一些投資者把目光投向不受降溫措施影響的店屋，促使店屋價格保持堅挺。（檔案照片）
今年4月底宣布的新一輪房地產降溫措施，把外國人購買私宅的額外買方印花稅（ABSD）調高至60％，嚴重打擊外國人在新加坡購買住房的興趣。這促使一些海外投資者轉向店屋、辦公樓和零售空間等不受措施影響的領域。本周，政府又修訂「商業及住宅」用途地段條例，進一步限制外國人購買本地房地產，包括有部分是住宅的店屋。本期《樓市乾坤》分析這些措施對私宅以外，其他房地產領域的影響，探討這些領域接下來的展望。
房地產降溫措施自4月底實施以來，首兩個月份的店屋交易額加起來，比新措施生效前來得高，顯示一些投資者可能把目光投向不受措施影響的房地產領域。
根據世邦魏理仕（CBRE）整理截至6月27日的數據，新措施生效後的首兩個月（5月和6月），店屋交易額合計為2億7300萬元，比3月和4月的合計2億5600萬元高出7％，也比1月和2月的合計1億8300萬元多出49％。
不過，如果與去年和前年同期相比，今年5月和6月取得的表現較為遜色。
今年5月和6月份的店屋交易額合計為2億7300萬元，比3月和4月高出7％，也比1月和2月多出49％。
世邦魏理仕東南亞研究主管宋明蔚受訪時說：「我們相信更多投資者如今更加願意轉向投資其他資產類別如分層地契辦公樓和店屋，因為相同數額的資金可讓他們對本地房地產有曝險的同時，又不必支付高昂的稅款。」
為抑制強勁的投資活動，政府早前宣布調高ABSD，從4月27日起，購買住宅房地產的ABSD調高三至30個百分點。其中，外國買家須支付的ABSD調整幅度最大，從30％調高至60％。
降溫措施實施後，外國買家明顯減少。戴玉祥產業（Edmund Tie）的報告指出，外國人買房占比從5月的3.7％跌至6月的2.7％。今年第一季，外國人買房占比曾達到6.9％。
博納產業（PropNex）總裁伊斯邁（Ismail Gafoor）也觀察到，投資者對店屋、辦公樓和零售空間的興趣近期有所增加。今年第二季，這三個資產類別的整體交易量環比上升30.6％至188宗。
不過，他指出，若與去年第二季比較，商業房地產的交易量其實同比下跌20.3％。
「交易量同比表現更加疲弱，可能是因為經濟放緩和利率處於高水平，促使投資者採取更謹慎的態度。推出銷售的商業房地產供應也有限，例如位於黃金地段的店屋供應不多。」
儘管今年的銷售表現不如2021年高峰期時來得強勁，但伊斯邁認為，ABSD調高確實影響外國人和投資者買住宅的興趣，這多多少少推高市場對商業房地產的需求。
不過，伊斯邁提醒，今年第二季，接近七成交易是以公司名義買下，這意味著無從確認公司背後的買家是外國人或本地人。有鑒於此，可能無法從數據中得到結論性證據，反映完整的情況。
| 商住用地條例修訂 外國人或投資其他房地產
儘管如此，他認為，短期內，ABSD調高還是會對住宅房地產帶來衝擊，進而提高商業房地產的吸引力。買家需要一些時間去適應私宅降溫措施。
「相比之下，購買商業房地產可能比較便宜，因為收購成本和相關印花稅較低，但必須注意的是，這類房地產更容易受宏觀經濟風險影響，因此也面對更大價格波動。住宅房地產的需求相對較有韌性。」
市場對店屋需求提高，帶動價格上升。博納產業數據顯示，今年第二季，店屋平均交易尺價環比上揚6.5％至5744元，較一年前增加10.1％。
今年第二季，店屋平均交易尺價環比上揚6.5％至5744元。
律政部和新加坡土地管理局發文告宣布，從星期四（7月20日）起，商業及住宅用途地段將被劃為住宅房地產，並受到住宅房地產法的管制，外國人購買這類用地時，必須獲得政府的批准。
第一太平戴維斯（Savills）研究部主管張敏璋日前受訪時指出，這次修改主要是影響一些被列為商業及住宅用途的受保留店屋。
根據第一太平戴維斯最新研究報告，保留店屋交易量近期增加，從第一季的10宗增加至第二季的16宗，交易額環比增43.1％至3億9090萬元，主要是因它們受到高凈值人士和家族理財辦公室的青睞。
