# 在新加坡买房，不止要交ABSD，还有更多必交税款！多人已被查
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Published: 2025-10-23
Source: 狮城新闻
**新加坡国内税务局对房产买家的监管日趋严格。最近，当局又成功追回利用"99-1漏洞"规避额外买方印花税ABSD的购房者6000万新元税款。**
因此，无论你是首次购房者还是有意购买第二套房产的投资者，我们都必须了解ABSD，推出于2011年，这是获得新加坡房产所有权中一项真实存在且不断上升的成本。
下面椰子将详细解析ABSD是什么、当前的税率，以及在新加坡买房的总体成本。
什么是ABSD？
ABSD是在买方印花税之上额外征收的税项，适用于购买新加坡住宅房产的特定人群。在新加坡，不仅是外国人，公民和永久居民都有可能需要支付ABSD，只是条件不同：
新加坡公民：购买第二套及后续住宅房产时需支付
新加坡永久居民：购买第一套及后续住宅房产时需支付
外国人：购买任何住宅房产均需支付
实体（如公司）：购买任何住宅房产均需支付
自推出的十几年间，ABSD征收的比例曾多次进行过调整，目的就是为了增加买房者的成本（特别是外国炒房客），让这类投资者的购房意愿减弱，从而对一直升值的房子起到降温调控的作用，让真正需要买房自住的人能够负担得起。
最新一次的ABSD税率调整发生在2023年4月，除了公民和PR购买第一套房产要交的ABSD保持不变外，其他情况均有不同上涨。
1）新加坡公民
购买第一套住宅房产：均不需要交ABSD
购买第二套住宅房产：政策落实前为17%，调整后为20%
购买第三套及后续房产：政策落实前为25%，调整后为30%
2）新加坡PR
购买第一套住宅房产：5%ABSD保持不变
购买第二套住宅房产：政策落实前为25%，调整后为30%
购买第三套及后续房产：政策落实前为30%，调整后为35%
3）外国人
购买任意住宅房产，要交的ABSD从30%涨到60%
4）实体
购买任意住宅房产，要交的ABSD从35%涨到65%。此外，将房产所有权转给在世信托（living trust）也无法规避 需要注意的是，ABSD的计算方法是基于房价本身的。因此，你买的房子越贵，要交的ABSD就越多。比如现在市场价200万新币很常见的公寓，外国人买就需要另外交120万新币的税。没算其他购房成本，光这两项就要320万新币！
有哪些情况可以减少交的ABSD？
当然，目前也有三种方法可以豁免或者可以以优惠价交这个税费：
①购房者为冰岛，挪威，瑞士和列支敦士登的公民或永久居民，以及美国公民。由于新加坡和这些国家签订的自由贸易协定中，加入了互惠购房条款。他们享受和新加坡公民一样的ABSD缴交待遇（也就是如果买第二套或更多房子，还是要ABSD）
②已婚夫妇若在购房后6个月内出售原有房产，可申请ABSD退还
③购买商业地产和工业房产，这两项房产无需被征收ABSD 另外，即使你第一套购买的是组屋而不是公寓，在计算ABSD时同样也会被算作是第一套房产。
如果你正考虑提升住房品质“小屋换大屋”，可以通过合理安排现有住房的出售时间，使其与购买新房产的时间能够相衔接（6个月内），从而降低或免除ABSD税负。
另外，椰子要也想着重说说某些房产中介宣称的利用“99对1”的规则规避ABSD的方法。 事实上，很多人操作时不是利用合法的“99对1”，而是“100卖1”的交易手法，这指的是部分买家以100%持有某套房产，随后将1%的所有权转给亲属（通常这位亲属名下已经有第一套房产了），从而让亲属持有的房产价值降低，以达到规避高额ABSD的目的。
比如说，一位新加坡公民花200万新币买了公寓，随后将1%权益给了已经有一套组屋的丈夫，按照现在的税率她丈夫原本必须交20%，也就是40万新币的ABSD，而通过上述操作，丈夫持有房产的价值降到了2万新币，最终只需要交4000新币的ABSD！
而合法的“99对1”，指的是夫妻二人（或者其他联名买房者）之前无房，在购买第一套房产时合伙买房（99%和1%的持有比例）。这样未来如果夫妻二人想要腾出名额来购买其他房产，可以将所有权转让出去。
所以，大家在买房时千万不要听某某中介说能够帮助你逃ABSD就贸然采纳，不然一旦被查到，不仅需要全额补交税款，还会被额外征收一笔不小的罚款哦~
在新加坡买房后，还有哪些必交的钱？
除了ABSD外，目前在新加坡买房，还有买家印花税、房产税以及其他杂七杂八的服务费用。
1）买房印花税（BSD）
