看看韩国、美国、英国、新加坡的物业服务是啥样?.

2019年01月06日

看看韩国、美国、英国、新加坡的物业服务是啥样?

 看看韩国、美国、英国、新加坡的物业服务是啥样?.

导读:看完后或许你会觉得有种淡淡的忧伤!为什么有种物业叫别人国家的物业!其实不然,国内的物业也越来越多可以给您带来国际化的物业服务,让您体验国际专业的优质物业服务!而且中国的基于物业的社区O2O模式,还是国外没有的呢!

韩国,每年物业费都不一样

韩国的住宅土地属于私有制,按照韩国物业管理法规的规定:“土地产权归业主所有,产权范围的面积也由业主自行管理”。而公共区域部分,建造商对于建筑物、道路等有终身保修的义务,设备设施的日常维修、更新改造等均由出售这些设备的厂商负责,物业公司仅仅是进行日常维护和报修事务的传达,以确保设施设备能正常运行为目的。这样一来,组成物业费收费内容之一的工程维保费用仅仅是日常保养的人工费用了,减少了日常维修和改良的费用。

物业费是按照什么来确定的呢?答案是物业服务的项目,业主需要什么,物业公司就提供什么。韩国也有所谓的业委会、业主大会,主要负责讨论住宅区公共区域的服务项目。每年年末,物业公司按照基础服务事项,比如人员工资福利、保险费用、税收、以及年度相关工程计划费用等确定预算。预算初步制定后,要征求业委会及业主大会的意见,特别是对下一年度内计划开展的维修或改良工程进行决议,比如明年要不要换几盏路灯,是否需要种植新的绿化景观,哪块场地需要修整等等。经过业主大会的讨论后,决定明年要增加或删减的工程项目,物业公司调整后量身定制出计划方案及预算,业委会根据业主房屋土地产权的面积或建筑面积分摊预算费用。这样一来,在形式上就没有了物业管理费固定的每平方米多少钱的概念了,这才造成了“每年物业费收费总额不同”的局面。而业主家中需要哪些物业服务,就需要物业公司的工作人员挨家挨户上门听取意见了,也许1号业主明年想重新翻修一下自家院子里的草坪,或者5号业主计划过几个月要重新粉刷房子,他们会单独和物业公司协商价钱,最后由物业公司去组织完成。这些价格完全是市场行为,政府从不干预,也没有相应的指导价。

美国,小区管理委员会最大

说到美国的物业管理,首先不得不提小区管理委员会(Home Owners Association,简称HOA),管理委员会的董事会由全体业主选举(包括有部分未售出住宅的发展商)。小区公寓的管理委员会成立后,具有审议、准核、决策的大权。在管理过程中,具体业务会聘请专业的服务公司承担,例如小区绿化的社会上的专业绿化公司来承担,绿化公司按合同每周来小区进行树木、花草的修剪、施肥、灌溉、杀虫等服务,保安则聘请专业保安公司负责派人承担,保洁由保洁公司负责,维修交由专业维修公司按维修合同负责……

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管理委员会与物业管理公司是雇佣和被雇佣的关系,物业管理公司要对业主委员会负责,一切要把业主委员会的利益放在第一位。物业管理公司不称职,不符合业主委员会的要求,业主委员会不必动用业主大会讨论,可随时决议解雇他们,而物业管理公司的报酬一般是管理费的3%-7%,多数是5%,由于美国各州要求物业管理公司必须有房地产经纪人执照,所以物业管理公司的人会非常守规矩。

在美国,业主的物业管理费是向管理委员会交纳的,再根据管理合同支付给物业管理公司。管理委员会年终将向各业主汇报物业管理费使用情况,节余部分则结转到下一年度使用,若在物业管理运营时发现物业管理费不足,管理委员会将适时召开业主协会会议或直接通知业主增加交纳物业管理费。

在美国,根据法律文书规定,小区全体业主自然成为业主协会会员,一般实行董事会制度。美国的业主协会(Residential Community Association)相当于我国小区的业主大会,但组织形式有所区别。

英国,别墅楼房管理各不同

早前乌克兰首富雷纳托·阿克梅托夫花了1.36亿英镑(约合14亿人民币),买下了位于伦敦公寓楼“海德公园一号”内的一处豪华公寓,引发轰动。除了单价贵之外,它的物业管理费也创造了纪录,每平方米每年高达150英镑(约合1600元人民币,相当于每平方米每月133元人民币)。

其实在英国,物业管理的类型由房屋的类型来决定。住宅的物业管理比较简单,大部分人居住在独立式别墅,别墅之间的道路、绿地及各种市政管线、设施均由政府部门维护管理,业主需每年交纳物业税,一套别墅(建筑面积200平方米左右)一年的物业税约1600英镑。

业主房屋本身的维修管理,则由业主自行选择物业管理公司来负责。不过,在英国,水、电维修的人工费非常贵,基本上是每半小时50英镑。

而高层楼房规模都比较小,一般是由私人开发商建设的,物业管理也分为前期物业管理和正常期物业管理。前期物业管理也是由开发商选定一家物业管理公司。开发商在出售房屋时,会制定一个公约,公约中明确物业管理公司的名称,物业服务的内容、标准和服务收费,包括建设单位、物业管理企业和业主三方各自的权利义务关系,购房人要对此予以认可。业主入住以后,可以成立业主委员会,业主委员会对开发商选择的物业管理企业不满意的,可以解聘,自行选择满意的物业管理公司。

住宅区的物业收费一般也采用包干制,每年是一个固定的数目,包括清洁、保安、房屋维修等服务成本以及物业管理公司的酬金。当然,账目是需要向业主公开的,物业管理公司的账目,业主可随时随地到税务部门去查询。对于小规模的楼宇,业主也许不会去选择一个公司,而是直接选择一个房屋经理,负责管理房屋事务,这样业主可以节省一些费用。

新加坡,业主组建管委员,民主聘请物业管理公司

新加坡“土地所有权法案”规定,每个新建住宅区必须在两年内成立管理委员会,由全体业主投票选出委员会成员,该委员会将代表全体业主管理社区,每年召开一次全体大会,讨论制定社区行为规则以及聘请物业管理公司等重要事务。社区或公寓的公共事务,如是否要增添公共设施、公共设施的使用是否要收费、收多少,最终都以投票方式决定。可以说,居住区内所有事情的决定权都在住户手中。在这种机制下,物业管理公司只是被雇佣的对象,一切依照合同办事。

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