移民新加坡后,您可能需要这份新加坡租房手册

2019年10月22日

即使在最好的情况下,房地产市场也会让人不知所措,所以我们整理了这个指南来解释你需要知道的关于新加坡房地产的一切。

移民新加坡后,您可能需要这份新加坡租房手册

新加坡租房全解析

对于想在新加坡租房的外国人来说,最好选择一家信誉良好的中介,他们可以利用自己对新加坡的了解为你争取到一笔好交易,并保护你的利益。

研究一下最适合你的地方,比如学校附近或者像捷运这样的公共运输系统,如果这是你最好的通勤方式的话。

在租赁过程中,你需要护照和就业证的复印件以及意向书。这是一封概述你对物业的意向和房东的要求的信。

在签订租约前,业主应签署意向书(确保你有一份供自己保存)。

检查租赁协议中的外交/逃避条款/报销条款,该条款将在您的雇用合同终止或您搬迁到另一个国家时为您提供保护。

在新加坡,租赁需要缴纳印花税,并且需要由新加坡国税局“盖章”才能视为有效。所产生的成本(取决于租期的长短)通常由租户承担。

前期费用

最好为在新加坡租赁过程的第一阶段可能发生的大量前期费用做好准备。

“我们必须提前支付3个月的租金(1个月的预付租金和2个月的保证金)。新加坡电力公司也要求在账户中存入500美元。”-新加坡籍艾玛·斯特拉特福德(Emma Stratford)的外籍人士。

购买

与租金一样,希望在新加坡购买物业的外国人可以使用信誉良好的代理商。

根据《住宅财产法》或“ RPA”,对外国人在新加坡购买财产有一些限制,主要涉及闲置土地,“有地”财产(例如排屋,半独立式洋房和平房),商店,建屋局公寓,六层以下建筑物中的行政公寓或住宅物业。购买此类房产需要事先获得批准,并且必须通过新加坡土地管理局提出申请。

外国人可以在没有事先批准的情况下购买公寓,例如公寓(如果根据规划法批准)或六层或以上建筑中的公寓。

额外费用

除了代理费和律师费外,还应考虑在新加坡购买物业的一些额外费用。

购买选项

准备向卖方购买选项的购买价格的1%。这通常由卖方的律师或代理机构准备,并将呈现给您,可以选择继续进行。

如果您希望继续,通常可以在完成后再加上4%-9%。

印花税(BSD)基于财产的市场价值或购买价格,取其较大者为准。

额外的买方印花税(ABSD)是一项额外的印花税,对外国人来说是15%,对新加坡永久居民来说是5%。它应按已支付的价格或财产的市场价值的固定比率支付,以较高者为准。

房产类型

私人公寓和共管公寓

在新加坡,最主要的外籍租房类型是“私人公寓”,这是一种服务式公寓,通常包括游泳池,健身房或网球场等设施。

私人公寓非常相似,但没有附加设施。公寓范围从一室公寓到五间带独立饭厅的卧室。

共享住宿在新加坡也很受欢迎,并且随时可用。您可以通过私人外籍论坛或当地报纸探索此选项。

新加坡的其他房地产类型包括:

政府组屋

由住房发展委员会建造和维护。政府组屋是外国人购买的受限制名单。

如果外国人有有效的工作或长期访问通行证,他们可以在组屋单位租用房间。

由于非公民转租配额,外国人更难租用整个组屋。

EC

行政公寓与私人公寓相似,位于公共住房(例如HDB)和私人公寓之间。

外国人的情况与上述情况相似。房租要比整个单位容易,因为政府组屋和EC住宅的设计旨在满足新加坡人的负担得起的生活。

第三代公寓

也由住房发展委员会推出,这些产品专门设计为“多代公寓”。他们迎合了新加坡夫妇或家庭,他们也将有大家庭成员,例如父母一起生活。

由于这些公寓的性质,除非您是永久居民或与新加坡公民结婚并需要这样的公寓,否则对于外国人而言,它们并不是特别可行的选择。

申请时,您需要结婚,订婚或与子女离婚,并至少有一位父母(也是公民或永久居民)与您居住。

“土地”财产

这是外国人购买的限制清单。由于新加坡空间不足,人们极力追求“有地财产”(即拥有土地所有权的住宅财产),因此首先要考虑新加坡公民。

有地财产还包括新加坡的其他类型的财产,例如联排别墅,联排别墅,平房,独立式房屋和半独立式房屋。

如本文前面所述,必须提交特定的申请才能被视为有资格购买此类房产。

它们可供外国人租用。

“集群式”房屋

集群式房屋仍然很少,并且是有地房产和公寓物业之间的混合体。他们有各种形式的洋房,露台和半独立式住宅,但提供公寓式设施。

改建房屋改建

房屋是新加坡历史上重要的建筑,已经过翻新。

商店

房屋与梯田房屋没有什么不同,但与转换房屋相同。这些独特的店上住宅通常高两到三层,而且很少经常出现在市场上。

与其他类型的有地房产一样,集束,转换和商店房屋将被限制在国外购买,并且需要特定的应用程序,尽管它们可以出租。

新加坡地区

新加坡是根据旧的地区邮政系统分为28个地区。尽管不再使用该系统,但仍按以下顺序划分分区并进行引用。 除上述图表外,私人住宅物业市场进一步分为三个部分,分别称为CCR(核心中部地区),RCR(中部其他地区)和OCR(中部以外地区)。

