HDB卖房全流程分享,屋子想卖好价钱的看

2018年05月25日

第一章

HDB卖房流程

先确认你的MOP已经期满。或者即将期满。MOP通常是5年,从你拿到这个屋子的钥匙开始计算。5年后你才能签 OTP。

递交卖主的CHECKLIST

如果你有中介,中介用他的SINGPASS在HDB网站做递交,然后你当天或者第二天,在HDB网站,RETRIEVE CHECKLIST,并且ACKNOWLEDGE。

如果你没有中介,你也可以用SINGPASS自己递交。很简单的。

注意,递交CHECKLIST后的7天之后,卖主才能跟买主签 OTP。在此之前,是卖主的冷静期。

开放屋子给买主看。

当买主看中屋子,买卖双方谈好价钱,CHECKLIST 7天已过,你就可以签约。(即,签OTP)

签约时双方必须商定以下条件。成交价,何时递交申请第一次面议(FIRST APPOINTMENT),交易结束后卖主是否延后搬出。

买主给卖主1-1000元的订金。

在OTP上面,所有卖主在第八页签字。OTP交给买主

此后,卖主就不能反悔了。

买主在签订OTP后的当天,或者第二天,上网申请估价。费用199.25元。

估价师会在4天内和卖主联系,上门拍照并估价。

一星期左右,估价报告寄到买主的MY HDB PAGE,买主上网查看估价。买主有权不透露估价给卖主。

买主用估价报告申请银行贷款。

买主做BUYER CHECKLIST。

做完以上2项,签订OTP后的21天内,买主必须执行OTP。

执行OTP时,买主给卖主1-4000元。此后,买主也不能反悔了。

签订完执行OTP后,在OTP上规定的日期内买卖双方分别上网递交申请。各需信用卡付款80元。

有中介的卖主,由中介递交。

没有中介的卖主,可以自己递交。不难。

后递交一方,可以选择第一次面议日期。(1ST APPOINTMENT DATE)

然后,HDBOFFICER 会来转售单位检查,窗户安全和装修情况,发现有违规的,不符合要求的,卖主需要按照要求做好。

到1STAPPT DATE,买卖双方去HDB见OFFICER。同时商定COMPLETION 日期。银行贷款的,还要去见律师。

到COMPLETION前一天,卖主需要让买主来家里检查一次。确定屋子搬空。

COMPLETION 当天,把钥匙交给买主。去SPSERVICE办理水电交割。交易完成。

HDB卖房全流程分享,屋子想卖好价钱的看
HDB卖房全流程分享,屋子想卖好价钱的看

第二章

正确的定价是成功的关键

相当大部分的卖主,都觉得自己家是即使不是最赞的,也是很棒的。

当时买房时,看了不下XX 套屋子,(XX UPTO 99),最后选了这套,确实是一时之选。

在住的过程中,又发现了屋子的种种优点和便利。

加上住了N年后的感情。

信箱里广告的成交价格到XX万(卖主通常只记得最高价),邻居卖了YY万,而那个屋子比我的差多了。(卖主通常对邻居屋子的缺点印象深刻)。

卖主想,我出个价钱,买主肯定会还价的,所以,我心里价位是 XX万,然后开价多个几万。

所以,理所当然最后屋子叫价应该不低。

这样的心态,完全是正常的,但却是不正确的。

不切实际的高价,只会吓跑买主,人家连看都不来看了。

那么卖方应该要如何定位自己的屋子呢?

1) 了解同一地区,相同户型屋子的过去6个月或一年的转售成交价。这个可以在HDB的网站上查到。

2) 了解同一地区,完成交易的相同户型屋子的估价和COV。这个可以具体到楼层,在中介专业的网站上可以查到。只是,有时信息不是很完整。

3) 了解整个新加坡组屋转售的趋势。

4) 了解同一地区组屋转售的趋势。

5) 对自己的屋子的不带感情的中立的评估,主要为,楼层,朝向,通风,视野,到地铁站的距离,硬件装修(地,墙,BUILD IN的柜子,屋子设计风格)。

6) 同一地区别的类似屋子的叫价。

一般说来,综合以上1-5点后,有经验的中介可以对最终的估价,有一个基本的概念,误差大概在加减一万以内。

再参考第6点,一个合理的定价,呼之欲出。

(插一句,买房时参考的合理价格,也应该由此参考)

我们定的叫价,应该是可以吸引人来看的,同时符合我们心里预期的价格。

记住,我们的最终目的,是要卖房,挂一个不切实际的高价只能让人望而生畏。

HDB卖房全流程分享,屋子想卖好价钱的看
HDB卖房全流程分享,屋子想卖好价钱的看

第三章

吸引人更多人来看屋子

心里价格有了, 我们就开始登广告,等买主或中介带买主来看房。

在哪里打广告?

