# 【市场分析】目前环境下我该如何选择

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Published: 2022-04-21
Source: 狮城新闻

这是我们新增加的一个栏目，#每月的市场分析#，及时更新市场动态，帮助市场从业者和参与者找到合适的位置及策略。

这个是第三期啦,每期的侧重点会不同，根据目前市场的热点来决定内容。

这期的侧重点是，**目前的大环境对房产市场有什么影响？**

1.战争的影响 - 俄罗斯和乌克兰的战争

2.股市对房市的影响

3.油价上涨对房市的影响

4.通货膨胀的影响

5.加息的影响

6.还在持续的冠状病毒的影响

**战争对房市的影响**

**历史上几次战争和房产指数**

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上图红线是新加坡的房产指数，对应的紫色字体标出了历史上的几次战争， 像阿富汗战争(2001-2014),伊拉克战争（2003-2011),也门冲突（2014-？)以及今年三月刚开始的俄罗斯和乌克兰战争。

**历史上几次战争期间，房价指数是持续攀升的**，唯一使房价指数下跌的是2013年政府的降温措施，其中的贷款限额条例(TDSR)才真正打击到房市。

所以新加坡房市在历史上的表现是战争期间价格持续上升。参考历史的话，这次的俄罗斯-乌克兰战争也不会例外。

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如果把每年的成交量画上去，**成交量是按每年17%的幅度增长，战争期间也不例外。**

成交量其实是价格的一个佐证，有成交量支撑的价格才是真正可持续的价格。

从上面可以看出，**战争期间，价格和成交量还是持续上升**，作为普通投资者采取的策略应该是偏积极。

**股市对房市的影响**

**股指和房指同向移动**

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上图红线是新加坡的房产指数，绿线和蓝线是股指，蓝线是S&P 500。

911恐怖袭击期间，股指和房指都是下降5-6个季度，恢复期上涨20-24个季度。

2008金融危机，股指和房指下降4-6个季度，恢复期股指是4个季度，房指是17个季度。

最近事件，2019冠状病毒，股指和房指下降一个季度，到目前已经上升5-8个季度。

图上所显示的事件刚发生时，股市和房市从最初的震动期到最后的恢复期都基本上是V型反弹，**不仅是同向反应，而且恢复期或者上涨期要比震动下降期长很多。不仅如此，在股市震动期，投资者也倾向于把资金投入相对稳定的房市。**

**油价上涨对房市的影响**

**油价增加了运输和建筑成本**

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油价是蓝线，房产指数红线。其实油价并不直接跟房价挂钩。油价增长是增加了运输和建筑成本，从而间接提升了房价。

**通货膨胀对房市的影响**

**食品价格在过去10年增长了30%-50%**

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这个比较简单易懂，过去10年，食品价格增加30%-50%。我们把钱放在银行里不可能在10年内增这么多，只会贬值，10年前的10块钱和今天的10块钱购买能力完全不同，5个汉堡和3个半的区别。

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目前大家都明白固定资产可以抗通胀，上图是过去15年房产指数（红线）增长了86%，消费者指数（蓝线）增长了32%。远大于消费指数增长，把钱放在房产上可以有效抵御通胀。

细化到每年的房产增长和消费者指数增长率，大部分时间房产都跑赢通胀的，长期持有就更明显。

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**加息对房市的影响**

**低利率造成房价上涨？并不总是如此**

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这个是目前大家最关心的问题，是不是低利率造成房价高涨，高利率房价一定下跌呢？两者反向移动？上图表示也不是如此，25年来，64中的35次, 即54%的时间内他们是反向的。也就是说利息不是造成房价上升或下降的唯一因素。也不是决定因素。

再看下图 2017-2019年**代表利息的SORA上升,房价也上升，利息和房价同向移动**。

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其实决定房价上涨的因素并不是利息，**而是基本面**。

这些基本面就包括：

**整体的经济是增长的，就业率高，这样，整体的市场现金充裕，流动性好。国家的政治稳定，货币稳定并不断增值。成为一个区域的避风港，就像新加坡**。目前大家既然已经意识到房产抗通胀和各种危机。那么也不会因为一点加息就不投房产。

目前加息的心理价位2.6%也就是HDB贷款利率都还没达到，所以还不足以构成以影响。

**冠状病毒对房市的影响**

**类似冠状病毒对房价的影响，在历史上也是持平或者增长**

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我们已经和冠状病毒并存两年了。回顾下历史上每次大型的流行疾病对房市的影响：

