新加坡未来最受欢迎的住宅区,竟然会是这里

2019年03月20日

新加坡从杂草丛生

棚户区林立的小渔港

转变成高度现代化

的花园城市

那么新加坡是怎么做到的呢?

城市规划的作用功不可没

今天就带大家来探秘

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新加坡城市概况

新加坡总面积为721.5平方千米

仅相当于北京市总面积的4.4%

国家总人口约为560万人

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人口密度约为

7700人/平方公里

是北京的5.8倍

尽管人口密度这么高

新加坡却少有交通拥堵等城市病

基础设施齐全

这到底是怎么做到的?

新加坡整体规划策略

尽管新加坡是个小国

国土面积有限

城市规划者还是

根据人口规模和布局

设置了相应的等级

整个国家划分为5个大区

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全国分为5个大区

5个大区再分为25个卫星镇

卫星城分散了对市中心的交通压力

每个次级中心单独设计了

相应等级和规模的

交通转换中心

大型商场超市

学校以及医疗机构

来满足生活的各种需要

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这样就不需要每个人都要

去CBD来购物或消费

大大缓解了交通压力

以及对市中心的人口压力

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城市规划的奥秘

要说新加坡城市规划

那是有名的高瞻远瞩

新加坡从以前的小渔村能发展成

现在的国际金融中心地位

和它的为才是贤

重用有才能的专业人士

有很大的关系

在这边生活18年多

新加坡政府提前说的

每一件事情都在一一实现;

它也非常开明,政府每5年

做一个提前规划

把这个掘金机会摊开给你看

未来5年要重点发展区域和重点

都在MasterPlan

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Master Plan 的5年规划

也会出一个Concept Plan

对未来10年发展有个

大致的蓝图和概念

要说MasterPlan

是有细节的细线条规划

比较细分详细

那Concept Plan就是粗线条规划

比较大致简约

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能了解Master Plan

你就会掌握下一个

发展规划,掌握先机

洞悉未来房产发展潜力最大的区域

不仅于此,会读Master Plan 的图

新加坡的城市规划悉数摊开给你看

在投资房产时掌握得好

会看到不少赚钱或房产增值机会

一贴带你看懂

房产增值的契机

2003年计划发展的淡滨尼区域中心

和2008年计划发展的

裕廊东西部区域中心

都由不怎么发达的几片草坪

分别在2008年及2013年发展成

商场及办公楼林立的

繁华的区域中心

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记得2013年6月

裕廊东地铁旁的新项目

JGateway 成了新加坡

非常少见的日光碟,一天卖完

那时$1350/方尺的均价

在西部地区算非常高的

且2013年房价在高位

照理说2013买房的人

很多现在还没有持平

但猜猜看现在J Gateway的

转售价卖多少?

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J Gateway

J Gateway为什么这么火?

J Gateway这么火,和裕廊的发展2008Master Plan有很大的关系。2008年之前,裕廊东还只是一个有两个商场的西部地铁转换站。之后Master Plan公布,几年后,裕廊东有了5个商场,办公楼林立,人气非常旺。而且相邻的湖区有发展第二个金融中心的规划。

答案揭晓,J Gateway最近的转售记录,今年2月一间2房公寓高楼单位成交价$1872/方尺,最近成交的5间也不低于$1800/方尺的价位。就算以$1350的买价来算,这些卖家赚了差不多30%,而这还是在高位买入的。$1800/方尺这个价位可以和靠近女皇镇地铁(相当于国内3环左右的位置)的近期新楼盘媲美,而裕廊东的地理位置只相当于大城市5环的位置。

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如果你相信政府且熟知

Master Plan2008

也许这次的赚钱机会

就是属于你的

最近一期的Master Plan是

Master Plan2014

重点发展区域是乌兰

所以乌兰会是下一个

有潜力的发展区域

由于项目规划更大型

汤申地铁,南北高速公路的

工期会到2021年

乌兰中心发展成熟还需要2-3年

这恰恰是乘低位可以投资的原因

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最近乌兰中心的

一片综合性地皮开始招标

一旦地价出来

势必带高整个乌兰中心附近

被低估的公寓转售价格

每5年一次的Master Plan

算算快到了新规划出来的时候了

新 Plan出来的时候到时

我会详细解析

Master Plan 有5年规划

却又不止如此

它还有城市土地总规划

土地总规划

包括用途 -住宅,商用办公楼,商住两用,轻工业,重工业,教育用地,公益用地等,也包括容积率,限高,有地住宅区域划分等。就等于一张藏宝图,读懂了它就会有宝藏等你挖掘

而这个系统的分析依据就是MASTER PLAN

https://www.ura.gov.sg/maps/ -》base map -》 master plan 2014

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这花花绿绿的颜色

代表不同用途用地

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之前提到的woodlands 11 这个项目是沿着乌兰12道上的轻工业带的几片地的第一片地,我们通常叫做第一片地优势,也就是它会最便宜最有先机,而投资人看到的就是比较增值潜力了

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图中是乌兰12道沿着大路的轻工业带(浅紫色),一共好几片地,但一直只是规划还没有开始实行。当2011年woodlands 11推出后,这个轻工业带项目相当于被启动,恰逢住宅的额外税开始征收,投资者寻找好的没有额外税的投资项目。Woodlands 11当时是最便宜的第1片地,随后的第2块地 Primz Bizhub,第3块地 woodlands Horizon 和 第4片地 Mega @woodland, 地价一块比一块高,所以之前买woodland 11的人比较容易有利润。

2011年工业房产热,乌兰轻工业区将要出来一条几片轻工业用地。第一片地Woodland11, 第一期才$270多每方尺,项目规划又好,又是First MoverAdvantage(通俗点讲就是最便宜的第一块地的优势),$50万新币就可以买一间厂房,门槛极低。我做了系统的分析,让投资的客户都赚到了钱。这个系统的分析就是Master Plan

几个月后woodland 11 的第二期投资者蜂拥而至,价格变成300多每方尺,差价20%多。那时工业地产可以投机,到2013,2014年的顶峰,它涨到400多每方尺。和第一期的差价涨了至少50%,15万新币头期,3年收益1.6倍,年回报率55%

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这也从事实证明

看明白Master Plan

就能找到较好的投资依据

是稳步投资的根基

欢迎你到小坡来坐坐

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孙倩

新加坡未来最受欢迎的住宅区,竟然会是这里

孙倩,微信公众号 新加坡狮城房地产(账号:sghouse65)创办人,定居狮城18年,房地产行业任职8年,现任新加坡上市房地产经纪公司ERA的高级执行董事。为人热情真诚,通晓中英双语,有丰富的房地产知识与见解。帮助很多中国同胞在新加坡置业,安家及投资,成交总金额过亿新币。业绩一直名列前茅,坚信以诚待人,始终客户优先,做事认真负责,深获好评,获奖无数。

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