比较中国和新加坡两国买房之异同

2018年06月30日

新加坡一直以来都以花园城市(Garden city)著称,如今这座城市正在迈向花园中的城市(City in a garden)。

滨海南、第二中央商业区、新镇、航空园等的规划发展,以及智慧国的发展远景,必将进一步提升新加坡作为小红点的国际地位。

最近,国际教育市场咨询公司Quacquarelli Symonds(简称QS)新一轮的全球大学排名出炉,新加坡国立大学和南洋理工大学分别排名第11和第12位,在亚洲大学之中遥遥领先。

加上最近的特金会和新加坡房产市场的红红火火,所有这些无形中提高了新加坡房产的投资潜力。

这里我们较详细地介绍了在中国大陆和在新加坡购买房产的主要不同点。

主要介绍了中新两国房产在面积计算、停车位使用、精装修、地契类别、租金回报、印花税、房产税、遗产税、资本增值税和各种其它收费以及申请银行贷款等方面的不同,为准备在新加坡置业的中国买家提供必要的参考。

前言

中国人爱买房,全世界都知道,谁叫中国人有钱呢?

一段时间以来,中朝关系紧凑凑,相关房产也开始热透透。

这股房产热在中朝边境城市丹东表现得最明显。

自从金正恩访问北京后,这里的房价上涨了近50%。

一位旅行社老板说,这里的房价原本是每平米人民币¥4000元左右,现在已经涨到了每平方米人民币¥5500-6000元。

同时,这一地区的销售量也明显提高与3月份相比,4月份的销售量提高了约30%,卖出了967套住宅。

只要条件符合,中国人还雄心勃勃准备进军朝鲜的房地产投资。

而另一边厢是509马来西亚的变天,据说中国炒房客将转战新加坡,而新加坡的政治相对稳定,社会治安良好,行政法规健全,加上新加坡有享誉全球的教育体系,采用双语教学,又是以华人为主的社会,相对地,许多中国人喜欢在新加坡买房,或打算在新加坡买房。

事实上,许多中国人已经在新加坡购置房产,并取得不错的投资效益。

在这里,让我们较全面地介绍一下在新加坡买的房子与在中国买的房子到底有什么不一样。

房子的面积计算方法明显不同

中国人谈房事,用的是平方米,而新加坡买卖房产用的是平方尺。

但这不是主要的,平方米与平方尺的关系始终如一,只要小学数学即可搞定。

中新房子的最大不同是房子面积的计算方法。

在中国,房子的面积包括套内面积和公摊面积,即按楼盘的建筑面积计算。公摊面积包括电梯、公共用房、公用墙体、公共门厅、设备间、楼梯间、公共过道和值班警卫室等。

总体而言,在中国,别墅的公摊面积1-8%;普通住宅的公摊面积因楼层而又不同,7楼或以下的为7-12%,第7-11楼为10-16%,第12楼及以上为14-24%。

在新加坡,购买的房子面积是按套内面积计算的,没有公摊面积

另一个不同之处是阳台面积的计算方式。

在中国,据房天下网站(fang.com)报道,原设计的封闭式阳台,按其外围水平投影面积计算建筑面积;挑台(底阳台)按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积;凹阳台按其交战面积(含女儿墙墙体面积)的一半计入建筑面积;半挑半凹阳台,挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积,凹进部分按其交战面积的一半计算建筑面积。