2003-2004年的SARS 期间， 房价和成交量基本持平没有增长。

2009-2010年的H1N1期间，房价及成交量都增长。

**2020-目前的冠状病毒，房价和成交量都增长，这一时期的增长是以提升到更大面积住宅需求来主导。**

**买家如何决策？**

**如何用最少的预算，买最超值的楼盘**

很多投资者的困惑是，我的预算不是很高，可以吗？可以赚钱吗？

可以的，不用担心，如果你的投资额在150万，市场上有70%以上的人和你是一样的， 担心什么呢？

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**150万的预算如何利益最大化？**

**01** **CCR核心区**

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如果目标是核心区CCR的楼盘，150万以下大概率买到的是1房或者1加书房。

核心区CCR150万以下楼盘选择：

第一个重点关注荷兰村的楼盘，因为这里的楼盘基本150万以下还可与买到1加书房，而且大部分还是学区房。目前还有一些促销比如leedon green 详情以下：

[](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUxMjMxMDkxNw==&mid=2247488983&idx=1&sn=ab1d8c836e1c1a8496faf707288d7236&chksm=f9673e3dce10b72b436ba55a391cc30cf971a9776283cadcc21187d0cd017d3bab8eda60e733&scene=21#wechat_redirect)[](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUxMjMxMDkxNw==&mid=2247488983&idx=1&sn=ab1d8c836e1c1a8496faf707288d7236&chksm=f9673e3dce10b72b436ba55a391cc30cf971a9776283cadcc21187d0cd017d3bab8eda60e733&scene=21#wechat_redirect)[![【市场分析】目前环境下我该如何选择](https://www.shicheng.news/images/image/1694/16949253.avif?1650459658)](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUxMjMxMDkxNw==&mid=2247488983&idx=1&sn=ab1d8c836e1c1a8496faf707288d7236&chksm=f9673e3dce10b72b436ba55a391cc30cf971a9776283cadcc21187d0cd017d3bab8eda60e733&scene=21#wechat_redirect)

[](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUxMjMxMDkxNw==&mid=2247488983&idx=1&sn=ab1d8c836e1c1a8496faf707288d7236&chksm=f9673e3dce10b72b436ba55a391cc30cf971a9776283cadcc21187d0cd017d3bab8eda60e733&scene=21#wechat_redirect)

[](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUxMjMxMDkxNw==&mid=2247488983&idx=1&sn=ab1d8c836e1c1a8496faf707288d7236&chksm=f9673e3dce10b72b436ba55a391cc30cf971a9776283cadcc21187d0cd017d3bab8eda60e733&scene=21#wechat_redirect)第二个重点关注的是武吉知马长春企业的三个楼盘中的Fourth Avenue residences, 今年年尾就可建成，非常适合要马上入住或者马上收租的投资者心态。

[](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUxMjMxMDkxNw==&mid=2247484112&idx=1&sn=466df89de65f544f7e285e287b3edd40&chksm=f967293ace10a02ccb4261a2531ecc5f26d4a24cb1909f30c8ef11e17aecb1d697bf00db6f59&scene=21#wechat_redirect)[](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUxMjMxMDkxNw==&mid=2247484112&idx=1&sn=466df89de65f544f7e285e287b3edd40&chksm=f967293ace10a02ccb4261a2531ecc5f26d4a24cb1909f30c8ef11e17aecb1d697bf00db6f59&scene=21#wechat_redirect)[![【市场分析】目前环境下我该如何选择](https://www.shicheng.news/images/image/1694/16949254.avif?1650459658)](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUxMjMxMDkxNw==&mid=2247484112&idx=1&sn=466df89de65f544f7e285e287b3edd40&chksm=f967293ace10a02ccb4261a2531ecc5f26d4a24cb1909f30c8ef11e17aecb1d697bf00db6f59&scene=21#wechat_redirect)

[](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUxMjMxMDkxNw==&mid=2247484112&idx=1&sn=466df89de65f544f7e285e287b3edd40&chksm=f967293ace10a02ccb4261a2531ecc5f26d4a24cb1909f30c8ef11e17aecb1d697bf00db6f59&scene=21#wechat_redirect)

[](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUxMjMxMDkxNw==&mid=2247484112&idx=1&sn=466df89de65f544f7e285e287b3edd40&chksm=f967293ace10a02ccb4261a2531ecc5f26d4a24cb1909f30c8ef11e17aecb1d697bf00db6f59&scene=21#wechat_redirect)

**02** **RCR其他核心区**

![【市场分析】目前环境下我该如何选择](https://www.shicheng.news/images/image/1694/16949256.avif?1650459658)





如果目标是其他核心区RCR的楼盘，这个区的建议反而是位置比较靠近市区的那些盘第三和第五邮区的，比如normanton park, Avenue south residences, 及The landmark