分析師和市場人士普遍認為，新條例預計不會對樓市產生顯著影響，但或促使外國投資者把目光從店屋轉向辦公樓和酒店等其他商業房地產。
| 分層地契辦公樓受追捧
中央商業區分層地契辦公樓就備受投資者青睞。高緯環球（Cushman & Wakefield）研究部高級經理黃顯洋提供的數據，今年第二季的交易額達4億1100萬元，比去年第二季的1億零300萬元高出近三倍。
黃顯洋指出，在政府未調高外國買家的ABSD之前，本地商業和工業房地產已引起那些不願支付ABSD的外國買家的興趣。儘管帶來的額外影響可能不大，但他相信這一輪降溫措施讓外國人購買商業房地產的趨勢更加明顯。
根據博納產業的數據，今年第二季，辦公樓平均交易尺價環比上揚13.9％至2762元，並較一年前增加24.9％。伊斯邁預期，由於供應有限，以及受回返辦公室上班趨勢和旅遊業復甦等因素所推動，分層地契辦公樓和店屋產的價格將保持堅挺。
世邦魏理仕資本市場高級董事利偉強也觀察到，投資者把注意力轉向分層地契辦公樓、零售空間和店屋等資產。
例如，寶瑞大廈（Solitaire on Cecil）的分層地契辦公空間成了外國買家的搶手貨，今年推出市場不到三個月就售罄。這些買家以外國投資者居多，包括來自中國和印度尼西亞的富裕人士。中國和香港投資者則鍾愛商業中央區店屋。
位於絲絲街148號的寶瑞大廈樓高20層，預計2026年竣工。（發展商提供構想圖）
寶瑞大廈前身是太平大廈（PIL Building）。TE資本（TE Capital）和領盛投資管理公司（LaSalle Investment Management）去年聯手完成收購後，重新發展成甲級辦公樓。
相比店屋和辦公樓受投資者追捧的情況，零售房地產市場似乎顯得冷淡。
分析師看好烏節路優質零售空間的租金展望。（檔案照片）
| 零售業受經濟放緩和高利率衝擊
伊斯邁指出，今年第二季，零售房地產的平均交易價環比稍微下滑0.2％至3161元，若與一年前相比，僅上升3.5％。「過去幾年，零售房地產價格經歷劇烈波動，並且還沒有穩定下來。由於經濟預計放緩和通脹居高不下，零售銷售額可能下滑，零售房地產價格不見起色。」
不過，國際旅遊業復甦，可能推高一些關鍵旅遊景點的零售租金。
戴玉祥產業（Edmund Tie）尤其看好烏節路位於地面層的優質零售空間，報告認為，這些空間的租金今年可增長4％至5。郊區零售空間的租金則可能上升2％至3％；其他市區地段的租金升較小，介於1％至2％。
| 投資者應評估投資不同房產的機遇和風險
投資任何房地產類別都帶有獨特的優勢和挑戰，投資者在進場之前最好做足功課，徹底評估其中的機遇和風險。
伊斯邁提醒投資者，購買住宅和商業房地產各有不同的考量。例如，投資住宅時必須評估項目所提供的潛在回報，包括租金收益率和資本升值空間。其他考量因素還有私宅地段的租賃需求、住房的實質狀況，以及所處地點和周邊設施等條件。
另一方面，投資商業房地產時必須了解租約條件、租戶需求、潛在商業風險，以及保修商業房地產的費用等。例如，購買店屋時須根據當局的指導原則進行修復和保養工作。如果是購買辦公樓和零售房地產，則可能要配合租戶的營運要求進行裝修。
| 購買商業房地產不能使用公積金
此外，商業房地產不能使用公積金購買，因此需要動用更多現金。公積金儲蓄只能用來購買住房，而且必須遵循相關條例。
另外，商業房地產的買家雖可免於繳付ABSD，卻要支付消費稅。購買住宅則無須支付消費稅。
融資方面，伊斯邁指出，商業房地產的貸款利率一般上比住宅貸款高出0.5％至1％。
黃顯洋認為，商業房地產的價格和租金更容易受商業周期，以及經濟條件的衝擊。
至於房地產收益率，住宅房地產的凈租金收益率一般上較低，可能不到3％；商業房地產的收益率可介於3％至5％，取決於租期和地點。
