新加坡一个神奇的国度,商业更神奇

2019年03月20日

新加坡的国土面积只有上海的1/6,但是购物中心数量只比上海少30个,与香港相比,国土面积比香港少了300k㎡,却多了30个购物中心。新加坡购物中心是如何做到高效和多元化?在规划设计上如何充分挖掘商业价值?

我们通过对100个购物中心进行细分研究,不难发现,新加坡70%的购物中心都做到了高效和多元化,所有的购物中心规划设计中都没有浪费任何的商业面积,充分挖掘可利用的商业价值。形式多元化,与绿色元素、文化、艺术元素想结合,迎合不同消费客群的需求。

业态组合上细分了市场,每个商业体细分客群后,针对客群的需求打造业态组合。在开发前期,和更多的金融衍生产品相捆绑,给开发商减少投资压力,给投资者增加更多的渠道。同时也非常着重商业的细节打造,增加体验感和人文关怀,使得消费者非常愿意留在商业体中。 

本文选取有标杆性、特殊标签、细分市场的商业项目进行解析:

新加坡一个神奇的国度,商业更神奇

购物天堂商业与体验结合

商业之城

ION Orchard

艺术如何有效提升商业价值

新加坡一个神奇的国度,商业更神奇

IONOrchard是一个涵盖零售、生活、娱乐为一体的顶级购物中心,是一个非常奢华的,打着艺术旗号的购物中心。

设计师从原址为肉豆蔻种植场及果园的传统获得灵感,将其比喻为一枚掉落在果园里的种子,在此处生根发芽。入口处如波浪般起伏的天棚,由几根形似树根的立柱支撑,设计运用了“表皮,遮阴树、树叶、果皮”等圆形比喻元素;外立面运用了三维悬臂式玻璃及金属外壳,并全部安装LED照明设施,其中一个大型的种子结构幕墙,为品牌提供展示空间。

他的艺术元素极大的提升了商业部分的价值。由于极具设计感的建筑形态,吸引了很多奢侈品的概念店进入其中。 

在IONORCHARD中,艺术品不仅仅是视觉上的展示,更是零售业态的推动力;商场艺术感布局上,L1的艺术展示与L4的艺术礼品零售交相呼应,形成全覆盖的艺术感官。

新加坡一个神奇的国度,商业更神奇

L1沿街外立面聚集大量奢侈品牌,基本为一复二面积较大,主力店LV为900平方米;餐饮面积较少,但在中庭及次入口分别布置TWG及户外酒吧,吸引高端消费客群;本层主力店为Sephora,租赁面积高达1000平方米以上,丰富楼层零售品类。 

L2层延续L1层奢侈品布局,为契合车辆下客区高端消费客群,增加珠宝配饰的比例;通过飞天梯,L2可直达L4的ION ART,同时也将L3与L5以上停车场进行连接。 

L3层除时尚精品零售外,还引入了Posi买手店、Tyan集合店等品牌。 

L4层以IONART作为吸引客群的核心,艺术氛围在本层中进一步升华;从家具家居到各类手工艺品,商场将艺术融入于零售,更提供艺术品维护服务;楼层增大餐饮面积比例,布置各类高端聚会餐饮,定位城市高收入客群。

新加坡一个神奇的国度,商业更神奇

B2层与地铁相连带来大量年轻客群及周边居民,因此地下商业定位以时尚及生活为主;为迎合年轻时尚群体,在硬件及细节处理上采取大量光影动感效果,吸引消费者视线; 项目借助地下纵深,成为乌节路地下通道枢纽,与周边诗家董、威士马等项目串联。 

B3及B4与地上餐饮形成错位,聚集大量休闲餐饮及小吃甜品,符合年轻人的美食理念;B4布局大量生活业态为周边家庭客群服务,同时融入时尚元素不失现代感;楼层扶梯部分特地采取镂空拉升的方式提升层高,并以中庭为活动广场提高利用率。 