其他核心区RCR150万以下楼盘选择：

第一个重点关注的是normanton Park，他的销量一直非常惊人，在一月份94间，二月也是相当多，这说明一点他的尺价实在是太超值很多三房尺价不到1900。

[](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUxMjMxMDkxNw==&mid=2247490952&idx=1&sn=af7547a63dfec638d71e3393103e5e4d&chksm=f9673662ce10bf747e8b7e7e8dc8de76cfb43267215f165ffc8069e72c71b54016d666210e91&scene=21#wechat_redirect)[](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUxMjMxMDkxNw==&mid=2247490952&idx=1&sn=af7547a63dfec638d71e3393103e5e4d&chksm=f9673662ce10bf747e8b7e7e8dc8de76cfb43267215f165ffc8069e72c71b54016d666210e91&scene=21#wechat_redirect)[![【市场分析】目前环境下我该如何选择](https://www.shicheng.news/images/image/1694/16949257.avif?1650459658)](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUxMjMxMDkxNw==&mid=2247490952&idx=1&sn=af7547a63dfec638d71e3393103e5e4d&chksm=f9673662ce10bf747e8b7e7e8dc8de76cfb43267215f165ffc8069e72c71b54016d666210e91&scene=21#wechat_redirect)

[](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUxMjMxMDkxNw==&mid=2247490952&idx=1&sn=af7547a63dfec638d71e3393103e5e4d&chksm=f9673662ce10bf747e8b7e7e8dc8de76cfb43267215f165ffc8069e72c71b54016d666210e91&scene=21#wechat_redirect)

[](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUxMjMxMDkxNw==&mid=2247490952&idx=1&sn=af7547a63dfec638d71e3393103e5e4d&chksm=f9673662ce10bf747e8b7e7e8dc8de76cfb43267215f165ffc8069e72c71b54016d666210e91&scene=21#wechat_redirect)第二个重点关注的是Avenue South residences,第一个南部濒海概念楼盘，而且是大华的。

[](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUxMjMxMDkxNw==&mid=2247488587&idx=1&sn=44e907f3a868ff405f5b07f3821d1ceb&chksm=f9673fa1ce10b6b7ec949d16852e99f4954c8970d4de1fe929887b1d9af9d85d59d8a7ffbc56&scene=21#wechat_redirect)[](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUxMjMxMDkxNw==&mid=2247488587&idx=1&sn=44e907f3a868ff405f5b07f3821d1ceb&chksm=f9673fa1ce10b6b7ec949d16852e99f4954c8970d4de1fe929887b1d9af9d85d59d8a7ffbc56&scene=21#wechat_redirect)[![【市场分析】目前环境下我该如何选择](https://www.shicheng.news/images/image/1694/16949258.avif?1650459657)](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUxMjMxMDkxNw==&mid=2247488587&idx=1&sn=44e907f3a868ff405f5b07f3821d1ceb&chksm=f9673fa1ce10b6b7ec949d16852e99f4954c8970d4de1fe929887b1d9af9d85d59d8a7ffbc56&scene=21#wechat_redirect)

[](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUxMjMxMDkxNw==&mid=2247488587&idx=1&sn=44e907f3a868ff405f5b07f3821d1ceb&chksm=f9673fa1ce10b6b7ec949d16852e99f4954c8970d4de1fe929887b1d9af9d85d59d8a7ffbc56&scene=21#wechat_redirect)

[](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUxMjMxMDkxNw==&mid=2247488587&idx=1&sn=44e907f3a868ff405f5b07f3821d1ceb&chksm=f9673fa1ce10b6b7ec949d16852e99f4954c8970d4de1fe929887b1d9af9d85d59d8a7ffbc56&scene=21#wechat_redirect)

第三个重点关注的是Landmark,目前促销后尺价不到2200，基本是今年开盘的OCR位置的尺价，非常值得一看。

[](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUxMjMxMDkxNw==&mid=2247486987&idx=1&sn=841c221f2c0bc7828af9c925513f8b14&chksm=f96725e1ce10acf7b0763dfb7f457f5753193924ff7e7952caf1fa5083c7c4371ca9db715440&scene=21#wechat_redirect)[](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUxMjMxMDkxNw==&mid=2247486987&idx=1&sn=841c221f2c0bc7828af9c925513f8b14&chksm=f96725e1ce10acf7b0763dfb7f457f5753193924ff7e7952caf1fa5083c7c4371ca9db715440&scene=21#wechat_redirect)[![【市场分析】目前环境下我该如何选择](https://www.shicheng.news/images/image/1694/16949259.avif?1650459657)](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUxMjMxMDkxNw==&mid=2247486987&idx=1&sn=841c221f2c0bc7828af9c925513f8b14&chksm=f96725e1ce10acf7b0763dfb7f457f5753193924ff7e7952caf1fa5083c7c4371ca9db715440&scene=21#wechat_redirect)

[](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUxMjMxMDkxNw==&mid=2247486987&idx=1&sn=841c221f2c0bc7828af9c925513f8b14&chksm=f96725e1ce10acf7b0763dfb7f457f5753193924ff7e7952caf1fa5083c7c4371ca9db715440&scene=21#wechat_redirect)

