# HDB，EC，公寓，联排，别墅，商业房产，我能买哪个？ URL: https://www.shicheng.news/v/8x6Am Published: 2023-04-06 Source: 狮城新闻 新加坡的房产类型，大类分成“住宅”和“商业楼”（工业楼较为小众，暂且不谈），其中，住宅细分成HDB组屋，EC共管公寓，公寓，联排别墅，小别墅，大别墅，优质别墅等。商业房产细分成办公楼，零售店面，店屋等。 很多新买家经常有疑问，对于不同准证持有者，这些房产哪些能买，哪些不能买，哪些在限定条件下可买，今天大黄就全面说明一下**各类房产的购买资质，方便买家对号入座。** **HDB组屋** ![HDB，EC，公寓，联排，别墅，商业房产，我能买哪个？](https://www.shicheng.news/images/image/1719/17191845.avif?1680696068) 新加坡没有房奴，这主要归功于HDB组屋，新加坡人记录在册的有近8成人口住在组屋，而组屋的房价收入比只有5.5，所以本地人可以做到居住有其屋，国内部分大城市也在效仿该模式。但是HDB的购买限制是很多的，基本上只有新加坡公民和绿卡持有者可以购买。 新组屋BTO，有各种申请配套，但简单的来说，要至少满足以下四个条件： 1）申请人必须要有一个新加坡公民，加至少一个新加坡绿卡，组合成家庭申请（夫妻，父子母子，兄弟姐妹） 2）申请人必须满21岁 3）申请人的家庭月收入不超过14,000新币 4）在本地或海外名下无任何房产，在本地过去30个月内没有出售过私人房产 ![HDB，EC，公寓，联排，别墅，商业房产，我能买哪个？](https://www.shicheng.news/images/image/1719/17191846.avif?1680696068) 二手组屋，条件比新组屋宽松，没有收入限制，但也至少要满足以下四个条件： 1）一个新加坡公民，加一个持有有效证件外国人，组成家庭申请（公民+外国配偶，公民+父母，公民+兄弟姐妹等） 2）如果家庭申请人中没有公民成分，那么至少要申请人双方持有绿卡，超过3年以上 3）申请人必须满21岁 3）在本地或海外名下无任何房产，在本地过去15个月内没有出售过私人房产 另外需要注意的是： 关于出租，无论新旧组屋，都要满足5年最短居住年限，在这期间，可以出租房间。期满5年后，有新加坡人成分的组屋可以出租整套，只有绿卡成分的不能出租整套 有新加坡人成分的可以在5年后购买第二套公寓，同时保留组屋；只有绿卡成分必须卖掉组屋才能购买私宅 关于新组屋和二手组屋的购买资质具体请参考： *https://services2.hdb.gov.sg/webapp/BP13EligCheck/BP13SHome?strSystem=CHECK* **EC共管公寓** ![HDB，EC，公寓，联排，别墅，商业房产，我能买哪个？](https://www.shicheng.news/images/image/1719/17191847.avif?1680696068) EC共管公寓，也属于新加坡建屋局管辖，也是政府福利房，本质上是HDB的升级版，有和公寓一样的配套设施，但价格比同等条件下的公寓便宜20%~30%，就好像用卡罗拉的价格买了雷克萨斯。但是购买一手EC限制也是多多，主要体现在以下几点 1）**购买资质**：必须要由一个新加坡人，和至少一个绿卡，组成家庭申请（夫妻，父子母子，兄弟姐妹） 2）**月收入限制**：家庭月收入不超过16000新币 3）**贷款限制**：月收入只有3成可以用来申请购房贷款，举例，申请人家庭月入15000新币，只有15000\*30%=4500新币可以用来贷款，贷款额度约942,000新币，剩余的要用现金或公积金。由于贷款限制，购买1手EC，尤其是大户型，需要准备大量的现金和公积金。 ![HDB，EC，公寓，联排，别墅，商业房产，我能买哪个？](https://www.shicheng.news/images/image/1719/17191848.avif?1680696068) 4）**转售税**（Resale levy）：之前如果有享受过政府购房津贴，购买1手EC需要缴纳相应的转售税。