新周期开始了!新加坡楼市要变天吗

2019年04月10日

2018年将会被人们铭记——2018年上半年和下半年,新加坡的私人住宅市场呈现了大不相同的走势。

2018年上半年,我们见证了新加坡房市的急剧变化:私人住宅价格仅在第二季度就上涨了9%以上,这是自2013年年底以来房价连续下跌15个季度后的首次回升。到了下半年,由于政府7月份宣布调整一系列降温措施,住宅价格走势较为平缓。

显然,2018年7月政府提高买方印花税(ABSD)后,市场受到了一定的冲击。然而,奢华物业市场的房价短时间下降后迅速回升,之后保持稳定。

就交易笔数而言,新加坡优质独立式洋房(GCB)市场的表现与2017年相同,共售出了42套优质独立式洋房。但从总投资额来看,2018年的总投资额为10.29亿美元,比2017年的8.855亿美元高了16%。这是自2011年以来总投资额首次突破10亿美元大关。如以土地价格为价格参考标准,则2018年优质独立式洋房交易的均价为每平方英尺1515美元,比2017年登记的每平方英尺1329美元高出了14%。

在交易额最大的前10笔优质独立式洋房交易中,房产价格都在3000万至9400万美元之间,而这也是推高2018年房产投资价值的因素之一。这些物业都包含较大的地块或新建筑。2017年售出的优质独立式洋房中,交易额最高的十套住宅售价都在2600万美元至4600万美元之间。我们预计,人们对独特的大型优质独立式洋房地块的浓厚兴趣将延续到2019年。

2018年,圣淘沙升涛湾市场有所放缓,而放缓的部分原因是ABSD上升,但也有外部因素的影响,如中美贸易战和英国脱欧引发的不确定性。2018年出售的优质独立式洋房数量为11套,低于2017年的15套。我们预计2019年的销售活动将保持稳定,而且情况与2018年类似,即售出10至12间洋房。

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新加坡樟宜机场

2018年下半年,豪华公寓销售活动也有所放缓。2018年共成交365套公寓,略高于去年售出的361套。

最畅销的公寓是银峰(New Futura)项目,共售出74套,平均售价为每平方英尺3461美元。销量排名第二的是纳森华庭(The Nassim),共售21套,平均售价为每平方英尺3260美元。排名第三的是格美华庭(Gramercy Park),共售出16套,均价为每平方英尺3196美元。总体而言,豪华公寓的平均价格同比上涨了16%左右,达到每平方英尺2692美元。

外国买家在奢华物业市场上发挥着重要的作用。每年有55%到65%的豪华公寓出售给外国买家。虽然优质独立式洋房是仅允许新加坡公民购买的限制性房地产,但有部分优质独立式洋房的买家是已经成为新加坡公民并在这里安家落户的高净值外国人。在允许外国人购买和拥有洋房的圣淘沙升涛湾,某些人已经获得永久居民身份,因此可以享受较低的印花税。

在购买奢华住宅的外国/永久居民买家中,排名前三的分别为中国人、印尼人和马来西亚人。

由于全球经济前景的不确定性,预计整体住宅市场的交易将于2019年放缓。豪华住宅销售活动预计将维持2018年的水平,价格也可能保持相对稳定,这是因为洋房和公寓的库存有限,而买家和卖家双方都是长期投资者,拥有强大的财务支持。此外,仍有外国投资者受新加坡的经济稳定性,健全的管理和都市文化所吸引,正等待着进入市场的理想时机。

尽管市场上仍存在一些不确定因素,如被多次提及的贸易战和英国脱欧,但我认为每个人都应该保持积极的态度,从大处着眼,并走出我们的舒适区。俗话说得好,“危机中也有机遇”。

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房地产市场具有周期性特征。投资者可以从一位值得信赖,有能力助其进入市场的专业人士那里寻求可靠建议,以便在适当的时间进入市场,购买理想的物业,进而获得可观的收益。

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