在新加坡第一套房应该买什么?买组屋最划算?

2018年10月21日

在哪儿,买房都是刚需!

在新加坡也是如此

甭管你是PR,新移民

还是常驻在新加坡的外国人

都要面对买房需求

在新加坡第一套房应该买什么?买组屋最划算?

那么,问题来了

第一套房应该买什么类型呢?

新加坡住宅主要类型

在新加坡第一套房应该买什么?买组屋最划算?

组屋

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私人公寓

在新加坡第一套房应该买什么?买组屋最划算?

共管公寓

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别墅

当然了,买房还涉及身份问题

不是所有人,所有类型的房产

都能随便买

详情戳这里:中国人在新加坡能买哪些房产?哪种值得买?

咱们刨除这个问题

单单就说第一套房应该买什么

很多人都会回答

组屋,尤其是BTO!

在新加坡第一套房应该买什么?买组屋最划算?

这么回答的人表示

因为组屋最实惠了

尤其是BTO简直性价比高出天际

那么事实真的如此吗?

今天,我们就来聊聊这个话题

关于买房的认知

买房这事儿靠知识还不行

想要旗开得胜要靠认知!

什么是认知?

某牛人说得好:

办理购房手续,这是知识;

踩准节点,果断入手,这是认知;

购买美股,如何开户,这是知识;

看好腾讯股票,长期持有,这是认知;

区块链知识,比特币原理,这是知识;

五年前买入比特币,这是认知。

知识可以轻易获得

认知需要靠悟性和积累

但决定人的命运走向的

往往是后者

在新加坡第一套房应该买什么?买组屋最划算?

看看下面这段买房故事

让我们深深感到

知识易得,认知难求

在新加坡第一套房应该买什么?买组屋最划算?

“2011年底,那会我刚结婚,房产是我的兴趣和工作,我也很乐得去专研。

几千块新币行业大佬开的几天课程,我眼睛都不眨的付款去学。我疯狂的吸收知识和总结,各种贷款和政策漏洞去帮客户,自以为懂得不少了。

现在看来,那时知识是有了,觉悟和认知还不够。

那时我是新公民身份,我老公是外国人身份在等PR。像绝大多数人一样,我们一致认为第一套得是组屋,而且最好是BTO(新组屋)。组屋这个新加坡政府最大的福利不拿对不起自己啊。

于是乎傻傻的等了几个月,那时转售组屋一直不停的涨,不巧的是那时BTO Balance flat(建好的新组屋剩余现房)提前出来了,由于身份还没下来就放弃了。由于这样一耽误,而后买的转售组屋价格已经接近近年来高点了。由于买组屋的执念,我硬是拖到BTO没希望了才买了一间又涨了不少的组屋。

转售组屋有一个5年住房紧箍咒,5年内包括家庭所有成员不能买别的房产,(BTO有些要等8年)期间买公寓这些都不行。除了它有一个漏洞但也只适用于自己家开公司做生意的人,我自己不适用。

在新加坡第一套房应该买什么?买组屋最划算?

2011年工业房产热,乌兰轻工业区将要出来一共4片地。第一片地Woodland11, 第一期才$270多每方尺,项目规划又好,又是First Mover Advantage(通俗点讲就是最便宜的第一块地的优势),$50万新币就可以买一间厂房,门槛极低。我做了系统的分析,让投资的客户都赚到了钱。我自己,我不能出手,因为我要买组屋

几个月后woodland 11 的第二期投资者蜂拥而至,价格变成300多每方尺,差价20%多。那时工业地产可以投机,到2013,2014年的顶峰,它涨到400多每方尺。和第一期的差价涨了至少50%,15万新币头期,3年收益1.6倍,年回报率55%... 25万新币,飘过~因为我要买组屋!

在新加坡第一套房应该买什么?买组屋最划算?

去年7月头,我的组屋5年MOP还差一点时间,Hundred Palm Residences 执行共管公寓开盘发售,是我很重视的一个项目,其实它价位相比其他EC(执行共管公寓)是最高的,每方尺$850起(现在看起来是不是超便宜?),但是它是近年来地段最好的一个的学区EC,稀缺性加学区房,一下子成了当时的爆款。

就连房产方面相对保守的老公也兴致勃勃,问可不可以试试看申请。结果当然是悲剧,开玩笑,1:4的First Timer抽签率, 1:8 Second Timer 抽签率,名额已经超不够了,其他不够格的一律不接待。

在新加坡第一套房应该买什么?买组屋最划算?

