上南部濒水地区(Greater Southern Waterfront)的浪潮

2019年08月28日
上南部濒水地区(Greater Southern Waterfront)的浪潮

吉宝乡村俱乐部(Keppel Club)高尔夫球场的景观——未来将有9000套新房子在这里发(来源:Samuel Isaac Chua/ EdgeProp Singapore)

新加坡总理李显龙在8月18日发表的2019年国庆大会讲中,进一步阐述了在2013年首次布的南部濒水地区(GSW)项目,并在2019年市建局总体规划里进一步扩充

:“GSW标志着新加坡房地产开发的新篇章,为开发商、企业、投资者和购房者带来重大机遇。”“该计划将重新定义和加强现有的次级市场,创建新的次级市场,为购房者提供新的地点、不同的氛围和生活方式。”

PropNex的执行长Ismail Gafoor指出,人们对来的GSW域重新燃起了兴趣。“令人兴奋的是这对一个国家来说,这样的未来10年甚至40年的长期计划显示出了极大的远见。”

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南部濒水地区将覆蓋30公里长的海岸线,从Pasir Panjang码头一直延伸到新加坡滨海湾花园(Gardens By The Bay )(来源:新加坡总理办公室)。

是滨海湾的六倍

从新加坡滨海湾花园到Pasir Panjang, GSW将横跨南部海岸线30公里,占地2000公顷,是滨海湾面积的6倍,Punggol面积的两倍。它包括港务集团(PSA)在丹戎帕格尔(Tanjong Pagar)、吉宝和布拉纳(Brain)的城市码头,这些码头将2027年搬迁到Tuas;Pasir Panjang码头将在2040年前搬迁到Tuas港口。

“这将腾出主要土地并且进行重建。”“将会是将GSW改造成新的生活 、工作和娱乐场所的机会。”

李总理宣布的GSW的第一个新发是现有的吉宝乡村俱乐部场地,这所俱乐部的租约将在两年后到期。该计划是将该地块重新开发为一个住宅小区,包含9000个私人和公共住房单位,与海滨长廊、绿地和开放空间交织在一起。

高纬物业(Cushman & Wakefield,简称C&W)的新加坡和东南亚研究主管Christine Li表示:“考虑到该地区地处城市边缘,濒临滨海的居住环境,与附近的站相连,预计该地区的住房需求将会很。”吉宝乡村俱乐部位于环线上的拉柏多公园(Labrador Park)及直落布兰雅(Telok Blangah)站附近。

高力国际(Colliers International)的新加坡研究主管Tricia Song表示:“随着吉宝、广东民 (Cantonment)和爱德华太子(Prince Edward)车站在2025年前启用,将会GSW和之间建立无缝连接;应该会带来些好处。”

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城市码头将2027年搬迁至Tuas,而Pasir Panjang码头则将2040年搬迁至Tuas(来源:新加坡总理办公室)。

建造9,000个新住宅

虽然在吉宝乡村俱乐部场地上建造9000个住宅听起来像是一个巨大的数字,但仲量联行的Ong表示:“就像以前的主要城市规划举措一样,它将是一个敏感系统的总体规划,这样土地出让和开发就会考虑到当前的市场状况,尤其是供需状况。”

:“二手房业主不必担心供应过剩会对房屋价值造成任何负面影响。”“事实上,政府推行的GSW计划在基建发方面所带来的增值,可能会加强这些计划。”

C&W的Li同意。她估计,在未来10至15年内,这9000套住房可能会逐步推出——以“每年约600至900套住房”的速度,或每年推出一个私人或公共住宅项目。她补充称,如果经济仍在扩张,这种推出速度是“可消化的”。

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Li说,对周边现有住宅项目价格的影响可能是有限的。然而,她认为短期内施工噪音和灰尘会带来一些不便。

在吉宝乡村俱乐部邻近地区完成的最后一个项目是2016年由吉宝置业(Keppel Land)开发的拥有366套单位的吉宝湾丽珊景(Corals at Keppel Bay) 。高力的Song 说,毗邻丽珊景的是一个新项目,这项目位于吉宝湾,拥有429套单位,预计将在未来启动。

Song表示,丽珊景的成交价格从每平方英尺$2,100到$2,400不等,相比之下,滨海湾的滨海盛景豪苑(Marina One Residences)(于2017年完工)在2019年的售价为每平方英尺$2,400到$2,500。因此,滨海湾和吉宝湾类似的99年租赁期公寓之间存在10%至20%的价差。她补充称:“我们预计,未来这一差距可能会缩小。”

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位于南部濒水地区的Pasir Panjang的丰树商业城(Mapletree Business City)涵盖四个甲级写字楼,预计可出租净面积为170万平方英尺(来源:交通和信息部)。

应潮流

当2019年总体规划宣布该地区将扩大一倍并达到2000公顷时,一些开发商已经搭上了GSW的顺风车。

C&W的Li表示:“继国庆后,随着越来越多的买家关注GSW周边的地区,以及寻求分散投资地点的企业的兴趣日益浓厚,即将推出的项目将受到买家和投资者的欢迎,他们很可能会享受先发优势。”

