感觉错过了1个亿!原来新加坡买房还可以通过房产拍卖这么买!

2018年12月31日

大多数人在新加坡买房会从公开市场购买或从开发商处直购。但是,还有一个鲜为人知的途径:从房地产拍卖中购买房产!

那么,从房地产拍卖中购买房产有什么好处呢?购房流程与在公开市场及开发商处购买又有何不同呢?今天,就请大家跟着金牌经纪人吴洲来探访一下新加坡的房地产拍卖活动吧!

在新加坡,高力国际,戴玉祥产业,仲量联行和莱坊等主要拍卖行会定期举办月度房产拍卖会,通常会有百来人参加。

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为什么物业会被拍卖?

大多数在拍卖会上出售的房产,都是因为其房产拥有者无法按约定偿还房产贷款而成为困厄房产。

通常,房产会被拍卖,是银行为了在尽可能短的时间内以最高的价格出售掉该房产。 除了拍卖外,银行也可能会签订私人协议以卖出房产。

例如,去年亏损最大的房产 - 圣淘沙湾海景公寓的四居室单位 - 在2017年1月的拍卖会上以680万新元的底价进行拍卖,但并未找到买家。随后于2月7日通过私人协议的方式以620万新元(每平方英尺1524新元)的价格售出。

然而,并非所有拍卖的房产都是困厄房产出售或抵押权人出售。一些业主们也可能会在拍卖会上将他们的房产进行拍卖,以这样的方式来增加他们推销他们的房产,并最大化他们的盈利。

同时,并非拍卖中的每个人都能以便宜的价格抢购房产。此类活动也经常有房地产经纪人和银行家参加,他们希望将拍卖的房产介绍给他们的客户。

拍卖的物业数量正在增加

高力国际透露,拍卖的房产在2018年上半年同比增长21.7%,至454个(包括二度拍卖的房产),这是自2009年下半年以来的最高水平。

根据它的报告 – 这段期间内,除了工业板块拍卖的地产数量下降了1.1%,至87个单位之外,其他所有板块的房地产拍卖量都有所上涨。

与一年前相比,住宅板块进行拍卖的房产量增加了15.8%至234个,办公室板块则增加了30%至13个,而零售物业在2018年上半年增长60.3%至117个。还有三个物业是一个空置的土地和两个医疗套房。

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业主拍卖的房源正在上升

根据高力国际资本市场和投资服务主管史蒂芬·陈的说法,业主拍卖房产数量的增加是由于更多的业主选择通过拍卖的方式来出售他们的房产,以及更多主流经纪公司进入了拍卖市场。

2018年上半年业主挂售的拍卖同比上涨了37.3%,与2017年下半年相比也增加了3.7%,至254个单位,这充分反映了业主们对房产拍卖兴趣的增加,因为他们认为拍卖会给他们的物业带来最大的曝光度,并为他们带来最大的获利。

与此同时,由于新加坡经济的改善,困厄房产或抵押权人的房产拍卖数量增长速度较慢。

“展望未来,我们认为这类拍卖房产可能会停滞不前或增长缓慢,因为住宅和写字楼市场上困厄房产减少,而工业和零售房地产拍卖市场也可能在2018年底开始稳定,”高力国际的陈说到。

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拍卖物业真的便宜得多吗?

人们普遍认为拍卖的房产价格往往远低于市场价格,但情况并非总是如此。

新加坡莱坊董事兼拍卖主管莎伦·李表示,首先,拍卖中的房产并不是“甩卖”,他们还有拍卖底价,以确保银行能够尽可能多地弥补金钱损失。

因此,拍卖物业的价格通常不会远低于市场价格。

“有些情况下,房地产价格可能比拍卖时的市场价格低5%至10%。 然而,大部分房产的成交价格与市场价格非常接近,“李说。

不过,根据莱坊9月的拍卖清单,我们确实找到了指导价格大大低于市场平均交易价格的房产。

它们包括位喜乐公寓 19楼的面积3993平方英尺的四居室住宅单位:这个位于黄金地段9区的永久产权单位被作为困厄房产进行拍卖,指导价为810万新元,相当于每平方英尺2029新元。而同项目单位在2018年前10个月的平均成交价格为每平方英尺2310新元,与此相比,这次拍卖的指导价比市场价低了12%!

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无独有偶,位于巴西立涟漪湾公寓13楼的一套面积2131平方英尺的五居室单元以指导价215万新元,相当于每平方英尺1009新元的价格进行抵押权人拍卖,比同项目平均单位面积市场价1061新元低了约5%。

寻找房地产拍卖的机会

莱坊的李表示,与银行的抵押权人拍卖相比,购买者更有可能会从业主拍卖的房产中得到“更划算的交易”,因为一些业主会比银行更希望快速地出售他们的房产。例如,一些夫妇可能希望迅速出售他们的财产,以便有资格获得额外买方印花税(ABSD)的减免。

随着最新一轮的房地产降温措施,新加坡人购买他们的第二处房产现在必须支付12%的额外买方印花税(ABSD),而之前只有7%。

新加坡税务局规定,额外买方印花税减免可适用于共同购买第二住宅房产的已婚夫妇,前提是在他们购买第二个物业之日,或临时占用许可证(TOP)日期,或法定完工证明书(CSC)的签发日期起(以其中最早者为准),六个月内出售掉他们的第一套住宅(共同拥有或独立拥有)。

还有就是,一些有家庭矛盾的业主们或者正在闹离婚的夫妇们,可能希望迅速出售他们的财产以进行财产分割,莱坊的李补充道。在这种情况下,业主的直接拍卖可能会为潜在的房产买家提供良好的机会。

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