2025 年总体规划草案中，其他指定用于住房的地点包括吉尔曼军营、滨海湾高尔夫球场、沃伦高尔夫乡村俱乐部和吉宝码头
义顺兰花乡村俱乐部（上图）和蔡厝港沃伦高尔夫乡村俱乐部的租约将于 2030 年到期。图片：兰花乡村俱乐部
[新加坡] 新出台的《2025年总体规划草案》（DMP2025）中，三块占地广阔的高尔夫俱乐部用地和五块位于波那维斯达的商业园区地块被重新规划为住宅用地。
《2025年总体规划草案》于周三（6月25日）公布，规划了新加坡未来10至15年的发展方向，每五年进行一次审查。最新版蓝图概述了关键规划重点，包括打造新的住宅区以满足需求，以及重塑新加坡的区域中心和工业园区，以适应不断发展的经济。
分析人士强调，现有的高尔夫球场，包括义顺的兰花乡村俱乐部和蔡厝港的沃伦高尔夫乡村俱乐部，将被重新规划，租约将于 2030 年到期。滨海湾高尔夫球场在租约到期后于 2024 年 7 月关闭，也被指定用于住宅用途。
“兰花乡村俱乐部地块可俯瞰实里达蓄水池，可建造超过10,000套私人和公共住宅。”
——
Huttons Asia 数据分析高级总监 Lee Sze Teck
媒体圈和科学园研发和技术集群中的几块地块，此前被规划为商业园区，现在也正在准备进行住宅开发。
高力新加坡研究部主管 Catherine He 表示，这些计划符合政府满足新加坡住房需求的目标，并“最大限度地利用土地，造福最多居民，而不是仅仅惠及特定群体”。
她表示：“土地稀缺意味着，高尔夫球场或低密度地区等未得到充分利用的地块，是重新规划的首选。”
这些地块靠近中央商务区 (CBD)、纬一科技城、波那维斯达和新加坡国立大学等工作中心，且拥有滨水生活的潜力，“很可能受到购房者的热烈追捧”。
何先生表示，重新规划商业园区土地也对新加坡分化的市场有利。较老、较远的商业园区表现不如新建商业园区，而位于城市边缘的商业园区空间利用率较低。
Huttons Asia 数据分析高级总监 Lee Sze Teck 估计，在俯瞰实里达蓄水池的兰花乡村俱乐部地块，可以建造超过 10,000 套私人和公共住宅。
滨海湾高尔夫球场地块——位于建国元勋纪念碑旁——可能建成一个类似于Pinnacle @ Duxton的标志性公共住宅区，并在黄金地段建造1万套住宅。
在波那维斯塔，位于亚逸拉惹弯路沿线媒体圈的三块商业园区地块已从商业园区用途重新规划为住宅区，一楼为商业区。
此外，去年5月，已有四块地块从商业园区用途重新规划为住宅区。其中一块地块位于纬一区Infinite Studios对面，拟建为住宅区，一楼为商业区，容积率为3.7。
另外两块位于多佛区Portsdown路和Portsdown大道的地块拟建为住宅区，一楼为商业区，其中一块地块已进入详细规划阶段，另一块地块的容积率为4.3。附近的第四块地块也被拟建为纯住宅区。
PropNex 首席执行官 Ismail Gafoor 指出，在 DMP2025 中，在媒体圈位置提供更多商业空间将为未来居民提供更多便利。
距离媒体圈不远，新加坡科学园二期两块原本预留为商业园区的地块也被重新规划为住宅用地。其中一块是南波那维斯达路沿线的一块大地块，位于肯特岗公园对面。另一块较小的地块则位于曾德路对面。
Gafoor 表示，这符合新加坡科学园正在进行的复兴计划，此前，凯德集团 (CLD) 推出了该地区首个住宅项目——拥有 99 年租赁期的 LyndenWoods 公寓。
CLD（新加坡）首席执行官 Ronald Tay 在今年 6 月初接受《商业时报》采访时表示，LyndenWoods 公寓上周末的启动，标志着新加坡科学园复兴计划的第二阶段正式启动。目标是打造一个容纳5万人口、充满活力、集工作、生活和娱乐于一体的社区，另有一两个住宅项目正在筹备中。
“当整个（园区）全面翻新后，大约75%的用地将用于商业园区，20%左右用于住宅，其余部分将用于商业零售，”郑先生说道。此前，该区域完全被规划为商业园区。
他补充道，鉴于凯德置地的生态系统以及CLD在综合开发项目建设方面的专业知识，新加坡科学园之外也可能出现类似的住宅和商业机会。“樟宜等地也存在潜在机会，樟宜本身也是一个商业园区。其中很多项目也需要认真翻新……而这些项目已经在我们的土地储备中。”
高力国际的何先生表示，将未充分利用的商业园区改造为住宅用途将有助于优化土地利用，同时使该地区更加活跃，尤其是在晚上和周末。
“樟宜等地也蕴藏着潜在的发展机会，樟宜本身也是一个商业园区。很多地方也需要大力振兴……而这些地方已经在我们的土地储备中。”
——
凯德置地（新加坡）首席执行官郑荣文
第一太平戴维斯新加坡研究与咨询执行董事张志强指出，由于商业园区的用途有限，只有少数行业符合入驻条件，这给这类房地产带来了集中度风险。
“某些科技行业的资金突然井喷、技术周期收缩以及/或某些用途的外国竞争迅速出现，（可能导致）需求波动性大于办公或住宅用途，”张志强说道。这种情况已在全岛各地的商业园区中显现，许多园区的空置率已经很高。
“在这些（商业园区）区域内插入住宅和白色地块可以降低这种风险，”他说道。
张先生指出，如果该地区能开发更多高质量的办公楼，且租金远低于中央商务区，一些公司可能会迁入。
“更多住宅项目的开发将增强该地区对跨国租户的吸引力，因为他们拥有大量持有就业准证的员工。”
满足需求
在南部，红山（Bukit Merah）的一块大型地块已从用途未定的保留地块重新规划为住宅用地。
该地块以直落布兰雅路（Telok Blangah Road）和亚历山大路（Alexandra Road）为界，包括艺术区吉尔曼军营（Gillman Barracks）和新加坡教师学院（Singapore Academy of Teachers）校园。
2024年3月，时任国家发展部长李智陞在其部门的供应委员会辩论中表示，吉尔曼军营地区可能在2030年后改建为住宅区。
业内专家预测，住房需求可能会强劲。直落布兰雅地区上一次按订单建造的销售活动是在2021年5月，申请率为23.3。
再往南，吉宝物流园（Keppel Distripark）的部分地区已被重新规划为住宅用地。它之前是一块保留地块。
PropNex 的 Gafoor 表示，该地块毗邻即将建成的吉宝地铁站，很可能是新加坡政府“大南部滨水区”计划的一部分。
时任总理李显龙在 2019 年国庆群众大会上表示，这个大型滨水开发项目将是榜鹅镇的两倍，包含私人和公共住房。
鉴于吉宝配送中心将于 2027 年关闭，吉宝地铁站将于 2026 年开通，Huttons Asia 的 Lee 预测，最早将于 2028 年推出首个用于重建的地块。
他补充说，该地块上可能建造超过 2 万套新住宅。
