# 新加坡 URA 官宣 2026 下半年 GLS 卖地落地！全岛 9 大确认地块 + 13 备选地块深度拆解，楼市走向、各区价值全梳理 URL: https://www.shicheng.news/v/9gM3y Published: 2026-06-05 Source: 狮城新闻 ![新加坡 URA 官宣 2026 下半年 GLS 卖地落地！全岛 9 大确认地块 + 13 备选地块深度拆解，楼市走向、各区价值全梳理](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17864565.avif?0) 6 月 3 日新加坡市区重建局 URA 正式披露2026 下半年政府售地计划（GLS），全年确认名单私宅供应飙升至 9320 套，较过去十年年均供应大涨超 50%，成为近年新加坡土地供应里程碑式动作。本轮下半年确认名单 9 宗地块（8 宗住宅 + 1 宗裕廊湖区综合白地），可售私宅 4745 套（环比上半年 + 3.7%，内含 735 套 EC 执行共管公寓）；储备名单 13 宗地块，潜在新增住宅 4455 套、商用面积 10.48 万㎡、970 间酒店客房，全计划合计可开发近 9200 套私宅、18.81 万㎡商业体量Ministry of National Development (MND)。 从顶层调控到片区落地，本轮大规模放量绝非偶然，本文从推地底层逻辑、单地块片区影响、全市场中长期走势三层深度拆解。 一、逆势大幅加码私宅供应：新加坡政府本轮集中放量四大核心动因 1. 自住 + 升级需求持续火热，对冲楼市过热上涨压力 2025-2026 年新加坡私宅去化数据持续走高，组屋满 MOP 年限屋主批量升级私宅、新移民逐年落地带来刚需，OCR 郊区私宅 2026 年一季度房价环比涨 2.2%，CCR 核心区结束连续下跌企稳回升，EC 市场更是疯狂冲高，2026 年前 4 个月 EC 尺价较 2016 年涨幅超 135%，投资投机资金涌入挤占刚需名额。 政府通过持续加大土地投放、新增近 3.2 万套未来两年可售现房库存（全私宅储备管线达 6.1 万套），从供给端平抑房价过快上行，实现楼市 “稳地价、稳房价、稳预期” 顶层目标。 2. 5 月 EC 新政落地，配套土地供给平衡 EC 供需结构 2026 年 5 月 8 日新加坡重磅更新 EC 管控政策：居住年限 MOP 由 5 年拉长至 10 年、取消延期付款 DPS 方案、首购族配额提升至 90% 且优先期 24 个月，精准打击 EC 炒房客。 本轮下半年裕廊东 735 套 EC 地块是新政落地后首宗出让 EC 用地，新增大批量EC 房源，定向承接组屋升级刚需，填补裕廊东近 30 年无新 EC 项目的市场空白，用新增供给对冲政策收紧带来的短期供需错配。 ![新加坡 URA 官宣 2026 下半年 GLS 卖地落地！全岛 9 大确认地块 + 13 备选地块深度拆解，楼市走向、各区价值全梳理](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17864566.avif?0) ![新加坡 URA 官宣 2026 下半年 GLS 卖地落地！全岛 9 大确认地块 + 13 备选地块深度拆解，楼市走向、各区价值全梳理](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17864567.avif?0) 3. 城市去中心化落地，裕廊湖 JLD 第二 CBD 加速成型 新加坡长期推行 “跳出市中心、多中心发展” 战略，JLD 裕廊湖定位新加坡除 CBD 外最大综合商务新区。本轮Town Hall Link 巨型白地 7 月招标，是 JLD 开发关键一步，依托 4 条地铁（东西线、南北线、裕廊区域线 JRL、跨岛线 CRL）完善轨交基建，绑定区域集中供冷、地下垃圾输送系统等市政配套，承接未来外迁政府机构与新增办公需求，土地投放配合新区基建落地、产业导入。 