冰火两重天:酒店等商业用地发展费率上调; 住宅用地的开发费率跌至三年最低 点

2019年03月01日

昨天,新加坡国家发展部公布了从2019年3月1日至8月31日的六个月土地发展费率。

在获得规划许可以进行增加土地价值的开发项目(例如重新划分为更高价值的用途/增加容积比率)时,应支付半年的发展费率。

2月28日公布的商业用地和住宅用地使用开发费率修订的目的是“主要是预期并反映了各自房地产市场的当前市场状况”,高力国际研究负责人宋女士(Tricia Song)如是说。

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在最新一轮的修订中,考虑到过去六个月的投资交易更加强劲以及两个行业的前景更加光明,酒店等商业用途的发展费率已经上调。

“这得益于办公室租金的上涨和酒店每间可用客房的收入增加。”宋说。

与此同时,住宅(非有地住宅)的发展费率已经下降。 鉴于交易较少且住宅物业市场情绪疲软,减少费率并不出乎意料。

“自2018年7月实施新房降温措施以来,开发商对住宅交易的风险回报率已经发生变化,导致投资意愿减弱,”宋女士根据观察得出结论说。

住宅(非有地住宅)概况

在当前的发展费率修订中发现,五个区域--59,91,93,94和104区域--最大幅度下降了13%,高力的宋女士指出。 她观察到,非有地住宅区的最大降幅似乎是在东海岸和后港等未来供应潜力较大的城市边缘地区。

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自2016年3月以来首次降低发展发费率0.9%以后,平均而言,非有地住宅的房价下跌5.5%。 高纬环球(C&W)的高级主管兼研究主管李先生(Christine Li)表示,这也是自2009年3月发展费率下降15.3%以来发展费率再次下降幅度最大的一次。

去年7月6日政府对房产市场实行降温措施以后,开发商对收购住宅集体销售和政府土地销售都采取谨慎态度,因此非有地住宅区域房价下跌5.5%并不令人惊讶。另一方面,降低发展费率可能会给希望补充土地储备的开发商“暂时缓解”。

但李先生也表示,中部地区以外的房屋平均单位面积从70平方米增加到85平方米也将“削弱”开发商在中期内提高销售价格的能力。 “非有地住宅所有者可能不得不继续降低他们的要价,以便在这个日益严峻的住宅市场中吸引认真的买家。”

新加坡研究与咨询部门负责人Tay Huey Ying说,由于买家和卖家的价格预期不匹配,因此非有地住宅的发展费率下降不太可能重振集体销售市场。

根据统计数据,在截至2019年2月底的六个月内,没有一个住宅集体销售被出售。

同期关闭的招标私人住宅开发(不包括共管公寓)的GLS网站吸引的出价(最多7个)与之前六个月结束的出价(最多10个出价)相比较少。 JLL的Tay指出,投标也更加谨慎。

例如,位于Kampong Java Road的住宅用地,其投标于2019年1月关闭,最高出价为4.1838亿新币。在附近,几个集体销售地点以较高的单位土地价格出售,尽管这些都是在7月降温措施之前。其中包括2018年3月的永久产权Makeway View(每平方英尺1,626新币); 2018年4月永久业权Dunearn Gardens(每平方英尺1,914新币); 2018年5月,99年租赁期的Chancery Court(每平方英尺1,610新币)。

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Chancery Court于2018年5月以4.0176亿新币整体出售(图片来源:OrangeTee Advisory)

Tay表示,Kampong Java Road GLS地块的中标价为1,192新币/平方英尺,与从2018年9月的发展费率得出的相应隐含地价相比,折扣率为11%。

酒店等商业用地概况

在2018年9月上一次修订增加11.8%的发展费率后,酒店等商业用地的房价上涨了45.6%。“根据2000年以来的数据,这是历史上最高的房价增长,”C&W的李先生说。

上一次酒店发展费率以同样的速度增长是在2007年7月,当时房价被提高了40%。然而,这是由于对发展费率的“一次性调整”从50%到70%。

李将酒店房价上调归因于住宅和商业用地的近期整体销售转换为酒店用途。她补充说,另一个原因是最近的酒店业购买狂潮。

根据C&W的研究,酒店投资销售额在2018年达到了13.6亿新币的四年来最高位,部分原因是由于7月份的降温措施,投资者将注意力转移到了住宅领域。

C&W的李说:“对旅游人数的乐观情绪以及短期内酒店供应的紧张,使投资者更加认真地看待酒店资产类别。最新一轮的发展费率可能对酒店使用的转换产生一些抑制作用。”

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1月份,Club Street的商业用地以5.622亿新币的创纪录价格出售给酒店开发,导致酒店16区的开发费加息率为52.8%(图片来源:URA)

26区(Selegie路,Rochor路和明古连街)也有过重大的加息事件。

去年11月在Rochor以2.762亿新币的价格出售Golden Wall Center,导致酒店发展费率上升73.9%。

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去年11月在Rochor以2.762亿新币的价格出售Golden Wall Center,导致酒店开发费率上升73.9%(图片来源:ET&Co)

同样,在附近的27区(明古连/Waterloo Area),11月中旬出售Waterloo公寓也导致该行业的酒店房价上升了66.7%。

CBRE网站研究主管Desmond Sim指出,1月份以4亿6,220万新币或2,149新币每平方英尺的价格出售酒店开发的GLS项目,导致酒店16区的DC加息率为52.8%。

宋女士(Colliers's Song)表示,商业用途的发展费率平均增长9.8%——这是自2014年3月增长14.6%以来的最高增长率。八个区域的增幅最大,为17.4%,其中包括欧南园,牛车水,新桥路,实力路,维多利亚街,惹兰勿刹和芽笼路等地区。

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商业用地的开发费率平均增长9.8%——自2014年3月以来增长率最高,达到14.6%(图片来源:Samuel Isaac Chua / EdgeProp)

“我们认为这些地区商业用地房价的增长主要是由于这些地区的店铺部门的估值看涨,以及办公楼和整体零售市场的稳定增长,”宋女士说。

12%的最大涨幅发生在第24区(Bras Basah地区),ARA资产管理和Chelsfield以5.555亿新币的价格收购了宏利中心。

Kenedix Inc以2.7亿新币收购Capital Square 25%股权,导致第17区(New Bridge Road,Upper Pickering Street,Telok Ayer Street和Upper Cross Street)的商业发展费率增加10.3%。

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价值2.7亿新币的Kenedix公司购买了Capital Square 25%股权,导致17区(新桥路,上皮克林街,直落亚逸街和上十字街)的商业房价增长10.3%(图片来源 :The Edge Singapore)

根据研究数据表明,在2018年9月至2019年2月的发展费审查期间,价值47.3亿新币的商业资产(包括办公室,零售店,店铺和具有重要办公/零售组成部分的混合资产)的价格超过500万新币。 JLL的Tay指出,比前六个月达到的32.2亿新币高出46.9%。

“发展费率修正通常是对房地产市场表现的回顾,”CBRE的Sim表示。 “毫不奇怪,办公室和酒店市场的活跃度增加导致房价上调,而住宅用地活跃度放缓导致某些关键地区的房价下降。”

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