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Marina Bay

充分利用每一块商业面积

新加坡一个神奇的国度,商业更神奇

MarinaBay是拉斯维加斯集团全球第三个项目,里面包含购物中心、赌场、会议中心和剧院。在赌场周边延主介面价值最高的一侧排布的是一线奢侈品牌,在会议中心周边排布轻奢品牌,在所有的金沙都会打造一条室内的水系,在水系的两侧会排布轻奢及一些餐饮的外摆区,给消费者营造精致且轻松的购物环境。对于走廊和通道也没有放弃利用价值,在赌场的走廊摆满了高端的珠宝和名表。在购物中心内还做了一个冰场,在冰场的周围排布了生活配套类和儿童类的业态。他们的商业排布是根据不同的需求去排布不同的商品。

主力业态的价值在于——不同的节点位置,或在垂直动线上,或在平面排布上,决定商业内部的动线,以及其周边商户的排布。

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商业排布原则——“同类型”聚集效应,“垂直”层面联动效应,“景观”带动“生活方式”,“走廊”创造“商业价值”。

景观,通道与商业——内部景观和外部景观相互呼应,形成多个景观节点,有助于商业的互动性和连通性。垂直通道,平面通道,不同商业功能间的通道,形成了商业的主动脉,清晰化,丰富化商业动线的体验感。

Star Vista

艺术如何有效提升商业价值

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文化与商业的结合——从“建筑”,“空间”,“文化”,“商户”层层推进,无缝对接。 

地下1层,地面2层为“StarVista”购物中心;地上3-11层为星宇表演艺术中心。星宇表演艺术中心(TheStarPerformingArtsCentre)拥有超过5000个座位以及两个包厢,是迄今为止新加坡最大的同类型场地,能够上演音乐剧、音乐会及其他大型演出。

  

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户外空间的利用——文化元素的“户外化”“共享化”以及景观优势的“商业化”。 

场所感的打造——“多柱”“半户外”减少商业可使用面积,却提高了商业的通透感和趣味性。通过“半开放式的空间”将消费者、商户这两大行为活动主体紧密联系在了一起。  

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本地首个采用自然空调的商场,大厅和走廊缀满了绿色植物,有效提升了空气质量,并与建筑外围的环境和谐地融为一体。  

购物中心35m高的大厅宽敞明亮并将室内与室外完美相连。通透的室内空间布局增加了空气流动,减少了空调的使用,同时也为人们提供了一个可遮风挡雨和享受室外午餐的地方。 

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店铺的处理——铺面个性化,外摆户外化,空间多样化,做足“电梯”,“楼梯”,”通道”边的文章。 

人流动线的处理——“公共空间”,“商户排布”,“细节指引”,决定了人流动线的走向,起到简易化动线,有效引导消费者,和提升商业价值的作用。

Bugis+

创新业态的聚集效应

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新加坡第一个城市娱乐中心,强调艺术,教育,娱乐,表演和展览空间的组合。

  

项目原名Iluma,源于“Illumination”(照明),在2009年3月28日开业;2011年凯德商用收购后在保留外立面的基础上对内部及业态进行改造;借助空中连廊与Bugis Junction结合,填补Junction在娱乐体验上的缺陷;致力于打造新加坡首屈一指的年轻娱乐中心,吸引20-30岁年轻客群聚集。

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第一第二层商业按照传统的做法,摆放了时尚服饰、礼品等业态。三层以上充分挖掘了当地年轻消费客群的需要,摆放了网吧、影院等娱乐业态。 

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创新业态的处理——消费者的特性决定项目功能组团,消费者的需求决定业态选择。业态的位置决定商业各楼层商业连贯性。

细节与标示的作用——主要层楼的标示,店铺展示,绿色元素,通道的处理,决定了这一层楼本身的“商铺组合”“氛围营造”“消费特性”以及与上下楼层都具有一定的“关联互动”。

Suntec

风水学在商业的运用

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商业中的风水学——五行风水,除了与建筑外观相关,甚至影响到了商业的排布。 

设计师参照中国风水理论,项目类似一只平放的左手,象征合资富商们的团结合作。同时各办公大楼的大堂内,都悬挂着巨大的“仁”、“义”等五常之道,彰显君子之风。 

新加坡一个神奇的国度,商业更神奇

地铁作为新加坡居民出行主要工具,四通八达的地铁通道,也逐渐成为了是商业发展的重要载体。地铁通道主要有三大作用“交通间的连通”“商场间的连通”“商业价值的利用”。

目前地铁通道根据连接的商场不同,主要客流的不同,消费者的需求,来布局零售,生活服务,餐饮等不同业态,形成真正的与商场,与街道无缝对接,使得消费者在其中行走时,仿佛从未离开商场,却又很便捷地来到了地铁,去向另外一个商场。

