“超强整理和推荐”外国人可在新加坡购买的房产类型 原来选择这么多……

2018-10-14     2,640
“超强整理和推荐”外国人可在新加坡购买的房产类型 原来选择这么多……

不管是自住还是投资,海外置业也受到了高净值人群的热烈关注,毕竟海外房产不属于金融资产,所以并不在某S的信息交换的范畴。这对绝大部分喜欢投资的朋友来说可算是小确幸。而具有优质升值空间的新加坡房产也备受瞩目,一直是来自全球高净值人士的首选,尤其是中国买家的投资热门地。

之前就有说过,在新加坡,持有外国护照就可以置业,不过不是所有房型外国人都能购买。那不管你是外国人(即使拿着工作签/长期签证),又或者是绿卡还是新公民,这些身份相应的能购买到什么类型的房产?新加坡哪些房产最值得投资购买?

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来说说房产类型,新加坡的房产分为住宅,商业和工业。说到住宅,也是细分为几种类型:

1HDB 政府组屋(外国人不可以购买)

先放一张图来让大家感受下香港的经济组屋和新加坡的经济组屋的区别。

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(香港政府屋)

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(新加坡政府屋)

新加坡HDB政府组屋外国人不能购买,即使有了工作签证或长期签证也不可以。组屋是属于新加坡的经济适用房,是政府给公民和永久居民的福利,价格非常合理,以下就是组屋大概的价位。

新加坡的政府组屋物廉价美,比如在非中心区的组屋4房式(也就是3居室)的均价在33万新币、五房式(也就是4居室)在38万新币。而非中心区的公寓三室一厅一般在110万新币左右。

永居和公民不仅有购买权,政府还会提供给第一次的组屋购买者相应的住房津贴。好多人称之为“政府辅助购房的第一桶金”。身为永久居民想购买组屋需满足持有至少3年永久居民的身份才可购买转售组屋(还不能是一手的)。这也就不难解释为什么新加坡的拥房率可以超90%了。不仅价格友善,还有政府支援。

按照新加坡人的月薪中位数,工作大概5年就能买到组屋,10年就能买到公寓。

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组屋的地契全部为99年,没有公寓的建筑外观时尚,也没有像公寓那样的门卫,游泳池等设施,但组屋小区都有基础的运动健身区域,儿童游乐场及可以购买日常用品的小商铺甚至是小超市。新加坡绝大部分的组屋周围都有食阁中心,有些甚至是24小时,满足了新加坡民众喜欢在外用餐的需求。

不要以为组屋都在住宅区,靠市中心地段也有组屋,但是很稀缺。到了如乌节路黄金地段一带,就看不到组屋了。以下图内为新加坡获奖政府组屋,位于商业金融区TanjongPagar。

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(2011年竣工的新组屋[email protected]。三居室的转售价格在85万-110万新币不等)

2PRIVATE CONDO 私人公寓(外国人可以购买)

说到私人公寓,大家都非常熟知的一种类型。顾名思义的私人公寓就是属于私人财产,外国人凭护照就可以购买。

【价位】$70万新币起或百万或上千万,根据地点面积等而有所不同。

私人公寓的地契分为99,999或永久地契三种。也分全新一手或转售二手。全新公寓一般从发展商那购得,一般是在建中或刚建好的全新单位。转售公寓价格一般比新公寓便宜,有些设施和地点也都不错。如果没有初房情节,转售公寓也是非常值得考虑的,而且选择颇多。在选择大户型上,转售公寓的性价比有时也会比较更高。

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可俯瞰整个金沙和海港无遮挡风景线的风华南岸府(刚竣工的新公寓)

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还是因风格独特的乐高特色地标性建筑的翠城新景(转售公寓)

3别墅

新加坡的别墅不全是外国人可以购买的。部分公寓式共地别墅和圣淘沙别墅外国人都可购买。而有地别墅外国人就不要想了。

公寓式共地别墅(部分项目外国人可购买)