4. 租赁市场扩容，匹配外籍员工与长住公寓新增需求 本轮供地打破单一纯住宅开发模式，多个地块兼容长租服务式公寓，全 6.1 万套私宅管线中包含大量服务公寓产品。伴随新加坡外资企业持续落地、外籍雇员流入，租赁需求稳步抬升，多元化房源同步覆盖自住刚需 + 长线租赁两大赛道，完善住宅产品分层供给。 二、9 宗确认地块逐个拆解：CCR/RCR/OCR 三大片区价值重塑（分区域） 新加坡私宅市场通常划分为CCR 核心中央区（乌节、滨海湾等高端豪宅区）、RCR 其他中央区（东海岸、丹戎禺等城市边缘区）、OCR 郊区（裕廊、实龙岗等大众自住区），本轮 9 宗确认地块均匀分布三大板块，各片区发展逻辑分化明显。 （一）CCR 核心中央区｜2 宗稀缺高地价地块：乌节大道 + Holland Plain，豪宅存量迭代 1. Orchard Boulevard（乌节大道｜CCR，110 套） ![新加坡 URA 官宣 2026 下半年 GLS 卖地落地！全岛 9 大确认地块 + 13 备选地块深度拆解，楼市走向、各区价值全梳理](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17864568.avif?0) 地块属性：全新出让地块，紧邻 TEL 汤申东海岸线乌节大道地铁站，距乌节路商圈 1 站地铁，1-2km 覆盖英华中小学、立化小学等多所顶尖名校；上一轮同片区卖地为 2024 年 2 月 UpperHouse 项目地块，区域地块出让极度稀缺。 片区影响：CCR 小众低密度精品住宅，或稀缺小户型补充乌节核心区存量，主打高净值自住 + 高端外籍租赁。地块体量小仅 110 套，不会大幅冲击乌节周边二手豪宅价格，但会拉高片区新房标杆尺价。 2. Holland Plain（荷兰平原｜CCR，610 套） ![新加坡 URA 官宣 2026 下半年 GLS 卖地落地！全岛 9 大确认地块 + 13 备选地块深度拆解，楼市走向、各区价值全梳理](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17864569.avif?0) 地块属性：全新地块，D10 邮区荷兰村高端别墅区，片区第三块政府卖地，前两宗分别 2026 年 5 月成交、2025 年出让，周边毗邻 GCB 优质洋房区、美以美女校；短板：距离最近地铁站超 1km，公共交通偏弱。 片区影响：Holland Plain 定位低密高端居住区，新增 610 套改善型私宅，填补片区大面积洋房、小户型稀缺空白；前序地块仅单一开发商报价，反映开发商拿地趋于理性，本宗地出让后，Holland Plain 逐步形成连片高端住宅区，远期拉升片区整体土地价值，存量老盘二手报价或被动锚定新盘成本。 CCR 小结：核心区宅地稀缺属性不变，新增供应以精品小体量项目为主，稳价格而非砸盘降价，高端豪宅保值逻辑持续成立。 （二）RCR 其他中央区｜4 宗宜居地块：滨海花园巷、迪苏莎、丹戎禺、贝莱亚，南部滨海走廊全面焕新 RCR 是本轮供地主力片区，4 宗地块全部坐落南部滨海走廊（滨海湾 - 丹戎禺 - 圣淘沙港湾），衔接大南部滨水新城 GSW国家级规划，是 2026 新加坡地产价值风口带。 1. Marina Gardens Lane（滨海花园巷｜RCR，390 套 + 150㎡商业，由储备名单转入确认名单） ![新加坡 URA 官宣 2026 下半年 GLS 卖地落地！全岛 9 大确认地块 + 13 备选地块深度拆解，楼市走向、各区价值全梳理](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17864570.avif?0) 紧邻滨海湾南 TEL 未来地铁站，一楼配商业，直面滨海湾花园海景，步行可达金沙商圈，上一宗同地块是2023 年 7 月 成交的One Marina Gardens。 