Hundred Palms Residences

即使我风光一时,21一个买家,抽中7个又怎么样,因为组屋,我不够格买这间爆款EC......短短一年时间,附近地点偏一点的非学区EC 价格高过HPR20%,价格卖$950-$1000每方尺还卖到很好;

就在最近,附近实龙岗北的两个新公寓楼盘开盘卖$1600-1700每方尺。将来那些买这两个新盘的人至少要卖$1800每方尺,那HPR$850每方尺也是公寓,5年后半私有化,$1500很Easy,涨幅预测上涨75%,90万的EC,投资20万头期,8年后赚67万,投资收益8年3.3倍,年回报率40%,更别说那些买大户型的。

因为组屋,不说我一定抽得中,但是连机会也没有。

在新加坡第一套房应该买什么?买组屋最划算?

HundredPalm Residences 抽签日,盛况空前,一天卖光,由于太挤,空调负荷太重坏了两次!

去年开始的集体收购热潮在我的组屋将满5年和朋友Shirley的Eunosville被集体收购即将成为一个小有现金的富婆的喜悦中进入了我的视野。Eunoville 是一间HUDC,一个很多人知道但不熟悉的名称,通俗讲就是大型高级旧组屋,一般建于80年代,大部分的HUDC因为占地大,位置好,在私有化不久都会被集体收购。

其实大家都不知道这个事实吗?其实很多人和我一样知道,但没有进入到心里,没有要投资被集体收购的概念。

但那时不一样了,朋友投资4年,20万赚了100万,投资收益4年5倍。我开始研究留意集体收购的算法和一些项目。

以前我没有这个认知,直到它与我相关。我还看中了一个不错的项目ParkWest。

在新加坡第一套房应该买什么?买组屋最划算?

Park West 建于1986年,99年位于南华小学(名校)的旁边,可以步行去金文泰地铁,算出来的容积率每间高达3000平方尺,最重要的是入场券价钱非常合理,100万新币可以买到一间1200平方尺的单位。到我准备出手的7月后,竟然没人卖了,我知道没这么简单。果然几个月后,ParkWest被集体收购成功,这不得不惋惜。

我之所以等,是因为5年组屋房产MOP将至。就差一点点,我与一年内4倍回报率80万新币(除去卖家税)擦肩而过~

买房故事

第一套房,到底应该怎么买?

财富积累的过程,因为组屋,我错过了许多~但任何时候都不算迟,机遇就在身边,认知得到,终会有收获,都是一个积累的过程,到一定程度就爆发式了~

据说人一辈子有两次

靠房产发财的机遇

也就是房产红利期

就像2000年以后的中国房产

中国的70后为了结婚买房

结果住着住着房产就能增值数倍一样

新加坡的2006年的公寓

2009年以前的BTO和转售组屋

都自带升值红利

躺着赚钱,坐等升值

在新加坡第一套房应该买什么?买组屋最划算?

朋友30多万买的女皇镇 BTO

5年后价值70多万了

因为靠近中心和地铁

一直抱着没舍得放手

其实组屋是有很多局限的

比如之前说过的solid state

没有流通性,涨的利润只能看到

差价利润从银行贷不出来

不能利用投资再增值

HDB除了没有流通性以外

有两个致命点:

一是供求关系政府控制,2009年的那一波HDB涨价大潮就是政府BTO断流的供求失衡造成的。现在政府总结经验,每年投放2万间BTO,供求平衡很多年了,所以价格也非常稳。

其次价格有顶线,超过$100万的组屋(通常房型大,位置很靠近中心)数得过来,政府也不会容忍组屋无限制涨下去,因为要人人有其屋。我朋友的房子70多万涨到100万去么,我觉著很难。如果10年内还是这个价钱或涨得不多,那他没有尽早利用潜在利润,让钱生钱。

在新加坡第一套房应该买什么?买组屋最划算?