正如你要中奖,就要多买彩票,你要卖房,就要让你的房子让更多人找到。

如果你没有中介,就在海峡时报上登广告。

如果你有中介,就交给中介去办吧。

这里把我们是如何找房子的方法跟大家介绍一下,让大家知道一个有经验的中介是如何找屋子的。中介登广告,也是这几个途径。

中介主要用的找房SYSTEM有几个,平时我铜牌推广者用的基本上是以下几个付费系统。

1) POWER SEARCH 这个系统把所有的海峡时报上的广告都下载记录,可以按照地区寻找,专业版包括商业地产的租售。同时可以查询以往交易的成交价,卖主在海峡时报上登的广告,也会在这里反应。

2) PROPERTYGURU 这个网站大家都知道也看过。中介有专用的中介版,可以登广告。在PROPRETYGURU上追踪过屋子的朋友,大概会发现,有些中介的LISTING 永远在第一第二页。而有些中介的LISTING,一直在好后面。这里面是绝对有学问的,不是勤劳顶贴这么简单。有时候,一个屋子十多个中介在卖。也有很多是钓鱼广告,吸引买主的。PROPERTYGURU的使用率,已经超越了POWER SEARCH。

3) SRX 专业网站,由于新加坡大多数的大地产公司都和这个系统挂钩,所以,很多HDB的成交都可以精确到具体层楼,以及估价和COV。我们用的专业版还能查到商业地产的租售成交。当然,查公寓成交更不在话下。这些资料在定价时都是很有用的。另一个有用的地方,是我可以在这里查到PROPERTYGURU上那么多同样的广告中,谁是专属中介(EXCLUSIVE AGENT)这样可以少走弯路。

4) 周六的海峡时报

5) 其他网站如IPROPERTY,SGPROPERTY等,我们用的很少。因为1)2)3)已经可以查到99%以上的LISTING 了。在PROPERTYGURU 或SRX上登广告,有些是可以同步到那些网站的。

HDB卖房全流程分享,屋子想卖好价钱的看
HDB卖房全流程分享,屋子想卖好价钱的看

广告出去了,就逐渐有买主来看房。

现在市场行情不好,除非你的屋子在地铁站的附近,或者,在大巴窑,碧山等热点地区,否则,每周只有1-2组都是正常的,一个礼拜没人来,也是可能的。以往那种第一个VIEWING 门口就办起万国鞋子博览会的情况已经不复存在了。

假如,广告出去很久,连电话都没有接到,或者人家在电话中问了情况,但是没有人来看房,那就要分析原因了。是不是地点实在偏僻,价格偏高,或者广告曝光率不够?

现在比较冷门的屋子,是那些离地铁站比较远,同类屋子过多,楼层低的。假如广告不能排在靠前,照片不吸引人,叫价过高,人家看广告就直接PASS 过去了,或者,根本就没有看到你的广告。

假如广告曝光率已经够了,那就要考虑降低叫价了,没有卖不出去的屋子,只有卖不出去的价格。

记住,我们的最终目的,是要卖房,卖房的前提,是有人看房。

HDB卖房全流程分享,屋子想卖好价钱的看
HDB卖房全流程分享,屋子想卖好价钱的看

第四章

你的屋子,能让人眼睛一亮吗?

看房人不多,我们就要提高成功率。

卖主卖房,最忌的是什么?让我告诉你,是出租的屋子,租客还住在里面,给人看房。

更可怕的是卖主本身没有住在屋子里的混租房,脏乱的房间飘着阵阵异味,这对买房人来说,是场灾难。

卖主想多赚一些租金的心情可以理解,但是我要说,给买主看出租屋,这是得不偿失的。(当然,家庭租客,把屋子当自己家一样照顾的另当别论)。

大家都有看屋子的经验。你为什么喜欢一个屋子?是因为它温馨祥和,让你有家的感觉,是因为它干净清爽,布置简洁,明亮通风,让你心情愉悦。

这么多年的经验告诉我,带混租租客的屋子,就是SHOW ROOM,买主不会买的。除非你的价格很低很低。那还要遇上一个可以透过现象看本质的买主。

所以要如何提高看房成功率?

第一步,就是结束租约。退掉房客。

然后,是大扫除。反正要搬新家了,该扔掉的迟早要扔掉,那就早点丢。包括旧家具,和杂七杂八的东西。

如果卖主可以先搬入新家,那就更好了,全部家具处理掉,或者只留最好的家具,几件大的。整间屋子油漆一下,让买主眼睛一亮。

有些细节特别要注意的:

比如处理掉房门和柜子门上面的儿童贴纸,墙上的贴画。

比如厨房柜子的门和灶台去油。

比如让人光脚进屋不会有油腻和灰尘。很多卖主忽略这一点。

我们要让买主觉得,卖主有好好照顾屋子。

即使买主最后全部重新装修,我们的投入也是值得的。

我们或许没有特别好的室内设计,但是至少我们可以把屋子弄得乾乾静静,一尘不染。

有些中介,因为卖主不在,屋子搬空,就让买主穿鞋进屋,这绝对是自掘坟墓。要知道,买主在看屋子时,会潜意识假设那个屋子是他要买的,如果让他自己穿鞋走进自家,那感觉,大概和拿不干净的碗盛饭一样不舒服。