少数新项目和转售项目。公寓式共地别墅是指建在公寓里的别墅。通常2~3层高,有自己的停车位,与公寓居民共享游泳池等公寓设施。它以别墅的形式共存于公寓内。在2013年以前开始发售的公寓项目里,公寓式共地别墅是外国人可买的。在2013年,ThomsonThree项目或之后的公寓式共地别墅外国人都不可买了。但是,现在还有几间仅存的全新公寓式共地别墅和一些之前的转售项目外国人可以买。这种公寓项目内的别墅价格相比能买的圣淘沙别墅和不能买的有地别墅,真的是非常友善了。现在只能买一套少一套啦。

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全新公寓式共地别墅项目SEAHILL,叫价:393万新币

圣淘沙别墅(外国人可以购买)

非常受外国买家喜爱的别墅区--升涛湾别墅区。世界各地名豪的新加坡置业圣地。圣淘沙,新加坡南部的度假休闲宜居小岛,环境优美,其中升涛湾里的别墅是新加坡政府特许的外国人可买的别墅区,有些后院的海湾里能停著自家游艇,特别豪气。

升涛湾别墅转售装修精致,这两套升涛湾别墅比邻可以一套单买也可两套一起买,各730平米的地,5间房叫价1800万新币和1650万新币。

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有地别墅 (外国人不可以购买)

有地别墅需新加坡公民或特批的永久公民才可购买。永久居民需申请特许别墅购买信才可购买,现在已经非常难申请到了。也算是公民的一大福利吧。最近刚上市的海底捞创始人张勇先生就在很多年前购得价值上千万新币的有地别墅。同样的还有武大明星李连杰等。

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3商业地产(外国人可以购买)

新加坡商业地产分为分契式写字楼,写字楼,商场店面,有地商业店铺,HDB店屋,酒店,这些类型外国人都可买。

商业地产的优势是在新加坡外国人买住宅有额外买家税20%和卖家税(在购买的3年内出售房产要缴纳转售税,3年后则不用),而买商业地产,是没有额外税和卖家税的,所以于投资或自用来说是个不错的选择。当然也不是所有项目都是好选择好推荐。

分契式写字楼(外国人可以购买)

分契式写字楼也分99年或永久地契,其中最顶级的是甲级也就是A级别:办公室写字楼。通常指坐落在新加坡市中心的金融区的顶级材质高档写字楼,这种写字楼非常少有,而更稀有的是大平层,所以深受投资者的喜爱。最近金融中心的A级写字楼的租金连续6个季度上涨,需求攀升,想投资商业地产,这种就是很好的选择!

【价位】$100万新币起。根据地点面积而有所不同。

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(2014年竣工,拥有40层A级写字楼CAPITA GREEN)

写字楼(外国人可以购买)

现有位于金融中心莱福士的永久地契整座写字楼出售,建筑面积8000多平米,叫价2亿9千万新币。

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商场店铺(外国人可以购买)

商场分契店铺是前些年非常火热的投资“商品”,价格也被炒得很高。在短短几年间也让投资者们看入现实,要知道商场的店面如果没有专业管理公司来打理,是很难有想要的效果。像凯德集团CAPITALAND这种大东家有自己的统一管理系统,只接收自带流量的知名品牌商家成为其租户入驻他们的商场,人潮也就有了保证。如果是在商场分契店铺,由于没有统一管理。人潮现象很不理想,同时也就影响了租金再而影响卖价。

这里面的不确定因素略多,不推荐。

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有地商业店铺(外国人可以购买)

这种有地商业店铺一直是新加坡房产中钻石般的存在。在新加坡,有地地产真的是少之又少,新加坡寸土寸金的地方,连住宅有地私有别墅也就7万间左右,而有地商业店铺更是稀有,而且很多都临近或者就在金融中心。

