现在越来越流行的“卖一,买二” 中的大学问

2019年11月02日
现在越来越流行的“卖一,买二” 中的大学问

在当下这个充满挑战的时期,“卖一,买二”即卖一套组屋(HDB),买两套公寓(Condos)一直是众多房地产经纪人的推销口号。

这一提议就是说,出售业主的组屋,用所得的款项支付两套公寓的首付款。这确实已经吸引到了一部分业主和投资者,但市场观察人士对此议题提出了警告,并呼吁需要谨慎行事,以为这个行为可能会为业主或投资者带来一些严重的风险。

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我们敦促潜在买家在接受你的房产经纪人的“诱饵“之前请仔细并考虑未来可能出现的状况。在全球经济放缓的情况下,裁员和房产贬值是真正存在的可能性,这两种情况都会削弱一个家庭/夫妻的偿还抵押贷款的能力。

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新加坡金管局(MAS)表示,由于购买房产是一项重大的并且长期的承诺,一个家庭应该意识到其中会涉及的风险,这些风险包括经济环境的潜在变化,以及他们对财产价值和他们偿还抵押贷款的能力的影响。比如,工作状况或前景都会有所变化等。

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根据“卖一,买二“的策略,一对新加坡夫妇需要卖掉他们的组屋,以利用资本增值,然后购买两套公寓(一套是以配偶的名义用于居住,一套用于投资性房产以租金收益来偿还房贷),这是通过使用现金和公积金的资金组合来完成。

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房地产经纪兜售的一个关键“吸引力“是由于夫妻双方各持有一处房产,额外印花税(ABSD)就不会产生。假设投资物业的抵押贷款部分由公积金支持,而租金收益将会弥补了剩下的现金支付,与可能出现正的现金流。

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在去年出台的房地产降温措施后,新加坡公民第二套房产额外印花税为12%。目前一些房地产经纪热的博客或者网络传媒详细介绍了这一策略是如何运用的,并附有工作实例。代理商也在youtube和Facebook等社交媒体上宣传这个“卖一,买二“的计划。

经过分析,这个策略其实是存在一定风险的

在普通的新加坡家庭里,使用这一策略购买2套公寓,这意味着夫妻二人必须要努力工作,以满足各自的房地产抵押贷款要求,例如贷款与价值的比率限制和总偿债比率(TDSR)的要求。如果夫妻一方的失业,可能会给家庭带来非常大的压力,或迫使变卖一套房产。

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从新加坡人力部(Ministry of Manpower)初步数据显示,2019年第三季的裁员人达到了2900人,这是高于上一个季度的2320人。去年同期的裁员为2860人。虽然就业增长仍在继续,但总体失业率在9月份至2.4%,为2009年12月以来的最高水平。

金管局(MAS)表示,在一个人名义进行房地产抵押贷款时,在计算总偿债率(TDSR)时考虑一方的单独收入,而不是家庭总收入。为审慎起见,每名贷款人的还债义务总额,包括每个月偿还房产的贷款款项,不得超过其中一位收入的60%。

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金管局还表示,虽然新加坡政府实施了降温措施有助于维持家庭资产负债表的弹性,但他们还需要继续关注自己的债务,特别是考虑到经济前景的不确定性。金管局和政府将会密切关注和监管业主的资产负债和物业的市场发展前景。无论如何,在一个不确定的环境下,符合财务标准的潜在买家仍然应该权衡其工作保障方面的风险。

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