范围从15000到55000新币不等，具体参考下表： ![HDB，EC，公寓，联排，别墅，商业房产，我能买哪个？](https://www.shicheng.news/images/image/1719/17191849.avif?1680696068) 5）在本地或海外名下无任何房产，在本地过去30个月内没有出售过私人房产 另外，和HDB一样，EC也需要满足5年最短居住期限，然后，5年后才可以部分私有化，卖给绿卡买家，10年后才能完全私有化，卖给包括外国人在内的所有买家。 关于1手EC的购买资质具体请参考： *https://www.hdb.gov.sg/residential/buying-a-flat/executive-condominium/eligibility* **公寓** ![HDB，EC，公寓，联排，别墅，商业房产，我能买哪个？](https://www.shicheng.news/images/image/1719/17191850.avif?1680696067) 公寓，是政府房之外最大类别，**所有人**，不管是公民，绿卡，还是外籍人士，都能买。 公寓是私人开发商承建，相较于EC共管公寓，设施更丰富，地点选择更多，没有5年最短居住年限限制，没有出租限制，没有购买资质限制，因为限制较为宽松，流动性较强，故兼具自住和投资属性，但有以下几点需要注意： 1）**贷款限制**：公寓贷款最多能贷75%，同时受到6成负债收入比TDSR的限制。举例，买家月收入1万，所有的负债，包括信用卡，车贷，房贷加总，不能超过月入的6成，也就是6000。此举措是帮助买家量入为出，避免恶意加杠杆。 ![HDB，EC，公寓，联排，别墅，商业房产，我能买哪个？](https://www.shicheng.news/images/image/1719/17191851.avif?1680692585) 2）**买房印花税（BSD&ABSD）**：这个是外国买家尤其需要注意的，买房印花税分成原印花税和额外印花税，税费比例随着持有准证，购买套数和房产金额而不同。 简单的说， 公民的第一套刚需房，税费最低，买家印花税的总数，当房价在150万以内，150万到300万以内，300万以上，分别对应的是4%-15400，5%-30400和6%-60400。 绿卡的第一套刚需房，税费次低，买家印花税的总数，当房价在150万以内，150万到300万以内，300万以上，分别对应的是9%-15400，10%-30400和11%-60400。 外国买家，无论买几套，买家印花税的总数，当房价在150万以内，150万到300万以内，300万以上，分别对应的是34%-15400，35%-30400和36%-60400。 ![HDB，EC，公寓，联排，别墅，商业房产，我能买哪个？](https://www.shicheng.news/images/image/1719/17191852.avif?1680696067) ![HDB，EC，公寓，联排，别墅，商业房产，我能买哪个？](https://www.shicheng.news/images/image/1719/17191853.avif?1680696067) 3）**卖房印花税（SSD）**：卖房印花税就很简单，1年内卖出，征收房价12%的税；1~2年内卖出，征收房价8%的税；2~3年内卖出，征收房价4%的税；超过3年卖出，不收税。该举措也是为了防止投机倒把，恶意炒房。 ![HDB，EC，公寓，联排，别墅，商业房产，我能买哪个？](https://www.shicheng.news/images/image/1719/17191854.avif?1680696066) **别墅** ![HDB，EC，公寓，联排，别墅，商业房产，我能买哪个？](https://www.shicheng.news/images/image/1719/17191855.avif?1680696066) 别墅，有分大小别墅，占地面积超过1400平米以上的别墅，尊称“优质别墅 Good Class Bungalow GCB”，是新加坡房产界的劳斯莱斯，金字塔的顶尖，豪宅皇冠上的明珠。 