[](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUxMjMxMDkxNw==&mid=2247486987&idx=1&sn=841c221f2c0bc7828af9c925513f8b14&chksm=f96725e1ce10acf7b0763dfb7f457f5753193924ff7e7952caf1fa5083c7c4371ca9db715440&scene=21#wechat_redirect)

**03 OCR核心区以外**

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如果目标是核心区以外OCR的楼盘，重点可以考虑The watergarden,the florence 以及The gazania。

核心区以外OCR150万以下楼盘选择：

第一个重点关注的是the watergarden,坎贝拉地铁站旁，重点是靠地铁，周边设施跟得上。价格媲美EC。兄弟楼盘The commodore 也可以一起关注。

[](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUxMjMxMDkxNw==&mid=2247489138&idx=1&sn=5ea0f26ea53f5e4e1a4eb92ca85a4144&chksm=f9673d98ce10b48eedaaae224efd456886d0816fced8a708df5de79af47b83033c7414670018&scene=21#wechat_redirect)[](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUxMjMxMDkxNw==&mid=2247489138&idx=1&sn=5ea0f26ea53f5e4e1a4eb92ca85a4144&chksm=f9673d98ce10b48eedaaae224efd456886d0816fced8a708df5de79af47b83033c7414670018&scene=21#wechat_redirect)[![【市场分析】目前环境下我该如何选择](https://www.shicheng.news/images/image/1694/16949262.avif?1650459656)](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUxMjMxMDkxNw==&mid=2247489138&idx=1&sn=5ea0f26ea53f5e4e1a4eb92ca85a4144&chksm=f9673d98ce10b48eedaaae224efd456886d0816fced8a708df5de79af47b83033c7414670018&scene=21#wechat_redirect)

[](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUxMjMxMDkxNw==&mid=2247489138&idx=1&sn=5ea0f26ea53f5e4e1a4eb92ca85a4144&chksm=f9673d98ce10b48eedaaae224efd456886d0816fced8a708df5de79af47b83033c7414670018&scene=21#wechat_redirect)

[](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUxMjMxMDkxNw==&mid=2247489138&idx=1&sn=5ea0f26ea53f5e4e1a4eb92ca85a4144&chksm=f9673d98ce10b48eedaaae224efd456886d0816fced8a708df5de79af47b83033c7414670018&scene=21#wechat_redirect)第二个重点关注的The Florence, 在高文地铁站，目前热销，位置去市中心还比较方便，高文有很多有地住宅密度低，最重要的是它的总价不是很高，两房120万内可以买得到。

[](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUxMjMxMDkxNw==&mid=2247484793&idx=1&sn=dbe465fcf69d64b3b2715de864ffe5a3&chksm=f9672e93ce10a785063851327e93c73df4a40e42926aa9c08b58ab0681c2b7e37a1b1ec6cc34&scene=21#wechat_redirect)[](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUxMjMxMDkxNw==&mid=2247484793&idx=1&sn=dbe465fcf69d64b3b2715de864ffe5a3&chksm=f9672e93ce10a785063851327e93c73df4a40e42926aa9c08b58ab0681c2b7e37a1b1ec6cc34&scene=21#wechat_redirect)[![【市场分析】目前环境下我该如何选择](https://www.shicheng.news/images/image/1694/16949259.avif?1650459657)](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUxMjMxMDkxNw==&mid=2247484793&idx=1&sn=dbe465fcf69d64b3b2715de864ffe5a3&chksm=f9672e93ce10a785063851327e93c73df4a40e42926aa9c08b58ab0681c2b7e37a1b1ec6cc34&scene=21#wechat_redirect)

[](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUxMjMxMDkxNw==&mid=2247484793&idx=1&sn=dbe465fcf69d64b3b2715de864ffe5a3&chksm=f9672e93ce10a785063851327e93c73df4a40e42926aa9c08b58ab0681c2b7e37a1b1ec6cc34&scene=21#wechat_redirect)

[](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUxMjMxMDkxNw==&mid=2247484793&idx=1&sn=dbe465fcf69d64b3b2715de864ffe5a3&chksm=f9672e93ce10a785063851327e93c73df4a40e42926aa9c08b58ab0681c2b7e37a1b1ec6cc34&scene=21#wechat_redirect)The Gazanian最大的优点是永久产权，即将建成，周边都是别墅，基本是永久产权项目里价位最划算的。目前热销中。

总结下：这期是大家关心的周边环境对房价的影响，三月份重要的两点就是战争和加息，历史上的战争期间房价和成交都是继续上涨，加息目前还没到心理价位，而且也不是房价的决定性因素，房价还是看基本面，经济增长，就业率，以及避险资金所带来的充裕流动性。新加坡目前以安全性著称，作为避风港的地位是稳稳地了。

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