# 新加坡过去10年 1手 vs 2手 房价涨幅对比 URL: https://www.shicheng.news/v/6x9ZE Published: 2023-03-17 Source: 狮城新闻 经常有客户问，买1手还是2手，这取决于买房的动机是什么，自住为主还是投资为主？世间安得双全法？通常来说，如果是纯投资，那么1手价格涨幅更高，缺点是需要时间等待瓜熟蒂落；如果是自住为主，那么2手不用等，但价格涨幅比较有限。 **过去10年 1手 vs 2手价格走势图** ![新加坡过去10年 1手 vs 2手 房价涨幅对比](https://www.shicheng.news/images/image/1717/17177859.avif?1679311368) 数据是最客观的，大黄提取了过去10年的1手对比2手的房价数据，1手的价格涨幅是141%，2手的价格涨幅是25%。 我们再根据区域细分，观察下细分区域的价格走势。 ![新加坡过去10年 1手 vs 2手 房价涨幅对比](https://www.shicheng.news/images/image/1717/17177860.avif?1679311367) 2013年2月~2023年2月，1环CCR，1手平均涨幅91%，2手平均涨幅22% ![新加坡过去10年 1手 vs 2手 房价涨幅对比](https://www.shicheng.news/images/image/1717/17177861.avif?1679311367) 2013年2月~2023年2月，2环RCR，1手平均涨幅67%，2手平均涨幅10%。 ![新加坡过去10年 1手 vs 2手 房价涨幅对比](https://www.shicheng.news/images/image/1717/17177862.avif?1679311367) 2013年2月~2023年2月，3环OCR，1手平均涨幅87%，2手平均涨幅33%。 总体来看，不管是哪个区域，1手的涨幅普遍高出很多，但这并不是持有1手10年不动可以达到的。1手的红利期大概3~4年，从开盘到交房价格会有一定的涨幅（大概15~30%），交房后价格就趋于平稳，之后如果要持续增长，需要不断置换才有可能达到。 **1手房的投资逻辑** 一般来说，同期1手的单价比周边的2手高出30%，看起来买2手更划算，有买过房的应该有体会，为什么买了单价便宜的2手不涨，贵的1手却越涨越高，底层逻辑是什么呢？ 1手买的是一手价格，所有买家的持有成本都差不多，筹码集中，有溢价出售的共识，容易形成合力，垄断市场。 同时，卖家只有开发商一个，会帮助提价。开发商的销售策略通常是前期低价出库存，以达到银行融资的最低销售指标，后期再提价保障利润。一般来说，1手房有2~3年的平台期，之后快交房的半年~1年内价格会“狂飙”，很多业主也会选择在这个时间段转手。 ![新加坡过去10年 1手 vs 2手 房价涨幅对比](https://www.shicheng.news/images/image/1717/17177863.avif?1679311367) 2手买的是二手价格，肉已经被第一任业主吃了，接盘的就是喝汤。那有朋友就问了，为什么2手就只能喝汤，我也要吃肉！这涉及到筹码分布问题，同一个项目，有1手业主，也有2手业主，2手业主是溢价买入，如果要卖高价，容易被1手业主压制。 这就好像买苹果股票，假设1手买家的成本是100美金，2手买家成本是130美金。同样赚30美金，1手买家只要卖130美金，2手买家要卖160美金，自然会有压力卖不出。除非2手买家能联系到所有1手买家联合坐庄统一卖160美金，但是现实中是不可能的。 然而，这并不是说，所有1手房无脑入都能赚钱，一手房投资，拿最大价值的关键在于产品力，入场价格，以及杠杆效应，缺一不可。下面实例复盘下过去几个明星楼盘的价格表现。 **例子1：JadeScape** ![新加坡过去10年 1手 vs 2手 房价涨幅对比](https://www.shicheng.news/images/image/1717/17177864.avif?1679311367) JadeScape顺福轩，价格从开盘均价1665psf，上涨到2023年2月的2106psf，涨幅26.5%，贷款75%，也就是4倍杠杆，本金获利106%。（需扣除贷款利息及其它杂费，不过不多）。4年时间106%涨幅，年复合回报率为19.8%。 **例子2：Stirling Residence** ![新加坡过去10年 1手 vs 2手 房价涨幅对比](https://www.shicheng.news/images/image/1717/17177865.avif?1679311367) Stirling Residence，价格从开盘均价1764psf，上涨到2023年2月的2174，涨幅23.2%，贷款75%，也就是4倍杠杆，本金获利92.8%。（需扣除贷款利息及其它杂费，不过不多）。4年时间92.8%涨幅，年复合回报率为17.8%。 **例子3：Tre Ver** ![新加坡过去10年 1手 vs 2手 房价涨幅对比](https://www.shicheng.news/images/image/1717/17177866.avif?1679311366) Tre Ver，价格从开盘均价1546psf，上涨到2023年2月的1887，涨幅22%，贷款75%，也就是4倍杠杆，本金获利88%。（需扣除贷款利息及其它杂费，不过不多）。4年时间88%涨幅，年复合回报率为17.1%。 由此可见，投资优质1手楼盘，本质上，就好像买个大蓝筹，每年约可以获得15~20%左右的复合回报率，区别在于，这个大蓝筹资金量很大，流动性较差，避免了瞎操作的风险，强制呆坐不动4年，静待花开结果。 ![新加坡过去10年 1手 vs 2手 房价涨幅对比](https://www.shicheng.news/images/image/1717/17177867.avif?1679311366)