金融危机逼近,新加坡开发商要破产?!

2020年03月26日

2020年庚子年

注定不是一个太平年......

澳洲大火,东非蝗灾,美伊摩擦,新冠肺炎,美股熔断,我们每一天都在见证历史。如今当下,人心惶惶,随处可见关于股市暴跌和新冠波及全球的消息。最近,经常有一些客户问我,新加坡开发商是不是要破产了?

这场景好像回到了2003年的SARS:

早在SARS爆发之前,新加坡经济就已经受到互联网泡沫,美国经济衰退以及伊拉克战争的影响(是不是和现在很像)。那时的SARS在新加坡有238例确诊,33例死亡,致死率13.9%。

当年,新加坡的经济在第一季度衰退7%,但全年上涨1.1%。

2003年SARS危机后,经济一片阴霾,政府批准了两个设有赌场的综合度假胜地项目,并门户大开,引进大量的外来人口,非居民人口在2007年突破100万人,年增15%,并在2008年再增加19%,国内生产总值在2010年高达14.8%

金融危机逼近,新加坡开发商要破产?!

危 机 2020年的关键词

中文里,危机=危险+机会。危险大家都感受到了,那么有没有机会?有的话在哪里?

历史不会重演,但总会惊人的相似

History doesn’t repeat itself, but it often rhymes

以史为镜,我们可以参考一下当年SARS期间,新加坡房市的表现。

金融危机逼近,新加坡开发商要破产?!

SARS时期,大多数开发商选择延期开盘,当年只有5个楼盘敢于顶风作案,它们分别是

1. The [email protected] 城市发展

2. Garden Vista 远东集团

3. East Shine 飞龙集团

4. Stevens Loft 新加坡置地

5. The Icon 远东集团

开发商逆顶风开盘,主要为了回流现金保证正常商业周转,这时候的价格通常比较优惠,举个例子:位于新加坡河的[email protected]这个项目,在2003年5月份开盘,当年开盘价在900+新币每平尺,如今转售价格2000+新币每平尺。再比如一个月后开盘的The Icon,位于丹戎巴葛(Tanjong Pagar)商业中心,当年售价700+新币每平尺,如今转售价格1700+新币每平尺。

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这两个楼盘有一个共同点:入场价格好,地点优越,有强大的租赁和二级市场。

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当大多数人还在唱衰市场的时候,上个月,位于武吉士(Bugis)商业中心的The M开盘那个周末就卖出了70%,这些人是疯了吗?

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来看一组数据,The M的地价1458新币每平尺,回本价2150新币每平尺,开盘卖的几乎是成本价,或溢价很低,后面入场的就已经没机会了。

保守按照比周边楼盘单价便宜300新币每平尺来计算,如果购入面积1000平尺,那就是浮盈1000*300=30万新币

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如果把The M比作当年的Icon,KOPAR纽顿铜源 就好比当年的[email protected]

如果你已经错过了The M 那你不应再错过 KOPAR 铜源

KOPAR 纽顿铜源

金融危机逼近,新加坡开发商要破产?!

KOPAR位于新加坡一环最核心的第九邮区,距离纽顿(Newton)地铁站仅370米,大型楼盘,占地面积11,643.3平米,2栋楼23层高,高达70%土地面积将用来打造公寓设施,共有378套住宅单位。户型从1房到5房可供选择,满足从单身白领,新婚夫妇到多代同堂等各种居住需求。

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地理位置

从KOPAR步行4分钟可达纽顿地铁站。纽顿地铁站是南北线(红线)和市区线(蓝线)的转换站,处于中心枢纽位置,交通四通八达。

往西两站到新加坡非遗植物园Botanic Garden,往北一站到诺维纳Novena医疗中心,往南一站到乌节路Orchard购物天堂。无需驾车也可高效出行。

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地价优势

地价低是KOPAR的极大优势,也解释了为什么发展商有信心顶风开盘。KOPAR的这块地皮是政府售地(GLS),发展商拿地成本仅仅1194新币每平尺,回本价格1850新币每平尺。

没有对比就没有伤害,我们来比较一下同等级楼盘的土地成本:

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如上图,KOPAR的地价,比相同甚至差一级的地段,都要便宜400新币每平尺,和马里士它的Verticus差不多价格,优势非常的明显。

如果进一步细分,把同在纽顿地铁站旁的Pullman Residence 铂尔曼阁 和 KOPAR 铜源比较,那结果更明显。

Pullman地价高达1914新币每平尺,那么Pullman和Kopar的直接地价差了1914-1192=722新币每平尺。当然Pullman是永久地契,那么算上永久地契20%的溢价,调整后地皮差价是1914/1.2-1192 =403新币每平尺,KOPAR铜源,单价即便在做了地契类型补正之后,还是便宜了400新币每平尺。

