萝卜点评| 新公寓开盘抽签流程详解

2018-09-30     2,310
萝卜点评| 新公寓开盘抽签流程详解

新项目开盘,向来是新加坡公寓市场的重头戏。

开盘前后半个月时间,本地市场有一套约定俗成的流程要走。

大家最熟悉的可能就是‘空白支票’和‘抽签’。

关于开盘的这套流程,许多第一次参与的买家不够了解,产生了很多的疑问。还有些因为不熟悉流程而错过关键时间点的。

今天这篇文章里,咱们就来详细谈谈新公寓开盘的流程。

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第一步: 开放示范间,发布预计价位区间。

通常在开盘的两个星期前,发展商会开放示范间,发布预计价位区间,供意向买家参观了解。

也是在这段时间,楼盘广告密集投入市场。

注意,新加坡有关当局对示范间的管制非常严厉。

根据国家发展部的规定,公寓示范间必须准确地反应单位落成后的真实模样。

“面积和天花板高度须与实际单位一样。示范单位必须建造所有结构和外部墙,且墙的厚度必须与真实单位相同。”

所以,示范间还是有很多细节可以看的。

新加坡没有毛坯房的概念,公寓交房都是精装房,逛示范间的时候仔细查看用料。

客厅大理石地面,卧室木地板,浴室防滑材料,卫浴品牌,厨房里的橱柜,电器品牌,所见即所得。

随时抬头,看室内挑高。

所见即所得。

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看卧室的时候注意室内面积尺寸。

所见即所得。

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厕所注意有没有窗户,配备的是淋浴还是浴缸。

还是那句话,所见即所得。

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示范间地点通常有两个选择。

一种是靠近项目实际地点的,可以直接看到周边环境。

还有一种不靠近实际地点,但靠近同一区的地铁站,吸引人气流量。

逛完了示范间,最好用平常习惯的交通模式走一次实际地点。

平常习惯开车的就开车过去。

平常习惯走路的就走过去。

对于新盘的实际地点位置,会有更深刻的体验。

新盘项目的预计价位区间,这时候也会放出。

比如说,尺价介于1500-1600新币每尺。

具体开盘当天的定价,处于价位区间的高端还是低端,这个要看意向买家的数量,由发展商决定。

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第二步:意向买家领取表格,填妥个人信息,收集空白支票。

参观完了示范间,考虑过了,觉得有兴趣,就可以领取个人资料表格,并付上一张空白支票,交给发展商。

个人资料表没什么好说的,如下图这样。

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关于收集支票,很多头次参与开盘流程的买家,最常提出的问题就在这里了。

“交一张签了名的空白支票?有没有风险??”

这是新加坡房产业界不成文的惯例。

发展商从收集到的空白支票数量,来参考市场对项目的兴趣。

交了支票的意向买家,才有资格在开盘当天参与抽签选购。

如果开盘当天,选购单位不成功,空白支票会通过中介,退回给买家。

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第三步, 确定收集支票的截止日期。

通常在开盘日期的1-3天之前,截止收集支票。

越是大型的项目,需要的准备时间越多,截止日期越早。

几十个单位的小型楼盘项目,可能会一直开放示范间,到开盘日期的前一天才截止。

有购买意向的买家,记得跟你的中介问清楚这个日期。

发展商为了聚集买气,通常会在开盘当天提供两个点的额外优惠。第二天就没有了。

如果因为错过了支票截止日期,而错失了开盘优惠,很可惜。

收集支票日期截止之后,发展商开始搭棚子……

上图只供意会,别当真

实际搭起来的棚子是下面这种。就盖在示范间旁边。

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第四步,开盘当天,公布具体价位,开始抽签。

不同类别的意向买家,按照不同优先级,分批抽签。

市场约定俗成,最优先级别的买家,是公寓原址的旧屋主。

比如说,如果是通过集体出售(en bloc)的方式,买下旧公寓地皮,推倒重建的新盘,旧屋主购买新盘,拥有最先优先级别。

如果是通过政府售地计划(GLS)买下的全新地皮,就不存在这个情况。

第二优先级别,发展商邀请的VVIP买家。

可能是发展商内部的股东,合作伙伴,或者是过去购买多次的老客户。

第三优先级别,购买多个单位的买家。

最后一批,也是数目最多的,是所有提交了空白支票,有意购买单个单位的买家。

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抽签当天,意向买家每个人会拿到一个号码。

发展商按照号码叫号,号码越靠前的买家,购买单位的选择越大。

抽签通常从早晨9点或者10点开始。如果人数多的话,抽签程序会持续几个小时,发展商会提供早餐和午餐。

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第五步, 抽签结束,确定购买,当场签订购房合同,缴纳定金。

当场与发展商签订的,是选购权合同(Option-To-Purchase,简称OTP)。

随合同缴纳房价5%的定金。

选购权合同对发展商有绝对约束力,签订以后,发展商必须按照协议的价钱卖房给买家,不得反悔。

对于买家来说,选购权合同有14天的有效期。14天之内买家可以选择执行OTP,按照协议继续购买房产,也可以选择不执行OTP,让OTP过期。

如果买家选择不执行OTP,他需要支付5%定金的四分之一给发展商,也就是1.25%。其余3.75%定金可以拿回。

之后的购房流程,就与普通流程一样了。

注意今年七月的新房产措施,公寓首付从20%增加到25%。

签订OTP的八周之内,买家需要支付剩余的20%首付以及印花税。

如果有贷款需求,需要在OTP的14天有效期之内选择银行和贷款配套,提供收入证明,向银行申请贷款。

新加坡新公寓开盘抽签,基本就是这五步流程。

文章的最后,谈一谈直接进去样板间,和带着自己的中介进去样板间,有什么区别。

直接进去样板间,咨询负责该项目的销售人员,得到的信息只会有一种:

“这是市面上最好的盘。你应该现在就买。”

带自己的中介进去,针对不同的楼盘,会得到比较客观角度的回馈。

感谢大家阅读萝卜点评。

THE END

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