也被成为基本买家印花税，BSD基于房产购买价格或市场价值中的较高者计算，并需于签署买卖合同后两周内缴付。
目前，新加坡对BSD实施阶梯缴交税率。这项税款不会因为买家身份有“区别对待”，但非住宅地产也会被征收该税款（和ABSD不同）：
如果你购买的房产总价为90万新币（超过了36万新币，但没有超过100万新币），那么需要缴纳的BSD =
180000新币\*1%+180000新币\*2%+540000新币\*3%=21600新币
2）房地产税（Property Tax）
无论房产是否用于自住、出租或空置，所有业主都必须每年向IRAS缴纳房地产税。每年的房产税单会在12月31号之前全部寄达，缴税截止日期为次年1月31日。
税额基于房产年值（Annual Value）计算，即参考市场租金扣除相关成本后的净收入。即使物业没有实际出租或收到租金，年值仍然会根据附近有租金收入的物业进行调整。
年值的具体数字是税务局估算的，评估时有一条清晰的标准：住宅类型是组屋还是私宅。
组屋的估算年值，大大低于私宅的估算年值。组屋的年值一般不会超过1万2千新币，非豪宅类私宅的年值普遍在2万-3万新币这个区间。
另外，自住房产与非自住房产适用不同税率表，具体如下：
①自住用途：自住税率（屋主自住）\*年值
屋主自住房享受优惠税率，年值首12000新币免税，后28000新币收4%的税。基本上，只要不是豪宅，税率不会超过4%这个范围。
图源：IRAS
②非自住房产：非自住税率（出租或空置）\*年值
如果是非自住房产，房产税按照年值(Annual Value)的12%起征，36%封顶。
图源：IRAS
在新加坡，只要屋主住在自己的屋子里，哪怕出租了房间给租客，这种情况都算作是自住房，可以按照自住房的标准征收房产税。
值得注意的是，商业和工业建筑以及土地等非住宅物业按年价值的10%征税。即使购买了房产供自己使用/占用，自住/非自住的税率也不适用于非住宅物业。
3）其他买房需要支付的成本
律师费：如果购买的时私人房屋，交易必须由律师操作，通常200万新币以下房产，律师费一般为3000新币左右。
中介费：如果买新公寓，没有中介费；如果买二手公寓，买家无需支付中介费，卖家一般要支付成交价的2%的中介费给卖家中介和买家的合作中介。
贷款费用：直接通过银行贷款不会有额外费用，HDB基准贷款利率目前为2.6%，银行贷款利率目前受到市场环境影响比HDB贷款更低
4）持有新加坡房产必须的成本
①物业管理费：
新加坡公寓的物业管理费，也称MCST费，通常根据公寓的面积、单元数量、地段及设施而定，一般在300至700新币之间。
而大户型或黄金地段的公寓费用可能更高，有些甚至高达新币2000新币。
住在新加坡组屋区则必须缴交服务费与杂费，费率根据房产所处的市镇有区别
②火险：
只要你的房子有银行贷款，那么银行就要强制性要求你买火险，火险的费用一般在100-300新币/年这个区间。
③贷款保险：
贷款保险属于人寿保险的一种。意思就是如果贷款人不幸在贷款还清之前去世了，那么他的家人会得到一笔赔偿用来还请剩余贷款，保留房屋。投保费用和贷款数额相挂钩。
在新加坡卖房，要不要交税？
新加坡的住宅类和工业类房产会被征收卖家税SSD(Seller Stamp Duty)，商业类房产则没有该项税。
若房产持有不满三年即转售，则需按持有年限对应税率缴纳该费用；满三年后无需缴税。
图源：IRAS
目前除了经营房产交易的商户，新加坡并不对个人征收任何房产资本利得税(capital gain tax)。
因此对于普通人来说，可以理解为持有房产三年后卖房不需要额外缴纳任何税款。
然而，若你有将房产出租获得收益，则须为此申报并缴纳个人所得税。计税基础为租金收入扣除财产税、贷款利息、维修费等必要支出后的余额。从2024估税年起，应纳税所得超过50万新元的部分边际税率为23%，而超过100万新元部分则提升至24%。
虽然新加坡一直都在提高部分税率，以求让房子对本国人来说更加能够负担得起，但事实上，2023年4月上调的ABSD经过几年酝酿后，目前对于新加坡整体楼市降温的影响似乎已经开始在减弱。
此前，一项调查结果公布：新加坡有意在保留现有房产的同时购买另一处房产的私宅业主比例变化不大——2023年下半年为25%，而2023年上半年为26%。而在房产投资者中，同期需求实际上从36%上升至47%。
对此，前新加坡国家发展部长李智陞曾在今年年初接受采访时表示，如果有必要，政府“不反对”对房地产市场实施更多的降温措施。
或许在不久后，会有更多买房新政会悄然推出，但可预见的是，对于外国人在新加坡购房的限制，短期内不太可能解除。