# 最后五个"5年MOP"的EC，发展商会趁机涨价吗？ URL: https://www.shicheng.news/v/2zYL6 Published: 2026-05-29 Source: 狮城新闻 ![最后五个"5年MOP"的EC，发展商会趁机涨价吗？](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17861816.avif?0) ![最后五个"5年MOP"的EC，发展商会趁机涨价吗？](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17861817.avif?0) EC 新政落地之后，有一件事几乎所有人都想到了，但没人敢大声说—— 那五个赶在新规之前拿地的 EC 项目，发展商肯定会拿 "**最后一批 5 年 MOP**" 当卖点，对吧？ 问题是，**他们会不会因此把价格往上抬？抬多少？你的预算还扛不扛得住？** 好好过把这五块地一个一个拆开看了一遍。结论是：**有的地块确实有涨价空间，有的其实没那么大底气**。 ![最后五个"5年MOP"的EC，发展商会趁机涨价吗？](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17861818.avif?0) ![最后五个"5年MOP"的EC，发展商会趁机涨价吗？](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17861819.avif?0) **先搞清楚这五个地块区别在哪** ![最后五个"5年MOP"的EC，发展商会趁机涨价吗？](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17861820.avif?0) **信佳弄（Senja Close）**：武吉班让，D23 区 **兀兰 17 通道 Plot 1**：兀兰南，D25 区 **兀兰 17 通道 Plot 2**：同上，紧挨着 Plot 1 **三巴旺路（Sembawang Road）**：三巴旺 / 坎贝拉，D27 区 **美通弄（Miltonia Close）**：义顺，D27 区 **五块地，全部在郊区**（OCR），没有一个在市区。 ![最后五个"5年MOP"的EC，发展商会趁机涨价吗？](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17861821.avif?0) **信佳弄：** **拿地价不低，定价空间有点紧** ![最后五个"5年MOP"的EC，发展商会趁机涨价吗？](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17861822.avif?0) CDL 以约 2.53 亿标得，地价 $771 psf ppr。在武吉班让这个位置来说，**当时业内就觉得出价偏高**。 周边的价格参考挺有意思，CDL 自己之前在附近开发的 Blossom Residences（2011 年推出的 EC），**三房转售价大概在 130 万出头**。但那是十几年前的老 EC 了，户型和设施跟现在没法直接比。 更有参考价值的是 The Myst（也是 CDL 开发），**两房均价约 163 万**，**三房约 228 万**。还有 Hillion Residences，**三房转售均价已经超过 216 万**，**四房接近 265 万**。 所以问题来了：**如果信佳弄 EC 的三房定价到 200 万左右，买家会怎么想？** 这个价位已经很接近旁边私宅的水平了，花差不多的钱，一边是全新 EC 但要住 5 年才能卖（这个还是 5 年 MOP），另一边是直接买一个私宅没有那么多限制—— 不少人会算这笔账。 好好过觉得，**如果三房能控制在 160 到 170 万这个区间，信佳弄的去化应该不成问题**。武吉班让和蔡厝港的组屋升级者确实多，但一旦破了 180 万，阻力就会明显加大。 ![最后五个"5年MOP"的EC，发展商会趁机涨价吗？](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17861823.avif?0) **兀兰 17 通道：** **两块地，地价一个比一个猛** Plot 1 是 CDL 拿的，$782 psf ppr。Plot 2 被兴隆集团（Sim Lian）拿走，$794 psf ppr—— **直接刷新了 EC 地段的地价纪录**。 两块地加在一起，单位数量不小。兀兰一下子要消化这么多 EC，是个考验。 不过兀兰也有自己的牌，**新柔地铁（RTS）预计明年 1 月通车**，这件事对整个兀兰区域的居住吸引力是一个质变。很多住在北部的人，可能会因为 RTS 而选择留下来，而不是搬去其他区域—— **这类 "粘性升级者"，是这两个 EC 最核心的目标客群**。 参考周边：Bellewoods 三房均价约 139 万，四房约 167 万，但都是老一代 EC 了。私宅方面，Rosewood 的四房转售均价已经接近 193 万。 兀兰这两个 EC 的定价会是**全市场最关注的数据点之一**，如果真的推到尺价 $2,000 附近，那对整个 EC 市场的价格预期都会产生示范效应。 ![最后五个"5年MOP"的EC，发展商会趁机涨价吗？](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17861824.avif?0) ![最后五个"5年MOP"的EC，发展商会趁机涨价吗？](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17861825.avif?0) **三巴旺路：** **拿地价最温和，发展商余地最大** Oriental Pacific Holdings 以约 1.98 亿标得，地价只有 $692 psf ppr。在这五块地里面，**它的拿地成本是最低的**。 这意味着发展商**在定价上有更多弹性**，不一定非要卖到天价才能赚钱。 但三巴旺 / 坎贝拉一带有个很现实的问题：**周围 EC 太多了**。 The Visionaire、The Brownstone、Parc Life、The Watergardens at Canberra…… 买家的替代选择一大把，而且这些 EC 楼龄不算老、设施也还行、地契剩余年限也够长。 在这种竞争环境下，**新 EC 想要溢价卖，不是那么容易的事**。 好消息是 2026 到 2029 年，义顺和三巴旺一带大约有 3,500 个组屋将达到 MOP，这批升级者正好赶上这个 "最后 5 年 MOP" 的 EC—— timing 上是对的。 ![最后五个"5年MOP"的EC，发展商会趁机涨价吗？](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17861826.avif?0) ![最后五个"5年MOP"的EC，发展商会趁机涨价吗？](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17861827.avif?0) **美通弄：** **可能是这一批里最便宜的** Hoi Hup Realty 以约 3.41 亿标得，地价 $732 psf ppr。位置在义顺靠近 Lower Seletar Reservoir 的地方。 坦白说，**这个位置在配套方面确实弱一些**。没有就近的地铁站，Seletar 区域整体还在发展中，周边生活便利度跟其他几个 EC 比是有差距的。 但有一个先例值得参考：Tengah Garden Residences。 那个盘在一个更 "荒" 的新镇里，开盘照样卖空了。**说明只要价格到位，买家是愿意接受 "现在不方便但以后会好" 的故事的**。 周边 EC 的价格也给了一个参考底线：Signature at Yishun 三房均价约 135 万，The Criterion 约 130 万。 如果美通弄能在 150 万以内开出三房，对周边的组屋升级者来说是有吸引力的。 ![最后五个"5年MOP"的EC，发展商会趁机涨价吗？](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17861828.avif?0) ![最后五个"5年MOP"的EC，发展商会趁机涨价吗？](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17861829.avif?0) **发展商到底会不会趁机涨价？** ![最后五个"5年MOP"的EC，发展商会趁机涨价吗？](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17861830.avif?0) 大概率会，但涨多少，受到一个硬性限制：**EC的收入上限还是 $16,000，MSR 还是 30%**。 算一笔简单的账：月入 $16,000 的家庭，30% 的 MSR 意味着每月房贷还款上限约 $4,800。按 30 年贷款、当前利率估算，最多大概能贷到 160 万左右。加上首付和 CPF，**EC 的承受上限大约在 200 万到 220 万之间**，已经是撑到极限了。 发展商可以打 "最后 5 年 MOP" 的牌，但买家的口袋不会因为这张牌就变深。 分析师之前预测，这批 EC 的中位数尺价可能接近 $2,000。**如果真到了这个水平，部分买家一定会开始认真比较同价位的私宅**，毕竟私宅没有收入上限、没有 MSR 限制，而且转售的时候也没有那么多条件框住你。 ![最后五个"5年MOP"的EC，发展商会趁机涨价吗？](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17861831.avif?0) 好好过觉得，这五个 EC 里真正让人期待的价格悬念，集中在兀兰和信佳弄。三巴旺和美通弄因为拿地成本较低、周边竞品较多，定价大概率会相对温和。 但不管哪一个，EC 买家在出手之前都值得认真做一件事：把同区域的私宅选项也拉出来比一比。 很多人买 EC 的时候只跟 EC 比。但当 EC 的价格已经逼近甚至部分重叠私宅区间的时候，这个比较范围就应该扩大了。 好好过可以帮你做这件事。不只是看 EC，是把 EC 和同区域的二手私宅、新盘私宅放在一起，帮你算清楚哪个选项在你的收入结构和时间规划下最划算。 ![最后五个"5年MOP"的EC，发展商会趁机涨价吗？](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17861832.avif?0)