然后要放大优点,减小缺点。

至于地铁边的屋子要关窗,西照的屋子要拉窗帘,这些小伎俩,我就不多说了。具体屋子具体做法。

我有一些以前卖房时的照片,贴出来给大家参考。一张照片胜过千言万语。这个屋子的女主人,实在是太厉害了,像变魔术一样在短短2天内让屋子焕然一新。这间屋子最后不到一个月就卖出,而且COV 2万多,是真正卖在山顶上。

记住,我们的最终目的,是要卖房,只有喜欢你屋子的人,才会下定金。

HDB卖房全流程分享,屋子想卖好价钱的看
HDB卖房全流程分享,屋子想卖好价钱的看

第五章

慧眼识买主,把握稍纵即逝的机会

买主来了,走一圈就出门,有些连厕所,储藏室都不感兴趣的,肯定不是理想买主,一定是你的屋子有某处是他第一眼就不可接受的。这样不是我们要的买主。

然而,看屋子看很久,宾主交谈融洽的,也未必就是真正的买主。

真正的买主,有钱,有需求,能做决定的3A级买主。

我们要如何分辨这些买主呢?

第一时间来看你的屋子,往往是最优质的买主。

一般广告出去,刚开始时,来看的人会多些。而这些看房人中,就有最好的买主。因为他们要的就是你这一区的屋子,已经在市场上看了一圈又一圈,过滤了一轮又一轮,暂时没有找到合适的,或者没有找到价格符合他的要求的,他们对市场的了解,比卖主更清楚,因为他们已经做了横向的比较。假如此时有人看了你的屋子后出价,通常是一个很合理的价格。你要好好考虑。

可惜的是,这时的卖主,刚刚开始卖房,心理价位过高,而且更由于没有读过我铜牌推广者的宝典,COUNTER OFFER 超过了买主所认为的合理区间,导致最后交易不成。这是最最最可惜的。市场上血淋林的教训不少。

现实,是最好的老师,当几个月过去,看屋子的人越来越少,卖主回过神来,降价求售,当时出价的买主早已经一去不复返了。一切从零开始。

有些买主,虽然看房时不言不语,却呆在屋子里不愿意出去,仔细观察。

有些开始询问有关屋子的细节。

还有些在屋子里就相互讨论可以如何装修等等。

更有甚者,打电话叫家里人来看。

这些都是强烈的购买信号。

等着他报价吧。

有些卖主/买主认为,讨价还价,是一场心理战,一定要让自己占尽便宜,把自己的利益最大化。殊不知,绝对成交的要义,是双赢。不要纠结于几千元的落差。你的寸步不让,会造成对方的心理崩溃,最后消失。这是对买方和卖方都适用的。

优质的买主无需多,一个就够了,但是,这一个,你绝对不能放过。

记住,我们的最终目的,是要卖房,关键时刻,不能过于纠结。

HDB卖房全流程分享,屋子想卖好价钱的看
HDB卖房全流程分享,屋子想卖好价钱的看

第六章

关于中介

卖房是否需要中介,这是个永恒的话题。说到底,是一个是否可以省下中介费的问题。

你读完了我本篇宝典,已经不需要中介了,找到买主后,买房中介为了交易顺利进行,为了他的客户的利益,也会免费帮你做文书工作的。

况且中介也不是万能的。我在2014年和2015年,分别有一个屋子过了3个月,没有卖掉,广告登了无数。分析原因,2014年的那一个3房,其实买主已经找到了,但是买主当天要2ND VIEW,卖主没有时间回家。失之交臂。2015年那一个4房,只能说是无缘了。可能是上帝可怜我,也给了我们一个LISTING,一次广告,一个VIEWING就出手的机会。

假如你决定不要中介,或者说不要出中介费,你可以在海峡时报登广告,登星期六的就可以了。有买主或买主中介看到你的广告,就会给你电话了。

你也可以看PROPERTYGURU,找到在你家那一区登广告的中介,告诉他们你有屋子在卖,如果有买主,可以带来。不过,你不付中介费。(其实,你即使想付中介费,CEA也规定,买主中介不能拿卖主的佣金)。

对于卖主来说,中介的作用在于:

第一,是他们的专业性,对转售手续的了解,对收入所得的计算,对政策的理解,对不合格买主的过滤。然后,对卖主的专业建议,和买主/买主中介的有效沟通。

第二,是他们的资源,他们可以在专业网站登广告。有全新加坡几万个潜在合作对象(中介)。只要广告挂出去,有人要买这一区的屋子,都会来找这个中介的。

第三,这是很多买主,卖主不了解的,中介比较愿意和中介合作,因为双方都经过专业训练,整个过程可以顺利。假如对方是自己DIY的,中介的潜在印象是,省中介费的客户,比较精明,价格不太愿意松口。那试探一下,果真如此,也就放弃了。

第四,称职的中介,一个就够了,你多找几个中介,也是在那些地方登广告。

结语

有些网友,觉得中介工作很容易,无非是打几个电话,去2次HDB,律师楼。特别是当自己DIY买/卖房成功,就觉得超级简单,中介根本多余。其实,当你DIY的同时,也参考了不少的和本文一样的攻略,而很多时候,这些攻略是中介的心血结晶。所以请对中介嘴下留情。

转载请注明来源:狮城新闻