国内住宅“公摊面积”取消“伪命题”?对比新加坡已哭晕在厕所

2019-02-25     1,452

国内住宅“公摊面积”取消“伪命题”?对比新加坡已哭晕在厕所

“人得有一套房才能在这座城市获得归宿感”

...

多少少男少女为了这一句话,变成了社畜...

最扯的是——

好不容易买了房,但是一提到公摊面积,几乎每个购房者都有一肚子的抱怨

“花了100平米的钱却只买到一个70平米左右的房”

...

最近两天国内最火的消息就是——“公摊面积”要取消了!!!

以后的住宅交易有望全部按照套内面积来计算

国内住宅“公摊面积”取消“伪命题”?对比新加坡已哭晕在厕所

(图:来源自网络)

而实际上,这是个纯伪命题!

这事儿没那么简单...

先看消息起源:

就是上图!

注意——

在《住宅项目规范(征求意见稿)》当中,第二部分2.4.6条指出,住宅建筑应以套内使用面积进行交易。

多数人的讨论,其实就源于此。《住宅项目规范(征求意见稿)》都明确了,“应以套内使用面积进行交易”,那不就是取消了吗?

这只是有些媒体的错误理解!

《住宅项目规范(征求意见稿)》

只是个技术规范

首先要了解一点:这个征求意见稿,征求的是对一项工程建设标准规范的意见,因为这个《规范》是开展工程建设活动的“底线”要求,具有“技术法规”性质,在中国工程建设标准规范体系中位于顶层。

也就是说,这个规范未来约束的是工程建设行为,约束对象是住宅项目的建设单位。这与住宅交易到底是以“建筑面积”“公摊面积”来计算,并无直接关系。与物业费、取暖费以何标准收取,也没直接关系。

毕竟,我在商品住房购买、保有过程中,都有各自的法律、法规和规范性文件。《商品房销售管理办法》和《物业管理条例》都各有负责,这其中明确该管的内容,怎么可能被本不该管的《住宅项目规范》就给说了算呢?

国内住宅“公摊面积”取消“伪命题”?对比新加坡已哭晕在厕所

(图:来源自网络)

乱象横生的“公摊”!

公摊即谓公摊面积,是分摊的公用建筑面积的简称,它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。

公摊面积=商品房建筑面积-套内建筑面积

(套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台建筑面积)

“公摊”的内容

包括以下两大部分:

第一部分包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积等;

第二部分包括:楼宇(套)与公共空间之间的分隔,以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。

公摊面积问题不是一个新鲜话题,业内专家认为公摊面积是房地产市场“最不透明的一项指标”,由此导致的房屋买卖纠纷及服务收费争议由来已久。去年新华每日电讯曾梳理住房公摊面积的主要“猫腻”,包括:

公摊计入精装修成售房“潜规则”。“公摊部分也计入精装收费,现在北京市面上基本都这样操作。”

公摊面积计算“水太深”。山东省高密市曾出现一处名为“贵宾首府”的“神盘”,多部门联合验收文件显示公摊系数高达52.35%,被称作“史上最牛公摊面积”。面对业主维权,工作人员十分硬气:“法律对公摊上限没有规定,你们100年都退不了房!”

公摊系数竟是“伪命题”。明源地产研究院执行主编艾振强说事实上,作为国内房地产交易和收费重要依据的“公摊系数”这个术语,至今都没在现行国家标准中出现过。没有关于公摊系数上下限的明确规定,开发商可将公摊面积“任性”做大,导致实际案例中出现的一些公摊系数“丧心病狂”。部分开发商甚至将独立使用的地下室、车棚、车库,为多幢楼服务的警卫室、管理用房,作为人防工程的地下室都计入公摊面积。

公摊擅挪作商用成为“糊涂账”。现实中存在大量开发商、物业公司私自将公摊设施卖出或租赁的情况,损伤了业主权益。开发商采取的一般做法是先将停车场、楼道等公共面积纳入公摊,由全体业主埋单,再二次出售或出租广告位牟利。

公摊面积动辄再收服务费惹民怨。公摊收益被物业“代持”,但物业费、供暖费、停车费等与公摊密切相关的五花八门收费却每每如期而至,让业主们有种说不出来的“憋屈”。

房产税是否应计公摊面积存两难。不少专家都提到,未来房产税的收缴标准是否应该考虑公摊面积面临两难:一方面,由于板楼、塔楼、别墅等各类建筑公摊面积差别极,从0%至55%不等,一刀切地以建筑面积为单位收取有失公平;另一方面,如以套内面积为标准收取房产税,开发商可能故意“纸面做高”公摊面积,帮助购房者“合理”避税。

国内住宅“公摊面积”取消“伪命题”?对比新加坡已哭晕在厕所

(图:来源自网络)

在这个《规范》当中,热议的另一个原因是“应以套内使用面积进行交易”这句表述带来的后续影响。

“套内计价”这种交易方式,意味着“公摊面积”必须会取消吗?

