# 新加坡投资思路浅谈——碧山(Bishan)地区 URL: https://www.shicheng.news/v/6VgZy Published: 2019-10-17 Source: 狮城新闻 最近有不少人问我新加坡碧山（Bishan）附近私宅市场，我就稍做了下研究看下投资思路和大家分享 当然首先投资的基本理念要巩固 1\. [你应该不会想去投资HDB](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUyMjk5NzM3Ng==&mid=2247483833&idx=1&sn=706e6e18450065f1aa10e13de41f9bd9&chksm=f9c21a56ceb59340ff8bee47f17fb878b617fc18405ce7e89a608e3b1880ac7760329f6b44cc&scene=21#wechat_redirect) 2\. [二手公寓VS新盘公寓那个更保险省事？](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUyMjk5NzM3Ng==&mid=2247483976&idx=1&sn=09d413ec7cff4b4997eab75316c74f8f&chksm=f9c219a7ceb590b1765d83807d569130b3a17d2bc90456cf82237d4d05f1abca77871bb851fa&scene=21#wechat_redirect) 我们来看传统风水宝地 碧山（Bishan）地区 的楼盘 先注意到这个地点是因为2019新加坡政府的Master Plan，已经把Bishan Junction 8 前面的两块空地从Residential改去Commercial，也就是从住宅改去商业用途了，并注意看细节——那个plot ratio。 ![新加坡投资思路浅谈——碧山(Bishan)地区](https://www.shicheng.news/images/image/1599/15990313.avif?1589859566) 并且把碧山归类为sub regional centre，字面上理解就是副区域中心，请看URA的官网 ![新加坡投资思路浅谈——碧山(Bishan)地区](https://www.shicheng.news/images/image/1599/15990314.avif?1589859566) 那么我们发现地图上看，除了地铁站附近的两块空地，碧山附近能够建住宅的地几乎没有了 ![新加坡投资思路浅谈——碧山(Bishan)地区](https://www.shicheng.news/images/image/1599/15990315.avif?1589859566) 那么目前碧山附近的新私宅就是唯一的2017年shunfu vile enbloc而来的Jadsecape，当时的新闻可以参考 https://www.straitstimes.com/business/property/shunfu-ville-sold-for-below-reserve-price-of-638m-to-qingjian-each-owner-to-pocket 下一个新私宅在哪里？ 显然不可能是 Braddell View ![新加坡投资思路浅谈——碧山(Bishan)地区](https://www.shicheng.news/images/image/1599/15990316.avif?1585051538) 看下我的分（吐）析（槽） ![新加坡投资思路浅谈——碧山(Bishan)地区](https://www.shicheng.news/images/image/1599/15990317.avif?1589859566) 那么最近推出的Bishan Park会不会enbloc成功？ 我觉得这几年希望不大 这个项目至今才25年（1994建成）还算 年轻，通常新加坡enbloc十年一个大周期的话，上个周期已经在2018结束了（前一个是2007左右，本地史上最大宗的enbloc就在2007发生），那么再过一个周期比较有希望也就是5-10年后。 另外政府在2018新推出的政策也大大减少了Enbloc的概率，请看我的分析 [还在等Enbloc？](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUyMjk5NzM3Ng==&mid=2247483905&idx=1&sn=a3b4fb45405ee6b739bc00f34f81361f&chksm=f9c219eeceb590f8af49f6804014e2e420d529c5aacb57eac9fb2c379c7cb3837cbb4f56b1bd&scene=21#wechat_redirect)[先洗洗睡吧](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUyMjk5NzM3Ng==&mid=2247483905&idx=1&sn=a3b4fb45405ee6b739bc00f34f81361f&chksm=f9c219eeceb590f8af49f6804014e2e420d529c5aacb57eac9fb2c379c7cb3837cbb4f56b1bd&scene=21#wechat_redirect) ![新加坡投资思路浅谈——碧山(Bishan)地区](https://www.shicheng.news/images/image/1599/15990318.avif?1585051538) 由此我的思考方向如下 1. 青建拿下Jadescape的地价是多少？是屋龄多大才Enbloc成功的？ 2. 那么如果Bishan Park能够成功Enbloc的话，和Jadescape差别在哪里? 3. 除了地价，最大的差别在哪里？ 4. 那么开发商的赚钱的动力来自何处？ 5. Jadescape的成本价在哪里？有没有降价空间? 6. Jadescape目前的价格是否合理？ 7. 如果Bishan park enbloc成功的话，对Jadescape有什么影响 如果以上问题都有答案的话，那么你就和我在同一页了：） 那么[Jadescape作为碧山地区未来几年唯一的私宅供应来源](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUyMjk5NzM3Ng==&mid=2247483866&idx=2&sn=e263f075f60619c55ccee16227bac52d&chksm=f9c21a35ceb593231e0138a822948de2c113489af43792e142a7ff6947d10ca8121fd8d891b7&scene=21#wechat_redirect)，目前15xx起的尺价是什么水平呢？ 我们来看Bishan附近上一次（2013）的私宅项目Sky Vue目前的表现吧： 似乎没有受2013-2017的熊市影响，尺价一路走高到17xx ![新加坡投资思路浅谈——碧山(Bishan)地区](https://www.shicheng.news/images/image/1599/15990319.avif?1589859566) 从表现来看足以说明碧山地区的受欢迎程度和价格坚挺程度。 那么你要问为什么了？ 我们会发现，通常除了地点优越、生活方便以外，两大重要因素会带来房价大幅提升 双地铁：研究表明双地铁能给周围房价带来8.8%的提升。 ![新加坡投资思路浅谈——碧山(Bishan)地区](https://www.shicheng.news/images/image/1599/15990320.avif?1589859566) 2. 当然学区房的作用也不可小觑，研究表明名校也可以带来>8.5%的私宅增值 ![新加坡投资思路浅谈——碧山(Bishan)地区](https://www.shicheng.news/images/image/1599/15990321.avif?1589859566) 那么碧山作为双地铁和学区房地区，其房价坚挺也能解释了。 ![新加坡投资思路浅谈——碧山(Bishan)地区](https://www.shicheng.news/images/image/1599/15990322.avif?1571301618)