炸锅!中国取消公摊面积,新加坡是怎样的呢

2019-02-24     12,639

今天(2月23日),一则”告别住房公摊”在中国炸开了锅。

炸锅!中国取消公摊面积,新加坡是怎样的呢

中国住房和城乡建设部近日在一意见稿中明确提出,房屋应由套内使用面积来进行交易。这被解读为中国房地产交易将正式告别“公摊面积”,曾经“买100平米房子只得70平米”的心酸史也有望终结。撒花!!

不要太高兴了,你差的是这30平米吗?你差的是一套房。

想在北上广买房的就更别想了,你不差钱,你差的是买房资格。

炸锅!中国取消公摊面积,新加坡是怎样的呢

有人说这样定然会造成房价上涨,羊毛还是出在羊身上。一位网友就举了个例子:

我一个朋友买房,房价是2万一平,而开发商在房管局备案的价格是一万一平。违法了对吧,充其量也就是罚个款了事,但实际操作上,预售合同签的精装修价格,由于目前规定新房必须以精装修出售。开发商再和你签一个补充条款,就是自愿放弃装修,以毛坯房交付。如果将来反悔,开发商可以解除商品房预售合同,返还消费者购房款和利息。

看到了吧,当你在欢呼雀跃取消公摊面积以后,开发商可能会调价,甚至在装修上做文章……

套路这么深,防不胜防啊。不过为什么大家还是这么高兴呢?

以往,在中国购买房屋,购买的是建筑面积,而建筑面积包括了公摊面积和实用面积。

也就是说,在中国买房你需要为下述公摊面积买单:

1. 产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室公摊建筑面积、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室,以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。

2. 套(单元)与公共建筑空间之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。

因此,购买人住在实用面积里,可付的是建筑面积的钱。感觉拿自己的钱养了别人。

新加坡,算的是实用面积。建筑面积的算法比较繁琐。简单来讲,是根据各套房屋的套内建筑面积,求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积,比如门口的面积、楼梯等,都按比例算进每一个单位的建筑面积。物业费、暖气费都要算上公摊面积。

所以,同一个公寓单位,其建筑面积一定会大于实用面积,通常后者比前者少20%左右。在中国买一个“100平方米”的单位,和在新加坡买一个“1080平方英尺”(相当于100平方米)相比,后者明显感觉宽敞一点,就是这个道理。

除了面积,在中国和新加坡买房,还有哪些区别呢?

地契

中国的房产地契通常是70年左右,而新加坡的则有99年、999年和永久地契之分。

新加坡的房产因为地契年限长,颇受外籍人士青睐。其中,永久地契的房产一般要比99年地契的贵20%。尽管如此,永久地契一直很抢手,也深受中国买家欢迎,因为买家看准这块市场的保值与增值。

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这其中很大程度上因为新加坡的地皮比较少,想要建新楼必须拆掉现有的建筑。不像中国地皮比较多,还有可开发的地段。新加坡永久地契的地段价值比较高,所以如果进行集体出售、或是被政府征用的话,永久地契房地产的房主会可得到较高的补偿。

物以稀为贵,永久地契房产越是少见,也就越炙手可热。此外,永久地契对中国买家还有另一大吸引力,那就是满足了“总觉得要给后代留下点什么”的传统华人心愿。所以说,新加坡房产能如此吸引外国买家,与地契久脱不了关系。

贷款

在新加坡首次购房的买家,可向金融机构贷款的房贷比率顶限为80%,外籍人士一般则最高70%。在中国,外国人一般不能向本土中国银行贷款,只能通过外资银行或中国银行境外支行贷款。

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原本新加坡和中国在房贷比率顶限方面有很大差别。不过两国都不断调整房贷比率顶限,因此两国的房贷比率顶限差别已缩小。

税收

在新加坡,如果在一定期限里卖掉公寓,卖家需要上缴印花税。在2011年1月14日过后买房的购屋者,只要在四年内卖房屋都需要支付卖方印花税,第一、二、三和四年卖掉房产的税率分别是16%、12%、8%和4%。此后就不必上缴卖家印花税。

去年(2018年),新加坡通过法令,变更了部分购房印花税的缴纳百分比。

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可以看到,基本上在新加坡要购买第二套以上的房屋,需要缴付更多印花税了,或许这就是新加坡版的“限购令”吧。

而在中国,除了印花税外,还需要上缴增值税。为了给中国房地产市场降温,中国政府在2013年实施20%的房地产买卖增值税。所谓增值税,就是对卖家卖房所得的利润征收的税。譬如,150万人民币买的房子在几年后以200万人民币卖掉,卖家所获利的50万就将需要以一定的比率交税。

车位

在中国购买中高档住宅,需要另外购买车位。而在新加坡,买家不需要另付车位费,发展商一般会为每个新单位赠送一个车位。可不能小瞧这个车位费。近年来,车位费在中国节节攀升,动辄十几、二十万人民币,是一笔不小的开销。甚至有人做起买卖车位的生意,还形成了产业链。

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新加坡私人公寓不收车位费,而是将停车场的修建和维护等费用,包括在每月的项目管理费之中。管理费除了车库,还包括游泳池、健身房等设施,每月一般是几百元新元。如果每月的管理费是300元新元(约1400元人民币),一年就是1万7000元人民币,15年刚好是25万5000元人民币。总体来讲,这要比中国的车位“划算”得多。

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(部分内容来自新加坡眼网友王奥)

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