而在新加坡,不论阳台是全封闭还是半封闭或是其它形式的阳台,原则上均按全面积计算。

总体而言,购买相同面积的房子,新加坡房子的使用面积会比中国的大。

但在新加坡买房,需要特别注意以下房子的阳台面积、空调主机放置面积和有没有飘窗等,因为这些均按全面积计算。

若买家对阳台不看重,则可购买没有阳台或全封密阳台的房子,以最大化利用房子的空间。

要知道,在新加坡,开放式阳台是不允许自作主张请装修商封闭起来的,但是可以安装政府批准的设备巧妙利用好阳台。

购买新加坡私宅送停车位

在新加坡购买私宅,无须购买停车位,因为停车位是公寓的附属设施,每个单位用户均有权利停泊至少一辆私家车,停车位也不可以租售。

购买一套单元的屋主通常也可免费使用超过一辆汽车,只要公寓的停车位够用。

在中国,停车位通常需要额外购买或向别人租用。

停车位的价格也因所在城市及地理位置有关,通常需要至少人民币¥10万元,有些城市需要人民币¥30-35万元,甚至高达人民币¥40-50万元。

因为停车位是需要购买的,其价位也同样是波动的,甚至具有投资潜能。

购买新加坡私宅通常拎包即可入住

在中国,商品房有精装房和毛坯房两种。

精装房的房子,内部已装修好,有些甚至还配上家电和家具,价格较高,但有报道指出,有些装修用的材料用的是不达标的次品且装修设计风格不尽令人满意。

毛坯房就是空壳房,价格相对适中,但需要花不少钱装修后才可以入住。

通常情况下,绿化和园林是所有商品房小区均有配备的。

并不是所有小区都有网球场、健身房、游泳池,如果有,住户要使用也是需要交费的,只是住户享有一些优惠。

在新加坡,基本上所有私人公寓均是精装修。

当买家买房子时,发展商会推出样板房。

买家所看到的样板房与将来入住的新房基本一致,包括尺寸大小、所用家私品牌、所用地板材质、厨房用具、卫浴用具等的牌子均已标出。

新加坡公寓社区规模通常不大,1000户的小区绝对算是大型公寓,一般的中等规模公寓通常提供400-600个单元。

发展商通常会聘请专业建筑师设计整栋公寓,这样,每栋公寓均有自己的特色。

公寓设计通风无西晒,追求环保、绿色。

基本上所有中等规模公寓均配备公寓园林、网球场、健身房、游泳池和停车场,所有住户均可免费使用,也配备保安警卫。

大部分公寓还有多功能会所、桑拿室、儿童游乐场、短程巴士等。

最为重要的是,基本上所有新加坡公寓均是精装修,包括公寓地板、墙壁、卫生间、厨房等。所有单元均配备空调、衣柜、品牌厨房家私、品牌卫浴设备,有些还配备冰箱、电视等家电设备。