CCR被认为是黄金地段,因此是房地产价格最高的最受欢迎地区。它由1、2、9、10、11区和圣淘沙岛组成。

RCR通常被称为“中间层市场”,对于那些希望购买仍靠近中央商务区和金融区而又没有CCR价格过高的房产的人来说,RCR是一个受欢迎的选择。它由

3、4、5、7、8、12、13、14 和20区组成。OCR通常被认为是新加坡的郊区,由东,东北和北“规划区”组成,包括其他两个地区未提及的其他地区。

平均房价

与世界上任何地方一样,新加坡的平均房地产价格因房地产类型,规模和位置而异。

一般而言,在市中心/ CCR地区以外租一间卧室的公寓的平均价格约为1,950新加坡元,而在CCR地区内,类似公寓的平均价格通常约为2,873新加坡元。对于市中心以外的2-3卧室房屋,您可能希望以大约3,277新加坡元的价格购入,在市中心,价格可能会升至5,488新加坡元。

新加坡的抵押贷款市场是亚洲最发达的市场之一。在过去的二十年中,它已经从GDP的14%(在1990年代中期)上升到了2015年的45%。

购买一居室公寓的价格可能会在940,000新加坡元左右波动,具体取决于其所在的城市区域。

您经常会注意到,新加坡房地产的价格为每平方米,在CCR地区约为19,437新加坡元价格最高的城市

首付和贷款

大多数购买都需要20%的首付。最高贷款额为物业市值的80%。LTV(贷款与价值之比)取决于贷款的时间长度。最高80%的贷款仅适用于最长30年的贷款。如果贷款期限超过30年,则最高金额将减少到60%。

在考虑购买房地产时要考虑的一个重要方面是新加坡的TDSR(总债务服务比率),该比率实质上是可用来还清贷款的每月收入金额的上限。TDSR目前为60%,包括所有个人贷款(例如汽车,学生贷款,信用卡债务等),这些贷款需要进行计算以确定您可以借入的金额。

在计算每月还贷额时,建议考虑3.5%的利息,尽管这可能更多于2%的水平。MAS(新加坡金融管理局)要求金融机构以较高的百分比计算还款额,以计算出您有资格获得的贷款额。

如果您打算购买第二套房产,但您的第一套房产仍未偿还贷款,则您最多只能借用第二套房产购买价格的50%,前提是该贷款的期限不超过30年。第二个属性仍将受TDSR框架的约束,并包含在您的60%上限中。

增长和房地产市场趋势

随着CCR,新加坡房地产价格在2015年开始下降。 2016年第一季度,该地区下降了1.8%,RCR下降了2.6%,OCR下降了4%。

价格下降也适用于CCR地区的租金下降了3.6%,RCR地区的下降了4.1%,OCR地区的下降了4.9%。

房价下跌是由于政府在2009/2010年左右新加坡房地产市场激增后住宅房地产价格指数上涨了38.2%之后,政府采取了有意识的政府降温举措(例如实施LTV和TDSR框架)。

在1990年代末为8.07%至2014年为2.93%的显著下降之后,住房贷款的利率已逐渐上升。截至2016年4月,利率约为3.39%。

降温措施才刚刚开始放松,但可能会持续到2018年。房地产价格预计将继续下降。

运输-捷运线

在考虑购买或租用在新加坡居住的房产时,要考虑的重要因素是您的工作地点和通勤选择。新加坡拥有出色且价格便宜的捷运系统,整个城市的交通十分便捷。

甚至可以在许多物业网站上通过捷运线路搜索物业,尽管人们可以期望,距车站交通便利的车站,价格会更高。如果您计划通过捷运通勤,但又意识到价格问题,那么值得研究靠近连接路线/车站而不是直接的物业。

例如,如果您需要到达滨海湾地铁站,则临近直达梦co以求的地区的运输路线附近的房产价格可能会更高,但是您可以研究一条路线,这可能意味着您必须更改一次或两次,但是可以为您节省大量金钱。

可以在许多网站上轻松访问MRT地图,但您也可以使用SMRT网站上的旅程计划器选项,以使您的研究和计划变得轻松而有效。

物业税

在新加坡,所有房主都要缴纳年度财产税,无论占用率如何(业主占用,出租或以其他方式空置)都应缴纳,尽管应缴税额会根据占用类型而有所不同。税金由物业的年值决定。

该税将在每年的一月底前缴纳给IRAS(新加坡税务局),但如果遇到经济困难,可以分期支付。现在可以通过GIRO系统支付税款,该系统是一种电子无现金付款方式,可以通过直接付款进行组织,以免延迟付款。

租金收入需缴纳所得税。但是,由于从2004年起免征海外所得税,因此,来自海外物业的租金收入可能不是这种情况。

我们希望本文能为您提供有关新加坡房地产市场的宝贵见解,并帮助您根据自己的生活需求做出明智的决定。

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