分析:小型项目公寓价格明年有望小涨 !EC受青睐 明年需求保持强劲

2023年01月26日   •   2106次阅读

分析师:小型项目公寓价格明年有望涨3%至5%

分析:小型项目公寓价格明年有望小涨 !EC受青睐 明年需求保持强劲

小型公寓项目为住户带来更多隐私空间、幽静环境,向来都获得买家的欢迎,尤其是单身者、外籍人士和夫妇。分析师指出,这类项目的供应有限,价格明年有望上涨3%至5%,预料继续吸引买家的目光。

今年来有不少小型公寓项目推出,上月登场的Hill House在开盘首个周末卖出16.67%或12个单位,平均尺价为2980元。这个项目位于里峇峇利(River Valley),共有72个单位,由发展商Macly集团与乐斯太平洋控股集团(Roxy-Pacific Holdings)和林文亨控股(LWH Holdings)联合发展。

同样在11月推出的Kovan Jewel至今售出四个单位,尺价介于2063元至2200元。它共有34个单位,属于永久地契,发展商是顺联房地产(Soon Lian realty)。

小型公寓项目一般不超过100个单位,不高过五层楼,大部分属于永久地契或999年地契。

ERA产业研究与咨询部主管麦俊荣接受《联合早报》访问时说:“小型公寓项目的买家能享有更多隐私空间,因为推出的单位较少,邻居也少。”

| 较小型项目集售计划 因业主较少成功率高

他指出,核心中央区(CCR)和其他中央区(RCR)成熟区的小型项目一般属于永久地契或长期租赁,这也是吸引买家的一大卖点。而且,较小型项目的集体出售计划的成功率通常更高,因为业主较少。

房地产分析师王伽胜受访时说,小型公寓项目普遍取得良好反响,一般推出三个月后平均可卖出至少约50%的单位,主要原因包括小型公寓项目的专有性更高。

“单身者、外籍人士和夫妇喜欢拥有更宁静的居住环境。卖掉手上的有地住宅或大型旧公寓的年长者,也会考虑购买这类公寓,因为孩子结婚成家之后搬出去住。”

合登集团高级研究主管李思德说,虽然较大型的项目一般提供更多便利设施,如俱乐部、游泳池、健身房,但共用设施的住户也可能更多,要为私人场合预订设施可能就更难了。

王伽胜强调,虽然大多数精品公寓项目的设施不多,但整体维修费用和每单位的累积基金(sinking fund)高,介于200元至250元。维修费用取决于公寓提供的设施、公寓大小和住户人数。

假设政府明年没有推出新一轮的房地产降温措施,王伽胜预计小型项目的公寓价格明年上涨3%至5%。

相比之下,整体郊区公寓明年预计上涨约2%至3%。租金方面,小型项目明年的租金预计上涨5%至7%。

橙易产业研究与咨询部总监孙燕清则指出,明年可能推出的精品公寓项目包括苏菲雅路(Sophia Road)的One Leonie Residences(70个单位)、经禧坡(Cairnhill Rise)的The Cairnhill(75个单位),以及巴西立路(Pasir Ris Road)的项目(原为Former Gloria Mansion)(84个单位)。

分析师:受首购族及组屋提升者青睐 EC需求和销售明年料保持强劲

分析:小型项目公寓价格明年有望小涨 !EC受青睐 明年需求保持强劲

今年共有三个EC项目推出市场,分别是North Gaia、登丰嘉园(Copen Grand)和景丽轩(Tenet),为市场供应1800多个住宅单位。

执行共管公寓(EC)向来受首次购房者和组屋提升者青睐,即使政府在今年9月底推出新一轮降温措施,分析师预计这类项目的需求和销售明年依旧保持强劲。

今年共有三个EC项目推出市场,分别是North Gaia、登丰嘉园(Copen Grand)和景丽轩(Tenet),为市场供应1800多个住宅单位。

博纳产业提供给《联合早报》的数据显示,上述项目今年每平方英尺平均价格分别为1296元、1333元和1360元。

当中,登丰嘉园和景丽轩在推出首个周末第一轮抽签卖出了73%和72%的单位,登丰嘉园在第二轮抽签就售罄。

博纳产业总裁依斯迈(Ismail Gafoor)受访时指出,与新推出的中央区以外(OCR)大众化项目相比,EC的平均价格对买家有吸引力。即将推出的大众私宅项目的价格预计保持坚挺,EC与大众私宅项目的每平方英尺价格也相差超过700元。

合登集团高级研究主管李思德告诉本报,今年EC市场的主要驱动因素是组屋提升者和首次购房者。今年达到五年最低居住年限(MOP)的组屋单位创下最高纪录,达3万个,不少符合条件的二次购房者进入EC市场。

未能购买预购组屋(BTO)及负担不起私宅的首次购房者也选择了EC。

| 与大众化私宅价差扩大 部分组屋提升者转购EC

ERA产业研究与咨询部主管麦俊荣受访时说,大众私宅的价格稳步上涨,相对而言,考虑到购买EC的收入顶限为1万6000元、多数EC单位为三卧房等因素,EC价格会受限在一定范围内。随着大众私宅和EC之间的价格差距扩大,部分组屋提升者会开始购买EC。

展望未来两年,依斯迈预计至少有两个EC项目推出市场,分别是位于武吉巴督西8道和武吉巴督西5道的地段。他预计,新项目的每平方英尺价格平均会超过1300元。

麦俊荣认为,EC的需求取决于几个因素,包括价格和经济状况。若经济没有衰退,未来推出的项目尺价预计与今年不相上下,销售表现料相当不错。况且明年只有一个项目推出,只要价格合理,需求会相当不错。

依斯迈也认为EC的需求会保持强劲,不会受9月底新一轮降温措施影响,特别是靠近主要交通枢纽和便利设施的优质地段。

他也说,经济逆风和利率上涨会促使购房者在购买房子时更为谨慎。同时,购买新EC可选择延迟付款计划(Deferred Payment Scheme),有助买家避开目前的高利率。

李思德也认为,新EC项目不受降温措施和高利率影响。虽然降温措施减少了贷款额度,但买家可选择延迟付款方式,趁兴建阶段储蓄。考虑到过去几年没有太多新的EC或私宅项目推出,明年登场的EC预计能获得良好反应。

| 截至11月底共1851EC单位转手

至于转售市场,博纳产业提供的数据显示,今年截至11月25日共有1851个EC单位转手,每平方英尺中位数价格为1126元。明年预计有超过4000个EC单位达到最低居住年限,为转售市场带来潜在供应。

麦俊荣指出,从2020年第三季至今年第三季,每个季度都有400个至650个EC单位转手,价格比转售私宅更具吸引力。

他预计,EC转售市场会相当稳定,若市场受到冲击,销售量和需求则有可能下滑。

分析:小型项目公寓价格明年有望小涨 !EC受青睐 明年需求保持强劲

来源:狮城新闻

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