# 期盼已久的新加坡房产政策终于放宽了！ URL: https://www.shicheng.news/v/93Q7a Published: 2018-05-06 Source: 狮城新闻 3月11日是房地产市场降温措施调整生效的第一天，位于巴耶利峇的私人共管公寓Park Place Residences首日开放示范单位，但人潮并没有异常地多。 ![期盼已久的新加坡房产政策终于放宽了！](https://www.shicheng.news/images/image/1162/11625662.avif?1589872191) 有分析师指出，在众多降温措施当中，卖方印花税对房地产市场的影响甚小，如此细微的调整，不足以提振需求。 政府宣布稍微放宽卖方印花税等房地产市场降温措施，但潜在买家认为，除非是放宽买方印花税，否则措施的调整，对买家而言没有什么实际影响。 到私人共管公寓Park Place Residences示范单位参观的何远旋（30岁，金融服务主管）认为，放宽卖方印花税主要是让有经济困难的屋主较容易脱售房子，对他没有什么影响。 他表示，他买房是用来自住，会长时间持有房子，不像投机者那样急着脱售，政府把卖方印花税的适用期限缩短至三年，与他没有太大关系。 政府10日宣布调整三项房地产市场措施，包括调低卖方印花税（SSD）和放宽总偿债率（TDSR）框架，并针对通过股权转让进行买卖的住宅交易征收印花税。 卖方印花税的适用期限从四年缩短至三年，税率也调低四个百分点。这意味着，想尽快脱售房子又不想缴印花税者，现在可少等一年。若等不及，缴交的印花税也会比以前低。 这项调整适用于从前日起购买的房地产。 位于巴耶利峇的新私宅Park PlaceResidences前日正好首日开放示范单位，但参观的公众没有异常地多。 据了解，示范单位所吸引的人潮与豪佳苑（GrandeurPark Residences）上月首日开放示范单位的人数差不多。 和何远旋一样，在场的另一潜在买家张友谊（36岁，安全专员）也是为了自住而准备买房。他说：“放宽买方印花税对我才比较有帮助。” 投资者对新措施感到高兴 ![期盼已久的新加坡房产政策终于放宽了！](https://www.shicheng.news/images/image/1162/11625663.avif?1585738017) 不过，买私宅来投资者对新措施感到高兴。 一洪姓公务员（28岁）近年来一直在物色合适的鞋盒式一卧房私宅单位，希望买来投资。她说，政府的新宣布，对她确实是“小小的甜头”，是让她更想投资私宅的原因之一。她解释：“这项宣布能让我在市道好的时候把房子快点脱手套现，但少付或无需缴付卖方印花税。” 但她认为，买房投资还需要考虑很多因素，包括额外买方印花税、未来是否要买政府组屋等因素，因此还得做周全的考虑。 据国家税务局网站资料，无论是公民、永久居民或外国人，买房时都须缴交高达3％的买方印花税。若购买第二个或更多房地产，则得缴交额外买方印花税（ABSD），税率介于5％至15％（按国籍与房地产数量而定）。 分析师：卖方印花税调整不足以提振需求 分析师指出，在众多降温措施当中，卖方印花税对房地产市场的影响甚小，如此细微的调整，不足以提振需求。 房地产咨询公司欣乐国际执行董事麦俊荣说，额外买家印花税、总偿债率，以及房贷与房子估值比率（LTV）的限制，才是抑制需求的主要措施。“政府基本上没有去碰这些主要降温措施。” 按照总偿债率条例，贷款申请人把所有债务计算在内后，每月摊还额不可超过月入的60％。 仲量联行研究与咨询部新加坡董事王德辉指出：“对那些有经济困难、需要脱售房地产的人，放宽卖方印花税措施，能减少或去除卖方印花税的罚金。” 政府稍微放宽总偿债率条例 另外，政府也稍微放宽总偿债率条例，让符合条件者更容易用房地产作为抵押来借贷。这主要是针对拥有房地产而手头上的流动资金不多的退休人士做出的调整。 若借贷者的房贷与房子估值比率不超过50％，所申请的资产增值抵押贷款（Mortgage Equity Withdrawal Loan）不受限于总偿债率框架。 工人党主席林瑞莲表示：“很高兴听到为退休人士放宽总偿债率条例一事……我认为这是一项明智的调整。” 林瑞莲曾两度在国会上提出这一课题，希望政府考虑允许借贷人用无债务负担的私人房地产作抵押申请贷款。 关于新加坡房产走势 ![期盼已久的新加坡房产政策终于放宽了！](https://www.shicheng.news/images/image/1162/11625664.avif?1585738017) 如果以2001年为起始点，我们不难发现新加坡房价在2006年前增幅远低于GDP的增幅。2006与2007年房价开始大幅增长，却又受到2008年开始的全球经融危机影响再次沉寂，直到2009年之后房价恢复增长态势。随后，为了缩小新加坡房价增幅与收入增幅之间的差距与打击市场投机行为，新加坡政府从2013年开始出台众多房地产降温措施。特别是外国人附加印花税与总偿债率框架政策的推出，成功的影响了新加坡私人公寓市场，房价与成交量纷纷下跌。 2005年至2015年的10年间，新加坡GDP涨幅高出私人公寓价格涨幅不少，从业者收入涨幅也要超过房价增幅。同2014年相比，2015年的房价更是在GDP与月收入继续增长的情况下呈现负增长，这也使得公寓房价累积增幅终于在2015年被月收入累积增幅赶超。 