最近一间金融的有地999年位于直落亚逸保护区的商业店铺,更是创出每方尺价新高。不管有地商业店铺的预估价算得再精确,都会被市场疯狂的抢购价震惊。2010年,一排5间的有地商业店铺坐落于112~ 116 Amoy Street,集体出售,当时是以$2450万新币的高价售出。一年后,同样的这5间单位,以$3430万新币卖出而这并没有结束,这些店铺在2014年被8MReal Estate公司以$5000万新币的价格被买走。这比2010年的买价高出一倍有余!所以说,有地的估价无法用过往数据衡量,它只会一直攀升,下一个顶峰在哪非常难说。对于新加坡政府来说,这些店屋也是富有本地历史文化意义的存在。

【价位】$400多万新币起或上千万。根据地点面积而有所不同。

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组屋店屋 HDBShophouse(外国人可以购买)

组屋店屋通常出现在较老的组屋区,地契99年,跟HDB组屋适用房一样归新加坡建屋发展局(HousingDevelopment Board)管控。店屋的外表和有地商业店铺有点像,一般是两层楼,楼下一楼作为商业用途,2楼像一套3房式组屋可用于居住。

前面提到外国人是买不了组屋的,但是很多人不知道的是组屋店屋外国人是可以购买的。

组屋店屋要比有地商业店铺的价钱低很多,有些人潮旺的地方租金也会很可观,但很多地契只剩60-70年或更短。而且2楼住宅属性的那部分,按照住宅需缴纳额外买家税,所以需综合各方因素来看是否有潜在投资优势。

【价位】$100万新币起或200多万,根据地点面积而有所不同。

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酒店

新加坡的旅游业相对发达。酒店空房率很低,经营酒店是很多跨国公司和投资公司的心仪项目。

【价位】$3亿新币起,根据地点面积而有所不同。

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4工业地产(外国人可以购买)

工业地产一般为工业用途。它分为轻工业B1和重工业B2两类。地契一般在60年,而比较新的工业楼则在30年,新加坡很少有永久产权的工业楼。政府严格要求整个厂房的40%用于办公另外60%用于生产或仓库用途。在几年前掀起了一股工业地产投资热,价格本低却被渐渐炒起来。随着针对工业地产的卖家税新政出台后投机受到影响,这股热潮也算是冷静了下来。同时因为供应量过盛造成租金下跌。这几年的工地地产的投资市场相对低迷,一般购买也是用于自用。所以不是很推荐投资。

【价位】$60万新币起,根据地点面积而有所不同。

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结语

外国人可购买的住宅类型:私人公寓,某些公寓式带地别墅,圣淘沙别墅。

外国人可购买的商业工业类型:分契写字楼,写字楼,商场店铺,有地商业店铺,HDB店屋,酒店,工业地产。

如果夫妻双方有一人是新加坡公民身份,本文提到的所有房产类型都可以买。

其实外国人如果有意在置业新加坡投资或自住,还是有很多选择。总体来说,如果不想支付额外买家税和卖家税(3年内卖出需缴纳),不受时限的买卖限制,商业地产中还是有许多不错的选择。但以长期来说,新加坡公寓稳定增值趋势和需求增涨的优势更受投资者青睐的。从行业专家到各大银行到国际金融专家大摩(摩根史坦利)的预测的那样10年后新加坡房产市场相比现在的房价极大可能翻倍。

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一个稳定和渐进的市场才是个健康的市场。任何暴力上涨都将是不可持续的。新加坡政府多次强调检验长期房价指标就是房价的上涨幅度不应该超过居民的收入增长幅度。

新加坡的房价目前受制于政府的调控政策而非市场因素。长远来说下调空间有限缓慢上涨还是主基调。新加坡地少人多,住房需求居高不下,房产升值空间大,且租金回报率高,投资价值有目共睹。也正因此,来自中国的买家一直是新加坡房产市场外国买家的主体。对于刚需的或者是求资产(资金)安稳风险低的投资,新加坡房地产市场还是一个不错的选择。毕竟新加坡政府站得高看得远,为小老百姓在管控风险。

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