总而言之,在新加坡购买的新公寓,只需装上电灯,配上窗帘,就可拎包入住了。

新加坡房子的地契比中国房子至少多29年

在中国大陆,商品房住宅的地契基本都是70年。

在新加坡,私人房产的地契主要有三种类型:99年、999年和永久产权。

自从新加坡独立后,政府已不再出售999年或永久产权的土地,这类产权的公寓将只减不增。

目前新加坡房产市场上新开发的999年或永久地契新楼盘均是开发商通过集体出售购得的。

从房产价格而言,新加坡999年或永久地契的房价会比99年地契的房价贵至少5%。

99年地契的房价随屋龄增加而下降的速度比永久地契的快,特别是屋龄到了30年以后。

但从投资角度来看,两个类型房产的投资回报总体而言差别不大。

对于具体楼盘而言,买家可以咨询专业房产经纪人,他们将根据您的具体情况,为您提供专业分析和投资建议。

在新加坡买房子与在中国买房子所需缴纳的各种费用也有所不同

中国大陆,购买新房所需缴纳的费用主要有契税、印花税、银行贷款手续费、房屋维修基金、物业管理费、权属登记费和交易手续费等。

契税收费按面积收取:90平方米或以下的私人住房,按房价的1%收取;90-144平方米,1.5%; >144平方米,3%。

印花税按房价的0.05%收取。

银行贷款手续费包括抵押登记费(人民币¥80元)、权证印花税(人民币¥5元)和保险费(房价的0.045-0.07%,因投保年限而不同)。

房屋维修基金按房价的2-3%收取。

物业管理费按面积计算,每平方米每月人民币¥1-2元。

权属登记费每套人民币¥80元。

交易手续费按面积收取,每平方米人民币¥3元。

在新加坡,购买私人公寓的主要收费有政府印花税、房产税、物业管理费、律师费和租金收益所得税等。

政府印花税税率由政府决定,目前的外国买家印花税为购买价的18%减去新币S$5,400,而永久居民的购买第一套的印花税为购买价的8% 减去新币S$5,400。

房产税是根据房产的年值按比率征收的。

房产年值是由新加坡税务局来根据房产出租时所收取的年租金去除家具的租金、配件租金及服务费等其它开支等来估算的。

具体征收税款可参见附上的表格。

房产税按年收取,自住房的税率通常预估为一个月租金的30%,出租房的年税率大约是一个月租金的约80%。

粗略估算是,一套新币S$100万公寓,自住房产税大约一年新币S$700,出租房产税大约一年新币S$2000。

物业管理费征收日期从正式接管房产之日起或收到房产的房屋占有权通知之日起15日内(两者中以较早的为准)。

物业管理费由物业管理公司根据房产面积决定,一套100平方米的房产通常需每月缴纳新币S$200-400元。

买家还应支付房产购买过程中的律师费用,目前市场费用一般为新币S$3000-4000左右。

如果买家将房产出租,所得租金还应按比率缴纳所得税。

如果外国买家不住在新加坡而将房产出租,税务局将按净租金的22%征收税款。

如果外国买家持有合法居住证件住在新加坡而将房产出租, 租金收益将按个人所得税缴纳所得税。

在新加坡买房子,无需缴纳遗产税和资本增值税

在中国大陆,购买房产是有可能需要缴纳遗产税的。

根据中华人民共和国继承法规定,若房屋产权人不在世了,由 顺序继承人(配偶、子女、父母)继承;在继承房屋办理过程中不需缴税,但在对外出售时需要全额缴纳20%个税及其他税费,这就是我们平常所说的房屋遗产税。

具体的计算方法可能要结合当地的情况,地区不同,相应的规定也可能不同。

而在新加坡购买房产,无需缴纳遗产税的。

另外,在新加坡购买房产,也无需缴纳资本增值税。

这样可以省下不少钱哟。

新加坡买新房,自收到钥匙后具有一年的保修期

在新加坡买新房,自客户收到钥匙之日起,可享有至少一年的房产质量保证期,开发商有义务对房产项目出现的任何缺陷进行修整。

开发商在客户拿到钥匙后启动保修程序,通常会设置特别办公室、聘请全职维修人士进行保修。

如果买家在12个月内发现有任何缺陷,都可以要求开发商进行维修。

在保修期内,新房只要有小瑕疵,也可以要求更换,而开发商通常会100%满足客户要求,因为保修费是在开发商的预算范围内的。

通常情况下,自TOP签发之日起二至三年内(视项目规模大小而定),由开发商负责物业管理,直到公寓聘请的管理公司进驻为止。

管理公司接管房产公共区域及设施的日常管理和维护。总的来说,新加坡的物业管理公司专业水准高,通常能够将物业管理得井井有条。

当然,有些公寓也不愿换,一直由开发商所属或推荐的物业公司管理。

而在中国大陆买新房,同样也有保修期,只是保修期的长短不一。

如管道堵塞通常只有2个月的保修期,电器开关等6个月。

通常情况下,一般也有1年的保修期。

在新加坡买房子,租金回报率明显高于中国大陆高

新加坡租金资料分析表明,私人公寓现阶段的平均租金收益率为3%左右,可以说是处于历史最低水平。

但也有租金收益率较高的公寓,如Lumiere公寓,租金收益率接近5%。

该公寓位于第02邮区的Mistri路,楼高45层,合168个单元,位于丹戎巴葛地铁站、市区(Downtown)地铁站和直落亚逸Telok Ayer地铁站附近,步行即可抵达。