历史与商业互动

历史的保存与复兴

克拉码头改造

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克拉码头位于新加坡河畔,曾是用来卸货的一个小码头。经过开发后码头今非昔比,成为了新加坡市区最新的娱乐场所,多元文化在此聚集 。原有60家仓库和商店发展已成200家商店、餐厅、酒吧和娱乐场所 。 

曾经的克拉码头是新加坡重要的贸易中心,但随着1960年代的经济转型,码头的仓储功能开始淡化。 

1990年代克拉码头进行了第一次改造,定位家庭娱乐中心,但由于经营时间和交通限制,商业发展始终不温不火,开业率不足8成。

 

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2004年凯德启动为期两年的二次改造,在保留旧有建筑文化基础上定位城市社交生活的核心,并增加餐饮娱乐比例,出租率上升至95%。 

通过南北人车不同的进入方式以及内外街的转换,改造后的克拉码头克服了交通的限制,带动城市及旅游客群再次聚集。 

克拉码头在改造中保留了大部分的仓储建筑,但在此基础上运用墙面色彩、遮阳顶棚、LED灯光、内部循环降温等手段,为消费者提供视觉、味觉和感官上的多重体验。

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此外在各个活动的节点,配置休闲广场空间与开放空间,如码头边平台、商店广场等,并采用人行步道去连接。

牛车水历史步行街区

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牛车水、小印度等历史步行街区,是新加坡的“唐人街”。在牛车水,至今依旧保留着不少过去的风采。在店屋林立的街道上,人们熙来攘往,传统与百年历史习俗薪火相传。美食、特色礼品、充满活力的气息和丰富的文化遗产,购物中心、特色小贩、传统百年老店毗邻而居,使牛车水成为新加坡人气最旺的区域之一。 

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牛车水街道设计在Chinatown,随处可见由就是的三层小楼改造的临街商铺,每家店前都有临时摊点,架著雨篷,游客可以随意地穿梭在店铺之间,享受购物的乐趣。 

立面丰富,色泽明艳的建筑景观加上新加坡的六大名族以及殖民历史,使得新加坡的建筑充满多元特色,兼容并蓄,新旧融合,不管是公共建筑还是私人建筑,都独具特色。

绿色与商业互融

绿色城市,美丽花园

Westgate

绿色与商业

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定位于精品生活方式的购物中心,细分家庭消费客群的需求,进行精致生活方式的场所打造。每一块绿色,每一个雕塑,都有一段相关的解释,激发消费者的体验感和探索感。

Vivo city

景观与商业

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Vivocity坐落于圣淘沙岛对面的滨水之地,风景秀美,是一个惬意、有趣的购物中心。三楼设有空中的屋顶、户外剧院及四个奥林匹克式泳池,空间够辽阔,看得到海景、山色与缆车。

Vivo City的顶层空中花园不仅是周边居民傍晚休憩的场所,更是城市旅游客群饱览海景的一大选择。酒吧、咖啡等各类餐饮带动大量客群聚集,使项目不仅是商场,更具备了景点的功能。

滨海湾花园

风景中的商业

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新加坡国家公园局负责建设开发的滨海湾花园,象征新加坡从“花园城市”(garden city)变身为“城市花园”(a city in the garden)。 

设计师——除了呈现自然美景,使都市人也能享有在森林漫步的权利,并希望通过此项建设唤醒更多的环保永续意识。  

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设计的18棵擎天树和空中步道的概念来自澳洲西部的巨人谷,相似的案例在加拿大温哥华的卡布兰诺吊桥公园也可见。 

新加坡一个神奇的国度,商业更神奇

干冷温室花海穹顶,占地1.28公顷,相当于2.5个足球场,主要培育地中海型气候的植物,白天馆内气温介于23-25度,舒适凉快。 

湿冷温室云雾森林,占地0.8公顷,仿造海拔1000至3500米的热带山林湿冷气候,34米高人工小山和瀑布给人置身雨林的感受。

文章来源:商业地产云智库

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