周边设施

美食-纽顿熟食中心

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有看过“亚洲疯狂富豪(Crazy Asian Rich)“影片的朋友应该对纽顿熟食中心(Newton Circus)不陌生,片中的聚会就餐片段就取景于此,足见其代表性。纽顿熟食中心有新加坡乃至东南亚最地道的美食,品类丰富,价格亲民。从KOPAR铜源出发,过个红绿灯就能到,非常方便。

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商场环绕

往北一站的NOVENA片区就有至少三个商场,[email protected],Square2和United Square。往南一站的乌节路,就更不用说了,有ION,Wisma,TAKASHIMAYA, Paragon,Lucky Plaza等等。

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三所名校学区房

KOPAR铜源的学校资源丰富,一公里内有三所名校,两公里内有名校新加坡女子小学,以及其它邻里小学

一公里内:

英华学校.经禧(Anglo-Chinese School Junior)

英华学校.小学(Anglo-Chinese Primary School)

圣约翰小学(St. Joseph Institution)

两公里内:

新加坡女子小学

花拉公园小学

史丹福小学

圣玛格丽小学

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租金和可租性

租客租房主要考量因素是地点和周边配套。市中心,近地铁,近学区,公寓设施完善,周边配套齐全的项目,非常容易出租。

KOPAR租客来源丰富,一是市中心上班白领,二是诺维纳医疗城工作人员,三是周边学校学生和家长,可租性高。

租金方面,根据周边楼盘2月份的租约来看,1房的租金大约在3000上下,2房在5000上下,3房在7500上下(参考下图URA数据)租售比约3个点。

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入场时机

投资讲究逆向思维和反情绪投资,当大家都恐慌的时候你要开始寻找投资机会,当大家一拥而上的时候你要考虑出场。

别人恐惧时你贪婪,别人贪婪时你恐惧

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巴菲特现在手握1280亿美元现金,就是在寻找好的投资机会。房产投资是长期投资,是价值投资,核心地段的房子就是蓝筹股,当价格低于价值的时候应果断买入,长期持有,等到合适的价格再转手,用利润再升级资产,不断滚雪球。

现在市场上充斥着很多噪音,疫情波及全球,美股历史性熔断,大家都很恐慌,那么房价是否会和股市一样,大幅下跌,创造抄底机会?个人觉得,成交量会大幅下降,尤其是二级市场,但是价格只会微调,原因有三:

1

总偿债比例(TDSR)和贷款比例(LTV)的限制:自13年政府推出TDSR和LTV之后,房价连续下跌了11个季度,提前释放了泡沫。TDSR规定买家总负债比例不能超过收入的60%,LTV把贷款比例进一步降低到75%,这两个措施大大降低了过度举债的风险,减少了抛售的可能

2

低利率:新加坡利率低,下行周期贷款利率预计将在1%-1.5%区间,这使得屋主的持有能力极强,卖不出就持有或者出租,等到时机转好再卖,抛售的概率低

3

基本面强:新加坡房市基本面健康。从三方面扼要分析

金融:作为独立国家,愈多高净值人士把资金放在新加坡,而非其他地区。同时,新币坚挺,持有新币资产保值。

土地:土地资源有限,拿地成本逐年增高

人口:2030年达到650-690万人口,其中一半是外来人口。外来人口不能买公屋,只能租或者买私宅

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户型展示

1房,2房

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3房,4房,5 房

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顶楼大平层(横屏观看)

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卖 点 总 结

地价比周边便宜400每平尺:政府售地,地价便宜,1192的地价比周边同等级项目便宜400新币每平尺每容积率

底部价格,绝好入场时机:低迷时期,是买家市场,入场时机好,顶风开盘,开发商给的价格肯定优惠

核心一环第九区:市中心核心一环,距离纽顿地铁站仅370米,步行4分钟可达。纽顿是南北线和市区线的转换站,到Novena医疗城一站,到购物天堂乌节Orchard一站

三学区房:ACS Primary,ACS Junior和SJI在一公里范围内

高租金收益:出租容易,租金可观

低息环境:下行周期,1.5%甚至更低的利率,买房月供非常低

预约看房

因为疫情的影响,KOPAR铜源看样板房只能提前预约,以限制同一时间看房的人数。截至目前,3月25号-3月31号,4月4号-4月5号的看房预约已经全部预定,位子非常有限,有兴趣请扫文末二维码,尽快锁定看房机会。

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