而在中国,一线城市北京、上海、广州等地的商品房,其租金收益率也只有1.5%左右,明显低于新加坡的私人公寓。

在新加坡,专业的房产经纪将会为您介绍一些具有高租金回报的楼盘,这些楼盘通常具有一些共同特点,

如位置适中,位于中部地区且离市区较近,距离地铁站较近,通常在500米以内,且附近教育资源丰富,周边有适合的学校供选择。

除了租金,专业的房产经纪位您关注资本增长潜力,因为这也是房产投资的重点考量因素。

在新加坡买房子与在中国买房子申请银行贷款方面也有所不同

中国大陆改革开放以来发展迅速,不少中国买家资金雄厚,无须银行贷款即可全额付清,通常会问发展商如果全额付清是否有优惠。

然而,在新加坡购买房产,不论是通过银行贷款还是全部付清,均是没有额外优惠的,因为对发展商或卖家而言,无论是付全款或是向银行贷款,收到的款项是一样的。

不同的是,若全额付清,买家无须贷款,无须付银行利息及与贷款有关的其它收费。

若买家需要向银行贷款,在中国大陆,通常的贷款年限最长为20年,目前的贷款年利率为5-6%。

在新加坡,贷款年限最长为30年,目前的贷款年利率为1.5-2%。

外国人购买新加坡房产同样可向新加坡本地和进驻新加坡的海外银行申请贷款。

新加坡本地银行主要有DBS星展银行、OCBC华侨银行、UOB大华银行和丰隆金融公司Hong Leong Finance。

进驻新加坡的海外银行包括中国银行、渣打银行、花旗银行、ANZ澳新银行、Maybank马来亚银行、CIMB联昌国际银行和RHB马来西亚兴业银行等。

不同银行的配套和利率计算方法可能有所不同,对贷款人的财务状况评估方法也有差异,买家可以通过比较多家银行后作出合理选择。

通常房产经纪会向买家介绍几个银行业务代表,买家可以从中选择或通过其他途径去申请银行贷款。

小结

这里,我们为您介绍了在中国大陆和在新加坡购买房产方面的一些不同点。

在房产面积计算方面,新加坡房产计算的是套内面积,不包括公摊面积,而中国大陆的房产面积包括了公摊面积。

在新加坡,房产阳台按全面积计算,而中国房产按一定比例计算面积。

新加坡房产分99年、999年和研究地契房产而中国住宅房产只有70年地契。

新加坡的私人公寓均是精装修,拎包即可入住,而中国房产有精装修,更多的是毛坯房。

新加坡私人公寓提供免费停车位,而这个住宅需自己购买。

在新加坡购买的新房的保修条款也与中国的有所不同。

新加坡房屋贷款可申请30年,年利率较低,而中国房产只可申请20年,年利率相对较高。

另外,新加坡买房无需交遗产税、资本增值税等,且新加坡房产的租金收益率也明显高于中国一线城市的租金收益率。

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比较中国和新加坡两国买房之异同

关于作者: 吴洲

关于吴洲 ,任职于新加坡最大的国际性产业集团ERA担任高级营销总监,金牌房产经纪人(新加坡IEA房地产经纪协会2013/2014 年度金奖得主),他从业8年,秉承专业诚信,事无巨细的工匠精神从业理念,迄今为止,成交完的产业总市值以数亿新币计算,服务过数百位中高端客户投资新加坡产业,并获得客户满意好评,服务过的客户群体有新移民,企业家,艺人,教授学者和房地产开发商等,常年专业提供【新加坡任何公寓楼盘和商业地产以及地皮的买卖投资服务,买私宅无任何经纪费用】,如果您有任何新加坡产业需求,欢迎买家/卖家联系我们,常年买卖各类产业,我办事,您绝对放心。

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