这几年，本地组屋转售市场异常火热，难免给人一种房价上涨似乎永无止境的印象。
整体数据也确实反映了这股趋势。
在2024年，新加坡转售组屋售价的增速加快，同比上涨了9.6%，增幅比2023年的4.9%高出近一倍。
这样的涨势会持续下去吗？还是在未来某个节点，房价将迎来下跌的转折？
事实上，花无百日红，新加坡的转售组屋市场并非一直这么火烫。
2020年冠病疫情爆发前，本地房市在2013年至2019年曾经历过一段颇长的寒冬。
2013年，整体组屋转售价站上新高点后，政府祭出了房贷偿债比率（MSR）限制，买家每月偿还的房贷，不得超过月收入的30%。
该政策一度让整体组屋转售价陷入停滞。
然而，2020年冠病疫情爆发后，预购组屋的建筑工程延误，导致本地房市供应紧张，组屋转售市场随即又进入“飞天模式”。
疫情期间延宕的预购组屋项目，已在疫情后赶进度完成，以因应市场需求。（联合早报）
房价涨与不涨，要涨多快，每个人心中会有不同的期盼。
准备入场购屋的人，自然希望房价越低越好；但已经拥屋的人，房子是资产，当然希望房价持续向好，如此一来财富才有增长的机会。
从宏观角度来看，房价的涨跌程度，对整体经济的影响更难以忽视。
房价暴跌，如中国房市崩盘，会导致个人消费降级、资产缩水等严重经济后果；但房价变化长期停滞，如90年代的日本，同样也会导致国家经济陷入一潭死水。
而在注重“居住正义”的新加坡，住房不仅攸关经济，更是重大社会议题。
因此，过去几年，政府已多次推出房市降温措施，避免市场过热。
最近一次是在去年8月，当局进一步收紧了建屋局房贷的贷款比率（Loan-To-Value）顶限。
这意味着，自2021年以来，建屋局贷款的贷款比率顶限已从90%大幅降低至75%。
政府也在2022年规定，私宅屋主和前私宅屋主若购买非津贴转售组屋，须先完成15个月的等候期（wait-out period）。
近几个月，总理黄循财和国家发展部长李智陞也相继出面喊话，重申政府确保房屋可负担性的决心。
黄循财强调，政府将“一直确保国人负担得起公共住房”；李智陞则说，政府“并不排斥”在必要时采取更多房市降温措施，但与此同时，也会先观察早前的措施是否见效，再决定是否进一步干预。
黄循财强调，政府将确保公共住房是人民所能负担的。（数码发展及新闻部）
人口变化会是关键因素？
以短期来看，本地房价是否下跌，取决于外部经济环境。
特朗普的关税战会打到什么程度，很大程度将影响作为开放经济体的新加坡。
新加坡经济成长一旦受限，势必影响本地房市。
但从长远角度来看，本地房价的最大变数，将来自人口的变化。
和新加坡一样面对人口老龄化及生育率低下课题的日本和韩国已有不少相关讨论。
日本长期的低生育率及紧缩的移民政策，导致该国人口陷入萎缩，进而导致住房需求下降，除了人口持续涌入的东京等大城市，不少地区出现了许多无人问津的房子。
韩国则有学者估计，当地住房需求将在2040年过后下降，使房价下跌。
新加坡未来也有可能迎来类似趋势。
新加坡国立大学房地产系教务长讲座教授程天富在一篇本地媒体的投书中指出，本地人口的三大变化将显著影响住房需求和买卖活动。
首先是国人的单身比例越来越高。
这不尽然会影响房屋的整体需求，但一个人住，空间无须太大，这将推高二房式灵活组屋的需求。
目前，本地最受欢迎的组屋房型是四房式组屋，但这样的趋势，未来有可能随着本地家庭规模愈来愈小而随之变化。
其次，人口老龄化同样也将推高较小房型组屋的需求。
为了生活便利，以及套取更多现金养老，更多年长者或将选择大屋换小屋，搬至拥有辅助生活（assisted living）功能的社区关爱组屋。
随着本地未来将出现老年人口更多，年轻人口较少的“头重脚轻”人口结构，以及单身人口越来越多，当局以家庭为主的住房政策有可能随之调整。
人口老龄化及单身国人比例增多等因素将影响本地的住房需求。（联合早报）
其三，生育率持续下滑，新加坡人口未来恐将陷入萎缩。
这将影响整体的住房需求，进而导致房价上涨空间受限，甚至不排除会陷入熊市。
对拥屋者，以及趁着房市火热，佣金赚得盆满钵满的房地产经纪而言，届时恐怕也要调适心态。
如何转念？或许可以先从重温居者有其屋的初衷做起：房子是拿来住的，不是用来炒的。
