新加坡房产三大投资策略

2019年08月15日

今天抛转引玉,简析一下在新加坡投资的三个基本策略。

策略1:反情绪投资

“当别人恐惧的时候你贪婪,当别人贪婪的时候你恐惧“。巴菲特这句经典语录用在房市上也是适用的。总体上,大多数买家都容易受到市场情绪影响,追涨不追跌。房产价格和交易量总体上呈强正相关性。我们可以参考一下下图,07年是一个大牛市,价格高,交易量也高,到了08年金融危机,价格大跌,交易量也随之大跌。如果08年逆市投资,那么现在可以躺着赚钱(当然,08年投资国内的一线城市到现在基本可以实现财富自由了)。所以,其实交易量是一个信号,提醒你房市现在处于一个什么阶段,过热还是过冷,该买还是卖。歌舞升平的时候要考虑出场,门厅冷清的时候要考虑入场。

新加坡房产三大投资策略

再来看另外一组数据,这是JLL的一份关于新加坡2009 到 2018年的交易数据的报告。其中,40%的买家是在周期的前中期入场,60%的买家在周期的后期入场。前期入场的买家绝大多数都获得了健康的增值回报,而后期入场的买家中,48%获得低增值回报,19%的人群的资产负增长。

新加坡房产三大投资策略

查理芒格说过,“宏观是我们必须接受的,而微观才是我们有所作为的。”通过系统的分析新加坡房产周期,涨幅规律,价格价值,可以有助于我们更好的判断入场点,选购精品,从而获得最大化的收益。

策略2:买楼花,卖现房

买楼花,卖现房。俗称炒楼花,源自于香港楼市,发明者为红顶商人霍英东。基本的操作流程是,在项目开盘初期用较少的首付购入尚未完成的不动产项目(“开花”),用极低的按揭成本等待楼盘建成(“结果”),然后转手卖给需要现房的刚需买家,以赚取差价。

成功的买卖楼花操作需要具备两个基本条件,

第一,房市处于上涨周期的前中期阶段

第二,国家需要有成熟稳定的二级市场

下面用一个例子来解释一下买卖楼花背后的原理:

新加坡房产三大投资策略
新加坡房产三大投资策略

我们参照上图这两个项目做一个解释,Double Bay和Silversea

第一阶段:开盘阶段。在刚开盘的时候,价格通常是最低的,随着项目的完成度越来越高,买家等待时间成本越来越短,开发商的库存压力越来越低,价格会逐渐上调

第二阶段:完工阶段。一直到项目刚刚交付的时候,房子会攀升至一个高点,因为这时候房子所有的东西都是全新的,设施是全新的,装修是新的,家电是新的,而且还是现房,房子的状况处于一个顶峰,价格自然也处于一个顶峰,这个阶段转手的人最多

第三阶段:平稳阶段。过了刚交房的新鲜劲,一两年之后,价格逐渐回调至平稳状态,之后的房价的涨幅和经济基本面以及通胀率保持一致

事实上,和车一样,房子只要一落地,建筑材料本身就在贬值,长期增值的是土地的价值。买卖楼花是在第一阶段入场(开花),第二阶段离场(结果),用时间换利润

策略3:追热点,先发优势

新加坡政府每隔5年时间就会发布一个规划总蓝图(URA Master Plan),高屋建瓴的对新加坡的城建做一个总体的规划。买房跟着规划走,吃的是城市发展的红利。2014年的总蓝图中,西部第二CBD,PayaLebar第二商业中心,东部星耀樟宜以及第四航站楼等等,都是比较热门的概念。那时候入场的,只要不是高价位入场,都已经赚到了。

举个例子来说明,近来在房市相对低迷的背景下,居然有一个楼盘一个月的时间大卖了75%,这个楼盘是Sky Everton,不仅靠近市中心新欧南园地铁站,还俯瞰未来幅员2000公顷的南滨海地区,新加坡版本的黄金海岸,所以非常的热销。南滨海地区现在还在规划阶段,周边还没有什么新楼盘,Sky Everton是有先发优势的。可以预见的是,在不久的将来,原码头地皮将来会陆续出售用作商业,住宅以及娱乐用途。新加坡土地是稀缺资源,地皮只会越卖越贵,相应的楼盘价格也随之越来越高,届时周边楼盘水涨船高,早入场获利的概率较大。

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