截止2016年第二季度，新加坡私人公寓房价已经连续11个季度下行，较2013年的峰值下跌9.4%。而在7月25日的新闻发布会上，新加坡金管局也明确表示不会在短期内取消当地房地产降温措施，这也就意味着新加坡房市将保持目前的调整势态。 从以上数据中我们不难分析出，新加坡近期的房价下跌主要是政府调控的有意为之，而非市场基本面走弱的迹象。受到规范制度与政府严格监督，与炒卖盛行、房价高得离谱、房产泡沫较大的其他海外房市比较，新加坡房地产市场表现平稳。因为房价走势与GDP与收入水平的关系十分合理，房产泡沫成分相对少了许多。相信在在新加坡金管局的调控与稳定的就业情况下，新加坡经济将会继续平稳发展。从房地产投资的角度来讲，更具竞争力的新币汇率，大量外籍就业人士带来的住房需求，与超低的贷款利率都将为投资者带来更大的盈利空间。 2017年中国和新加坡房价走势预测 ![期盼已久的新加坡房产政策终于放宽了！](https://www.shicheng.news/images/image/1162/11625665.avif?1585738017) http://bbs.sgcn.com/forum.php?mod=viewthread&tid=16132530&fromuid=93756 (出处:新加坡狮城论坛) ![期盼已久的新加坡房产政策终于放宽了！](https://www.shicheng.news/images/image/1162/11625666.avif?1585738017) 回首2016年，是中国一线和二线城市的大涨年。很多城市房价的涨幅在20%-50%，如郑州，武汉，合肥，厦门，苏州，杭州，南京，深圳，北京，全部大涨。我从2009年写博客时便看好中国一线二线城市，大涨对于我是符合一贯预期的。2016年上涨的主要原因是调控的放松（如限购和限贷）和供不应求（放地过慢和人口大量涌入城市）。同时，中国的经济发展和人们收入增加依然非常好。 2016年，新加坡的组屋和公寓市场波澜不惊，没有新调控出台，房价（组屋和公寓）经历了极其缓慢的下跌。这种下跌幅度其实都可以忽略。 以下是本人狮城阿嚏对于2017年新加坡和中国房价走势的预测（这次完全从投资的角度预测房价，首套自住房不算。如果是首套房，千万别等，不论是中国还是新加坡，入手越早越好，争取一步到位，当然要量力而行）： 1）中国一线城市 因为土地供应紧张，新盘越来越少。长期来看，一线依然看涨。如北京，几年后中心几个区（西城，东城，海淀，朝阳）本人预测会陆续突破10万/平方米，超过香港中心地带的房价是没有悬念的 （别忘了，本人当年预测北京中心地带超过新加坡郊区公寓达到3万人民币/平方米的时候，很多人都觉得不可能）。上海和深圳也是如此。不过，新加坡新移民已经没有在一线城市上车的可能性了。一是限购，二是一线的需求很多是卖小房换大房。没有房子的人上车非常困难。另外，一线的租金也会水涨船高，陆陆续续达到或者接近新加坡condo的租金水平。原因是租房会越来越成为年轻一代不得已的选择。从而推高租金。 2）中国二线城市 2016年，很多二线城市表现不俗。很多城市是经历很多年以每年低于10%左右的缓慢上涨后，突然爆发的，让很多买房者措手不及。展望未来，我依然看好大多数二线城市（除了那些人口停滞增长的）。现在的二线就是10年前的一线。以后拆迁会越来越难，以后会有越来越多的人涌入。一线由于发展早，基础设施陆续陈旧，这给二线提供了在基础设施上赶超一线城市的机会（就和当年一线赶超新加坡一样）。越来越多的人将感觉二线比一线更加合算。2016年上涨不大的西部城市西安，成都，重庆，未来都有突然大涨的可能。涨幅过大的城市由于重新限购，则会上下休整几年。如果现在进场二线，则需要几年的等待才有可能有大的受益。我几年前预测过，二线的目标是新加坡的HDB房价，目前看可能过半二线城市已经达到了。未来越来越多的二线城市将达到和超过新加坡HDB的房价。同时，二线城市的租金也会缓慢的上涨（原因是投资客过多和供应过多，消化需要时间）。 3）新加坡 新加坡房价未来走势取决于经济和调控的走势。 新加坡经济增长预计未来几年将非常缓慢，从而员工收入增长将趋于停滞。过去几年由于控制移民，虽然经济发展慢，当地人收入增长并不慢。但是未来几年员工收入增长会显著慢下来。失业率会上升。 由于经济增长显著放缓，新加坡会出现资本外流，从而导致新加坡汇率下跌。2016年美元兑新加坡元徘徊在1.4左右。我预测，未来几年会到1.5 – 1.6之间。这种汇率在2000年年初经济低迷是曾经出现过的。同时，伴随美国利息的上涨，新加坡贷款利息也会涨。 新加坡的调控是最影响房价的。未来调控的走势不好说。但是长期趋势是放松调控拯救经济。新加坡未来经济走出低谷，和2005年经济复苏时一样，房地产将功不可没。新加坡收入水平和低利率是完全能够支撑比现在更高房价的。未来一旦放松调控，导致购房成本降低和更加容易贷款，新移民便可以入场并长期持有（至少5年），最终将是长期的赢家。当然，新加坡的房地产即使未来出现上涨，也很难和中国的一线二线涨幅相提并论。 所以总的来说，新加坡2017年可能再次非常平稳，上涨和下跌幅度会非常小。租金会缓慢下跌，但是由于利息非常低，大部分人依然持有能力很强。如果已经进场，千万不要轻易卖房。由于房价还没有跌得见底，不是刚需也不要急于入场。入场时机估计在2018-2020年。那时伴随这经济的复苏，和调控的撤出，可能会出现入场机会。