全岛仅有不到2800套 GCB，分别坐落在以下39个片区，按照大区来分，主要集中在10区，11区，20区，21区和23区。它占地面积6成要用来做景观，只有4成可以用作盖楼，而且不能超过2层（除去地下室和阁楼） ![HDB，EC，公寓，联排，别墅，商业房产，我能买哪个？](https://www.shicheng.news/images/image/1719/17191856.avif?1680696066) 别墅，无论大小，只有新加坡人可以买，以及对新加坡经济有特殊经济贡献的外国人可以买，需要申请LDAU（Land Dealings Approval Unit），杯具的概率极高，基本上要杭州马，深圳马，电车马这种马字头级别的大佬申请，才容易批准。 买不了可以租，GCB租房市场，目前的行情是，月租5万新币租一个老旧点的，月租10万新币租一个较新的，15~25万新币租到摩登现代化装修的。 ![HDB，EC，公寓，联排，别墅，商业房产，我能买哪个？](https://www.shicheng.news/images/image/1719/17191857.avif?1680696065) 需要一提的是，别墅中有两个例外，其一就是圣淘沙的别墅，它是唯一一个外国人可以购买的别墅片区。圣淘沙全岛约350套别墅，主打度假村风格，每套别墅都风格迥异，自成一体，有面朝高尔夫球场的，有面朝内河的，也有面朝大海的，价格至少1000万新币起。 ![HDB，EC，公寓，联排，别墅，商业房产，我能买哪个？](https://www.shicheng.news/images/image/1719/17191858.avif?1680696065) **联排别墅** ![HDB，EC，公寓，联排，别墅，商业房产，我能买哪个？](https://www.shicheng.news/images/image/1719/17191859.avif?1680696064) 除了圣淘沙别墅外，其实还有一个小众的别墅市场，外国人是可以买的，那就是公寓内部的联排别墅（Townhouse）。全岛目前有不到30个外国人可购买的联排别墅的项目。 需要注意的是，并不是所有的联排别墅外国人都可以购买，只有那些在2012年4月2日之前被批准了Condo Status的联排别墅，外国人才能买，近几年新建的都不行。 联排别墅的好处是，既能享用公寓设施，又能享受别墅体验，一举两得。 **商业房产（办公楼，零售店面，店屋）** ![HDB，EC，公寓，联排，别墅，商业房产，我能买哪个？](https://www.shicheng.news/images/image/1719/17191860.avif?1680696064) 商业房产主要有办公楼，零售店面以及店屋。最顶的办公楼主要集中在CBD，甲级办公楼9成是只租不卖的，市场上在卖的只有三星大厦，保诚大厦，Suntec，PLUS，SBF Centre，Octagon等，永久地契的更是极度稀缺。 ![HDB，EC，公寓，联排，别墅，商业房产，我能买哪个？](https://www.shicheng.news/images/image/1719/17191861.avif?1680696064) 最顶的店屋集中在武吉士片区（兰桂坊街，北桥街，Liang Seah St，Purvis St等），中国城片区（摩士街，登婆街，史密斯街，宝塔街，新桥街，南桥街，恭锡街，克罗士街等），丹戎巴葛片区（厦门街，安详山，酒吧街，驳船码头街，达士岭，香港街，斯坦利街等）。次一点的在小印度，东海岸和亚龙片区。全岛核心片区的店屋仅4000套左右，大多数由基金公司，本地富豪家族持有。 商业房产所有人都可以购买，即使外籍人士购买，也无需支付额外印花税，只需要支付原印花税。 但需要注意的是，商业房产大多数业主是注册了GST的公司，这意味着，如果买家是个人，需要额外支付8%的GST。但如果买家注册了一家GST-Register的公司，以公司的名义来购入商业房产，就可以在交易完成后申请退回8%的消费税了。 ![HDB，EC，公寓，联排，别墅，商业房产，我能买哪个？](https://www.shicheng.news/images/image/1719/17191862.avif?1680696063)