纯干货:如何从组屋提升到私人公寓,有哪些注意事项

2019-12-14     4,884

常常碰到有客户问以下问题:

如何操作卖掉组屋HDB提升到公寓,有哪些注意事项呢?

担心提升到公寓后会不会月供压力大?

如何选择符合自己需求的私人公寓?

如何选择性价比高的私人公寓?

如何选择投资型私人公寓?

请您仔细阅读下面文章,会详细解释

首选介绍转售组屋的买卖流程:

请您参考下图,屋主决定要卖组屋,联系代理经纪人,然后经纪需要1-3个月时间找到合适买家,当然有些不容易卖的组屋需要6个月甚至更长时间,等找到合适买家后,买卖双方谈好价格,经纪就会协助准备好OTP(购买意向书),买家有21天的时间办理银行或者建屋局贷款,通常建议买家提前办理贷款申请,然后决定是否执行购买权,然后在7天内和建屋局提交转售申请,建屋局需要在10天时间内决定是否接受申请,会以简讯或者邮件通知买卖双方是否批准,等建屋局批准申请后还有8周时间到完成交易,准备交接钥匙。买卖房是个复杂而专业的事情,通常建议找专业靠谱的经纪人来做。

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再来介绍新楼盘/期房的买卖流程

从下图可以看出,买家先选定一套房子,支付5%的定金,发展商给买家OTP购买意向书,2周内了发展商代理律师会寄出S&P正式买卖合同,办理贷款申请和批准,收到S&P正式买卖合同三周内执行购买权,执行购买权后两周内需支付印花税,到第8周支付15%的房款,然后就是按照项目施工进度分阶段付款。买卖房是个复杂而专业的事情,过程中有许多注意的事项,通常建议您找专业靠谱的经纪人来做。

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转售私人公寓买卖流程:

从下图可以直观的看出,选中一套转售私人公寓后,买家需先支付1%定金,如果买家需要办理贷款的话,这段时间可以向银行申请贷款到批准,2周时间内决定是否执行购买权,买家决定执行购买权和支付房款4%,执行购买权后2周内需交印花税,然后等8-12周完全交易,有些情况律师可以加快到6周,但是比较少见,需要买卖双方都同意。

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了解上面介绍转售组屋、期房(新公寓)、转售公寓的买卖流程后,这样您有更清楚的认识。

是否应该卖掉组屋HDB提升到私人公寓吗?我相信这个问题很多住组屋的朋友经常会想的一个问题,如果夫妻都有工作,或者其中一方属于收入高的情况,家庭收入还可观的话,您考虑卖掉组屋提升到私人公寓,而且越早越好哦,这样可以更早帮您累积财富、年轻人可以和银行贷款相应更多、借助银行杠杆的力量。

首先需了解家庭的财务情况,根据您的家庭收入了解可以向银行贷款多少、手上拥有的现金、公积金等,需计算出卖掉组屋后可以拿回多少卖房款,这样可以推断出您可以买多少钱的房子,是可以买一套还是两套私人公寓?在您预算范围内的房子,这样就不需要担心以后还月供压力大,我通常建议客户提前做好财务规划,建议客户保留18个月-24个月的月供现金或者公积金在手上,这样您就拥有持有私人房产能力,哪怕出现房价下跌时、或者家庭有成员暂时没工作情况也不需要担心。

很多新加坡人在年龄30-40岁阶段从组屋提升到私人公寓,这是“新加坡梦”,私人公寓是新加坡人常说的5C之一,5C指的是Cash现金、Car汽车、Credit Car信用卡、Condominium私人公寓、Country Club Membership俱乐部会员。有些经济条件好,甚至买两套私人公寓,一套现房家庭自住,另外一套期房投资用途,坐等房价增值。

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当然如何进行资产配置是个技术活,需要经纪有专业的财务规划知识、如何帮客户挑选性价比高的房子、推荐有投资价值的项目,像我从2014年开始推荐客户从组屋提升到公寓,推荐购买了Riverbank、万国地铁站的The Quartz、盛世名园Sims Urban Oasis、靠近巴特立地铁站(黄色黄线)的Bartley Ridge等私人公寓。

记得当时客户买的Bartley Ridge靠近地铁站的的三房才110多万,很好的户型设计,现在买EC执行共管公寓都这个价格了,购买EC有严格的要求,需要公民+PR或者公民+公民组合,家庭月收入不能超过16000,还有些其他要求等,大家知道EC执行共管公寓一般是不靠近地铁的,盛世名园Sims Urban Oasis面积大的高层三房单位价格才130多万,现在估计165万左右,成功帮助客户的房产增值。

作为专业的房屋经纪人需评估客户的经济能力,确保真的可以承担得起买一套或两套私人公寓,做专业的财务压力测试,做经纪应该为客户创造价值,帮助客户用钱生钱、资产增值,这样和客户合作才会细水长流。

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为什么建议大家从组屋提升到私人公寓呢?