片区影响：滨海湾390 套海景住宅落地，补充 CBD 近郊改善房源；底层商业完善片区配套，承接 CBD 上班族自住需求，利好周边二手公寓租金稳步上行。 2. De Souza Avenue（迪苏莎大道｜RCR，415 套） ![新加坡 URA 官宣 2026 下半年 GLS 卖地落地！全岛 9 大确认地块 + 13 备选地块深度拆解，楼市走向、各区价值全梳理](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17864571.avif?0) 武吉知马片区，步行 15-20 分钟至 DTL 美世界地铁站，毗邻 CRL 跨岛线在建站点，2024 年 8 月同片区 The Sen 地块成交。 片区影响：武吉知马老牌成熟居住区，新增刚需改善房源，分流乌节外溢自住需求，片区二手房涨幅放缓、回归理性。 3. Tanjong Rhu Close（丹戎禺｜RCR，505 套） ![新加坡 URA 官宣 2026 下半年 GLS 卖地落地！全岛 9 大确认地块 + 13 备选地块深度拆解，楼市走向、各区价值全梳理](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17864572.avif?0) 紧邻 TEL 加东公园地铁站，毗邻东海岸公园、新加坡国家体育场，近中正中学；2026 年 2 月同片区相邻地块以 7.09 亿新币成交，尺价$1455刷新 RCR 片区新高。 片区影响：加东丹戎禺时隔多年大规模新增住宅，片区以老牌洋房和老旧公寓为主，全新私宅落地带动区域旧城焕新，一线海景资源稀缺，新盘定价将成为加东房价风向标。 4. Berlayar Close（贝莱亚｜RCR，695 套，全新地块） ![新加坡 URA 官宣 2026 下半年 GLS 卖地落地！全岛 9 大确认地块 + 13 备选地块深度拆解，楼市走向、各区价值全梳理](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17864573.avif?0) 大南部滨水新城 GSW 第三宗出让地块，前两宗分别 2025 年 11 月、2026 年挂牌，近 CCL 环线直落布兰雅地铁站，直面吉宝湾 + 花柏山景观，步行至怡丰城、圣淘沙。 片区影响：吉宝湾、港湾片区新增近 700 套滨水住宅，加速大南部滨水新城连片开发，从零散商圈升级为大型宜居新城，长期利好圣淘沙周边租赁与住宅升值。 （三）OCR 郊区｜2 大重磅：东海岸路纯住宅 + 裕廊东 EC 大盘 + 裕廊湖巨型综合白地 1. East Coast Road（东海岸路｜OCR，85 套，全新地块） ![新加坡 URA 官宣 2026 下半年 GLS 卖地落地！全岛 9 大确认地块 + 13 备选地块深度拆解，楼市走向、各区价值全梳理](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17864574.avif?0) 东海岸片区低密度矮层地块，步行 10 分钟 TEL Siglap 地铁站，1km 覆盖义安小学，15 分钟步行至东海岸公园，上一轮周边卖地是 2016 年 Seaside Residences。 片区影响：东海岸稀缺低密小体量项目，主打家庭自住，小幅补充东海岸存量，不改变片区供需基本面，存量二手价格保持稳健。 2. Jurong East Avenue 1（裕廊东 1 道｜OCR，735 套 EC，新政后首宗 EC 地块） ![新加坡 URA 官宣 2026 下半年 GLS 卖地落地！全岛 9 大确认地块 + 13 备选地块深度拆解，楼市走向、各区价值全梳理](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17864575.avif?0) OCR 裕廊东核心，步行 5 分钟 JRL 裕廊区域线在建 Toh Guan 站，毗邻裕廊 Gateway 商圈、裕廊湖新区，自 1996 年 Westmere EC 后裕廊东 30 年首宗 EC 用地，周边密集成熟 HDB 组屋社区，海量组屋升级客群储备。 