浪费,是所有精明投资者深知的投资之道。当然,多数人排斥危机,因为危机往往具有破坏力。但危机时不时会出现,而面临危机的你,下一步会怎么走?当周围的人不敢轻易踏入房地产市场时,你是否有足够的胆识去采取行动?

危机时期,恐惧和不安的声音往往在脑海中响彻云霄,淹没逻辑思考想对你说的话。你或许已做足了功课和财务规划,也确定自己有足够能力买房产。

但刹那间,心中的恐惧却成了你买房的绊脚石。现在的你或许正烦恼:现在行动风险高不高;价格会不会暴跌;或者更糟的是,市场会不会一夜间崩盘?当不确定因素出现时,这些忧虑在所难免,但你也必须意识到,这些问题可能会影响你的判断。

反观来说,你也应该考虑以下问题:他会不会错过危机带来的好机会、价格的放缓是否能为我所用;当危机过去、市场复苏时,资本收益的前景如何?凡是都有阴阳两面,而重要的是我们必须掌握正确的信息,助我们抉择。

关键问题:危机出现了吗?

我认为,在我看来我们还没陷入危机,但新降温措施、俄罗斯-乌克兰冲突、全球增长放缓的可能性、通胀上升、供应链中断、加息和冠病疫情,确实让市场出现更多不确定因素。由于此时需要考虑的东西实在太多,一些购房者可能会选择观望并等待危机的结束。但是,选择静观其变的机会成本到底有多高?虽然现在的时局动荡不安,但我们必须留意基本面,才能更清楚地了解市场的动向。

加坡房地产市场的往绩如何?

事实证明,新加坡的房地产市场相当坚挺,尽显了它排除万难过关斩将,收获长期收益的能力。别只听我单方面的说辞,让我们一起来看市区重建局的房地产价格指数(PPI)。乍看之下,市场起起伏伏,反映了正常循环的市场周期(图 1)。但请留意图中的每个低谷,即使价格下跌,它们仍然高于之前的低点,而市场高峰也是如此。我们常说:低点高于之前的低点,高点高于之前的高点。

这意味着房屋价值总体正呈现上升趋势,若买家已持有房产一段时间,就有可能观察到价格的上升。事实上,私宅价格在 2021 年第四季创下新高峰,因此,如果你在之前的危机时期价格下跌时买了房子,那么你或许有机会坐拥一笔不错的收益。

市区重建局房地产价格指数

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(来源:博纳研究、市区重建局)

自己处于享受价格上升的优势

如果你知道自己要的房产是什么、理清了自己买房或投资的目标,并且完成了一切计算和规划,那么当一个有吸引力的投资机遇出现时,你就可以迅速采取行动。这一切的关键就是要做好准备。因此,在此建议,定期与我们经验丰富的房地产销售员交谈,以掌握变幻莫测的市场趋势。

尽管我们并未全然陷入危机之中,但市场上的不确定因素足以让部分买家感到不安。参考之前发生的重大危机(图 2),即2008/09 年的全球金融危机,你会发现,如果买家在 2009 年价格下跌时买了套新私宅,并在持有5年后把房子卖了,所得的价格升值相当强劲。根据房地产资讯系统上的买卖禁令,如果他们坚持 12 年并在 2021 年第四季卖房,他们的收益会更高。

如果你有足够的持有力,你就有能力忍受艰难时期并从长远的价格增长中受益。这就是为什么我们提倡把房地产投资用作增加财富、获得财务自由和累积退休储蓄的一种方式。 图2:非有地新私宅销售中位数单位价格趋势

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(来源:博纳研究、市区重建局房地产资讯系统)

在观察图 2时,你或许会问,未来几个月的价格会不会出现大幅的调整?我应不应该等价格暴跌后再进场买房?你可能会大失所望,因为私宅价格预料不会大幅下跌,且事实上我们仍然预计今年的价格增长将放缓到 3% 至 5%,而 2021 年的增幅为 10.6%。为什么?这绝大部分与土地价格有关。开发商在过去的一年里以高价购买土地,再加上建筑和劳动力成本的上涨,我们几乎没机会看到大幅的降价。 需求方面,受新降温措施影响较小的组屋提升者和本地首次购房者将继续支撑新房的销售。由于市场上未售出的库存有限外加强劲的需求,我们实在没机会看到开发商在短期内降价。鉴于昂贵的土地和更高的成本,新盘很可能会创下新的价格标准。即将上调的消费税也可能导致建筑成本的上涨加剧。考虑这一切因素,如果你选择等待,最终付出的会不会更多?

买房子是一项重大的决定和长期的义务。我们都知道,一些投资者和买家可能觉得自行处理数据或分析数字非常繁琐复杂。

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