原因是这样做可帮您累积财富、帮您提前准备储蓄退休金、抵抗通货膨胀等。新加坡政府计划2030年把新加坡人口增加到690万,2019年的人口约570万,人口增长自然就带来房价上涨,所以新加坡房价长期的大趋势是看涨的,符合经济发展规律。

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美国著名投资银行摩根史丹利预测新加坡到2030年房价翻倍,年增长5%

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政府一直不断强调组屋是用来居住用途,而不是投资炒作的用途,组屋房价在2009-2013年经历大涨,原因相信大家知道的,组屋供不应求,2013年建屋局通过大量增加新组屋BTO供应、调整买卖组屋流程等,从而导致组屋的价格从2013以来一直处于下跌,组屋价格跌幅最多地区如蔡厝港、三巴旺最高比例达20%,盛港一带跌幅约15%,现在二手组屋的价格趋于平稳或者微跌中。

从下图可以看出,深红色表现组屋的房价指数(2013年到2019Q1)、浅红色表示私人住宅的房价走势(2013年到2019Q1),组屋的房价指数一直在下跌中,私人住宅的房价指数2013年降温措施后出现15个季度下跌,在2017年第二季房价开始反弹。

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随着医疗科技的进步、人类健康意识提高,人类的寿命越来越长,很多人可以活到85岁或者更长,退休后生活可能长达25年甚至更长,所以在自己年轻时应该努力工作之余,学会如何投资增长财富,这样等您退休时不需为金钱担心。大家会问该如何投资呢?

买房投资是其中途径之一,相比股票投资的波动性大、风险高,买房投资是一种更稳妥的投资。如果您在年轻时做好人生规划及时做买房投资,等您退休时名下有两套或三套房产,这样就会有稳定的租金收入,或者卖掉其中一套房产套现,房产本来就是资产,您的退休生活是不是更加有安全感呢,房产可让您退休生活无后顾之忧。

大家想知道需要多少钱准备退休吗?

举例:一对夫妻同样的年龄65岁退休,在新加坡20年的退休时间需要准备多少钱呢?假如每年的通货膨胀率为1.6%

从下图可以看出,第一种情况,最基本的生活开支为新币$775065,这里讲的基本生活开支指的是简单的衣食住行,不可以生病情况下,大家都知道人老了都难免有大病小病之类,所以这些基本生活开支是绝对不够用的。第二种情况,需要紧急医疗和每年一次出国旅游度假,需准备的生活开支为新币$1648373。第三种情况是,如果您想过奢侈一点的退休生活,像每年两次出国旅行和一次高尔夫旅行,有紧急医疗服务,需要的生活开支为新币$2197830。

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下面我给大家俩普及下通货膨胀的知识,假如2019年有10万新币,10年以后会是多少钱呢?

假如通货膨胀率是1.68%,有时候通货膨胀率是2-3%,10年后10万新币相当于80295的购买力,钱就自动贬值了,不值钱了,所以要趁年轻时应该选择买房作为投资,抵抗通货膨胀。有些人害怕风险投资,为了安全起见,老实的把钱存入银行,活期存款年利率介于0.32~.0.45%,年通货膨胀率为1.5~2.5%,其实钱在贬值。

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下面这个老头就是任性,一直不断地买买买,这几年共买下价值高达780亿欧元的房产,这个老头就是著名时尚服装品牌Zara创始人阿曼希奥.奥特加,欧洲前首富,连科技巨头亚马逊、苹果公司、脸书Facebook都是他的租客呢,当大房东,真牛!虽然我们普通人不能像他这样,有规划的进行投资持有两套或三套房产完全是可能的,你说呢?

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已经过了花甲之年的阿森西奥,他通常是左手拿一杯西班牙拿铁、右手拿电话,问电话那端的置业顾问说道: “西雅图还有房子,可以买吗?”,您什么时候来新加坡看看房子,我完全可以好好服务您,要商场、办公楼、酒店、高档公寓都有哦,什么时候小编也可以像他一样到处买房就好了,估计到处旅游买衣服还是可以的,哈哈,梦想是要有的,万一实现了呢!

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小编专业建议:

从专业的理财角度看,普通人比有钱人更需要理财,人们需改变这个观念,不只是有钱人需要理财,你不理财,财不理你,而且越年轻开始学会投资理财更好,买房投资是其中最稳妥的投资方式之一。

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