近几个月来,在GSW已经有了一系列的新推出。“现有项目利用GSW公告作为卖点,这是很自然的。”“然而,这些项目的定价将主要取决于它们的属性和当前的供需状况。”

例如,由Sustained Land在艾弗顿路(Everton Road)上的拥有262套单位的永久产权Sky Everton就在6月底推出。PropNex的Gafoor说,到目前为止,近70%的公寓已经被出。根据向市建局提呈的备案显示,平均售价为每平方尺$2,546。他补充道:“Sky Everton从其定价和永久产权中获益。”

与此同时,凯德置地于7月19日推出了One Pearl Bank,在774套中已售出212套(27.4%)。这租赁期为99年的公寓是对原珍珠银行(Pearl Bank)公寓的重新开发。根据提呈的备案,到目前为止,每平方英尺的平均售价为$2,379。“在这些和边缘地区,私人公寓的价格已经上涨了。”C&W的Li指出。

GSW的门阶

另一个可能受益于GSW的房地产开发项目是坐落于南波那维斯达路(South Buona Vista Road)的Kent Ridge Hill Residences。这是对原Vista Park公寓的重新开发,它坐落在占地446951平方英尺、租期99年的地块上。新项目将有498套公寓和50分层住宅。自去年11月推出以来,该项目已售出约217套单位,占总量的44%。Kent Ridge Hill Residences的平均售价为每平方英尺$,696。

Kent Ridge Hill Residence 位于Pasir Panjang码头的对面,这码头将会进行长远的重新开发。

奥克斯利控股(Oxley Holdings)的市场营销和销售总监Eugene Lim表示,吉宝乡村俱乐部地块即将推出的公共住房公寓预计将以$100万的价格出售,“如今购买Kent Ridge Hill Residence的人,可能会从未来任何的价格上涨中获益。”

另一个即将推出并受益于其邻近的GSW是位于Silat Avenve的Avenue South Residence。PropNex的Gafoor说:“它正好位于GSW的边缘。”

Avenue South Residenc占地245,972平方英尺,拥有租赁期99年,是去年在政府土地拍卖中购得的地块。该项目涵盖两56层的高层住宅大厦,共有1,074套单位8个商业单位分别位于5座保育楼宇内。开发商是由UOL Group、UIC和Kheng Leong组成的财团。

Gafoor补充称:“总体而言,宣布更多具体划的告是朝着增强市场信心迈出的积极一步,尤其是在GSW。”

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圣淘沙的海滩地区将得到振兴,其自然和遗小径也将得到扩展(来源:圣淘沙开发公司(Sentosa Development Cor))

圣淘沙岛和布拉尼岛(Pulau Brani)的新旅游景点

政府还将圣淘沙北部的布拉尼岛指定为旅游景点,计划在该岛建设类似于环球影城(Universal Studios)的旅游景点。李总理说,圣淘沙的海滨地区将,其自然和遗小径也将扩。

“圣淘沙岛和布拉尼岛将会利用其滨水的位置,为该地区打造下一代娱乐和休闲设施,”C&W的Li指出。

目前,圣淘沙岛的扩建计划已在进行中。这将会在今年年底开一个新的生活方式地区,名为Siloso Green,它,将拥有263716平方英尺的面积。这个地区将会接管由海底世界(Underwater World)在2016年腾出的空间,并且将会呈现一个货柜主题的地方,这里会有酒吧、食品卡车及在一个开放空间的现场音乐。

圣淘沙名胜世界(Resorts World Sentosa)还计划建设占地177万平方英尺的新景点,将于2020年起陆续推出,并在2025年左右竣工。耗资$45亿的开发项目将包括两个新的主题景点,超级任天堂世界和小黄人公园。后者将取代现有的马达加斯加区。

与此同时,S.E.A. Aquarium将扩建为新加坡海洋馆(Singapore Oceanarium),其规模将是目前的三倍。此外,两家新酒店也在规划之中,它们的客房容量约为1100间。

更多中央商务区边缘办公空间

GSW也是一个新兴的商业集群,位于边缘地带,像谷歌、联合利华和思科这样的跨国公司已经在这里落户。为此,政府计划在GSW推出更多的办公中心,旨在创造白天和的活。“人们可以在他们居附近工作,也可以住在他们工作附近”李总理说。他补充说,发展更多的商业中心,如丰树商业城,将为该地区带来更多的就业机会。

丰树商业城位于Pasir Panjang,也GSW,涵盖四个甲级写字楼,预计净出租面积为170万平方英尺。这是一个综合用途的开发项目,包括餐饮门店、多功能大厅和会议设施、带热水池的健身房、一家便利店、一家托儿中心、一家诊所和一家自助洗衣店。该中心还拥有广阔的公共空间郁郁葱葱的绿色植物一个生态池塘艺术装置连接附近公园和公共运输的设施。

C&W的Li表示,政府在市中心以外建设更多办公空间的举措,将“进一步增强分散办公和商业园区提供的吸引力”。她补充说,目前的和GSW可能最终演变成一个“中央商业海岸”,并且将把one-north与武吉士(Bugis)连接起来。

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