如果有这么多cash proceed

(卖房到手的现金流)

得要好好利用啊

如果看好这一区

用这笔钱去投资同区的公寓

也不用添什么现金

就贷款增加了

流动性和增幅空间更大了

坐在一大波上再坐上一大波

利用升值再升值

不是很完美么?

如果有条件买新EC的朋友尽量买EC吧

它就是看得到的至少30%利润送给你

还有补贴,流动性也比组屋好

赚钱了不卖还可以拿钱出来再投资别的

公寓之下,最好的选择

在新加坡第一套房应该买什么?买组屋最划算?

BTO(新组屋)利润现在算算是有

但很有限- 比如说金文泰60万5房BTO

就算卖80多万好了

除去装修,利润就10多万

还得绑8年时间

而且不卖利润就出不来

是的,以前2008年前榜鹅的

4房BTO才16万

坐上组屋红利期MOP的时候

卖40万确实很值得去买

但今非昔比

BTO的成本上升无可避免

更别说40多万买很普通的BTO

就算赚20%-30%

除去装修,8年时间

可能才赚个5-8万...

在新加坡第一套房应该买什么?买组屋最划算?

现在是买房的入手时机吗?

三思啊,经济能力有限

买组屋自住无可厚非

但凡有条件

买EC或性价比高的公寓吧

未来的可能性大很多

现在由于工作的关系

我认识接触的高净值人士越来越多

和他们谈话多了

也潜移默化的提高了我的认知

在新加坡第一套房应该买什么?买组屋最划算?

所以要多和牛人聊天

和做房产投资的老司机聊一聊

或者多看我写的文章(划重点), 哈哈哈...

记得几年前额外税刚出台的时候

很少一部分新加坡人和外国人照买

我想他们已经看透了新加坡楼市的规律

经济政治稳定,人口有目标增速

拉长了看就是涨的

有些人额外税3%的时候嫌贵

7%的时候适应了硬著头皮还是买了

现在税又涨了5%

那先买看透的人是不是该偷笑呢

有能力就买吧

现在就是底部往上钩的入场点啊...

在新加坡第一套房应该买什么?买组屋最划算?

新加坡1993年到2017年房价指数图

这几年经过了几波走势,有涨有跌

但看看最低点连成的蓝色实心线

组成房价低点支撑线

再看看高点连成的浅蓝色虚线

组成的房价高位线

高位线和低位线之间的

整个区间是稳步向上趋势的

讲通俗点,如果有人在2003

2004年SARS之后在

低于低位支撑线的超低价区域买入

过了2006年以后

闭着眼睛都赚钱

如果有人在2013年的

房价高位泡沫期买入

现在还没赚到钱,但多拿几年

到下一轮高峰的时候

时间帮你解套

那如果你在两条线之间买入

只要投资的时间足够长

房子大部分是会替你赚钱的

可以看到

现在处于一个底部向上勾的趋势

是可以买入的

在新加坡第一套房应该买什么?买组屋最划算?

2004年第一季度到2018年第一季度 实际尺价攀升图

从2004年第一季度以来

新加坡公寓房价历经3个周期

3次升跌幅

可以看到2004年第一季度

到2007年第一季度

实际每方尺价最高升幅是108%

2009年第一季度到2013年第三季度

实际每方尺价最高升幅是85%

现在我们在另一个周期的刚起步阶段

实际每方尺价只涨了18%

根据前两次的涨幅

你觉得还可以潜在涨多少呢?

在新加坡第一套房应该买什么?买组屋最划算?

再说一遍,钱在银行的利息太低,会抵不过通胀而贬值,得要用钱投资,让钱为你赚钱!

财富积累,各种决定,而这一切的前提都取决于你的所听,所看,所想,所悟

好的分享价值百万,送给你,分享给更多朋友吧,大家一起飞~

孙倩

在新加坡第一套房应该买什么?买组屋最划算?

孙倩,微信公众号 新加坡狮城房地产(账号:sghouse65)创办人,定居狮城18年,房地产行业任职8年,现任新加坡上市房地产经纪公司ERA的高级执行董事。为人热情真诚,通晓中英双语,有丰富的房地产知识与见解。帮助很多中国同胞在新加坡置业,安家及投资,成交总金额过亿新币。业绩一直名列前茅,坚信以诚待人,始终客户优先,做事认真负责,深获好评,获奖无数。

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