暂且先不说,《规范》中的这句话是不是只针对建筑企业竣工验收等情况而言,只说在现实销售环节当中,“套内计价”真的与“公摊面积”“势不两立”吗?

我国现行的《商品房销售管理办法》中,是这样规定的:商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

对此,《商品房销售管理办法》解释说:商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权。

而在目前大多数的购房合同中,开发商前期宣传的都是以建筑面积来计价,而与最终签订的合同当中,却基本上都是按照套内面积来计价。也就是说,开发商前期宣传,只会告诉你房子1万/㎡,但在实际成交过程中,会明确标明以套内面积计算,1.5万/㎡。

所以,对于购房人而言,这套房子的总价实际上是不变的。只是从交易过程来说,开发商和你是按照套内面积来交易的。这和《住宅项目规范》中“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的这条要求其实也并没有冲突。

所以,不管是以什么来计算,只不过是计算方式的改变,对多交少交多少物业费、取暖费,并没有关系。

还有这些硬货

此次征求意见的《规范》,还有不少重要内容需要了解并提出意见。

城镇新建住宅建筑应全装修交付

《规范》当中2.3.2条明确要求,城镇新建住宅建筑应全装修交付,并应符合下列规定:

户内和公共部位所有功能空间的固定面和管线应全部铺装或粉刷完成;给排水、燃气、照明、供电等系统及厨卫基本设施应安装到位;

供水、供电、燃气、道路、绿地、停车位、垃圾及污水处理等规划配套设施应具备使用条件;

消防设施应完好,消防通道应畅通。

四层以上住宅建筑应有电梯

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(图:来源自网络)

日照标准也有明确要求

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(图:来源自网络)

看着零零总总的...条文+数字...这钱花的太心焦了...怪不得国内的大佬几乎都是搞房地产的,阿里、百度、腾讯吹的在牛批...还是靠投资人拉动,还得靠外资介入,这些房产大佬搞的可是全都是货真价实的真金白银...

最后...看看新加坡的房子吧!

看完之后,你真的会哭滴!

新加坡对房产的调控在全球都是出了名滴!

特别是人人有房住的组屋政策,让很多国内的小伙伴羡慕不已...

新加坡,不存在公摊面积,算的是实用面积

除了面积,在中国和新加坡买房,差别还真不是一般的大

首先——产权

在新加坡被称为地契!

国内的大产权也就是70年,而新加坡的地契则是——

99年、999年和永久地契...

其中,永久地契的房产一般要比99年地契的贵20%。尽管如此,永久地契一直很抢手,因为买家看准这块市场的保值与增值。这其中很大程度上因为新加坡的地皮比较少,想要建新楼必须拆掉现有的建筑。

不像国内地皮比较多,还有可开发的地段。新加坡永久地契的地段价值比较高,所以如果进行集体出售、或是被政府征用的话,永久地契房地产的房主会可得到较高的补偿。

物以稀为贵,永久地契房产越是少见,也就越炙手可热。

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(图:来源自网络)

关于贷款

在新加坡首次购房的买家,可向金融机构贷款的房贷比率顶限为80%,外籍人士一般则最高70%。

关于税收

在新加坡,如果在一定期限里卖掉公寓,卖家需要上缴印花税。在2011年1月14日过后买房的购屋者,只要在四年内卖房屋都需要支付卖方印花税,第一、二、三和四年卖掉房产的税率分别是16%、12%、8%和4%。此后就不必上缴卖家印花税。

去年(2018年),新加坡通过法令,变更了部分购房印花税的缴纳百分比。

可以看到,基本上在新加坡要购买第二套以上的房屋,需要缴付更多印花税。

最扯的事情来了!

——新加坡车位免费!

在新加坡,不需要另付车位费,发展商一般会为每个新单位赠送一个车位。

新加坡私人公寓不收车位费,而是将停车场的修建和维护等费用,包括在每月的项目管理费之中。管理费除了车库,还包括游泳池、健身房等设施,每月一般是几百元新元...

那国内的车位呢?

不说了!说多了都是泪...

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