片区影响：本轮地块重中之重，735 套 EC 定向供给首购族与组屋升级者，填补裕廊东一带 EC 长达 30 年供应空白；依托 JLD 第二 CBD 建设、未来双新地铁落地，裕廊东刚需盘价值被夯实，周边 HDB 转售、周边私宅二手流动性提升。 3. Town Hall Link（裕廊湖白色地段｜OCR，最高 1200 套私宅 + 4 万㎡办公 + 4.4 万㎡配套商业，7 月招标） ![新加坡 URA 官宣 2026 下半年 GLS 卖地落地！全岛 9 大确认地块 + 13 备选地块深度拆解，楼市走向、各区价值全梳理](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17864576.avif?0) ![新加坡 URA 官宣 2026 下半年 GLS 卖地落地！全岛 9 大确认地块 + 13 备选地块深度拆解，楼市走向、各区价值全梳理](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17864577.avif?0) ![新加坡 URA 官宣 2026 下半年 GLS 卖地落地！全岛 9 大确认地块 + 13 备选地块深度拆解，楼市走向、各区价值全梳理](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17864578.avif?0) 总建面 18.6 万㎡，JLD 核心综合开发地块，从 2024 年流标大地块拆分而来，绑定区域集中供冷站、地下垃圾输送管网，接驳四层轨道交通（NSL/EWL/JRL/CRL），兼容住宅、写字楼、商场、酒店、社区配套全业态。 片区影响（全新加坡西部里程碑） 产业端：最低 4 万㎡办公面积落地，承接新加坡政府部门外迁、西部科创企业入驻，JLD 正式从居住区转型西部商务中心，大量新增就业人口； 居住端：最高 1200 套住宅落地，满足办公人群就地居住需求，裕廊湖从单一景区升级产住商一体新区； 基建端：片区市政配套落地，后续 JLD 所有新建项目均可接驳集中供冷系统，大幅降低未来楼盘建设成本与能耗，全裕廊湖资产价值迎来重估。 三、13 宗储备名单地块补充：灵活调节供给，酒店用地承接入境复苏 储备名单含 8 宗住宅、1 宗纯商业、2 宗白色地、2 宗酒店用地，潜在 4455 套住宅、970 间酒店客房；其中利岜岜里路、直落亚逸酒店用地从上半年结转至下半年，开发商可根据市场行情自主申请触发地块出让。 重点储备地块： Chuan Grove（实龙岗，935 套）：实岗北跨岛线新地铁站旁，片区第三宗大型住宅用地，周边名校云集，但地块体量过大、周边存量竞争偏高，预判触发出让概率偏低； Plymouth Avenue/Dunearn Road（Steven MRT附近，250 套 + 2500㎡商业）：这是原址莱佛士俱乐部地块，CCR 边缘黄金区位，视高端住宅需求决定是否启动开发。 储备名单是新加坡楼市 “缓冲阀”：如果市场火热，开发商会主动勾地加推房源，如果行情走冷，就暂缓出让，政府实现土地供给动态精细化调控。 四、全维度预判：2026-2028 新加坡私宅楼市三大走势 1. 整体房价：告别单边暴涨，进入温和分化行情 全年确认地块 9320 套私宅供应，+50% 于十年均值，叠加 3.2 万套两年内待售新房库存，全市场从供不应求转向供需平衡。 OCR 郊区（裕廊）：刚需底盘稳固，EC 放量分流升级需求，房价小幅平稳上涨 3%-5%，杜绝往年暴涨行情； RCR 城市边缘（丹戎禺、吉宝湾）：依托南部滨水新城规划，配套持续落地，中长期跑赢大盘，新盘定价稳步抬升； CCR 核心豪宅（乌节、荷兰村）：土地稀缺不变、新增供应极少，高端资产保值属性不变，小幅震荡、无大跌逻辑。 2. EC 赛道：新政 + 新增供给双重压制，投机退潮、刚需为王 裕廊东 735 套新政 EC 落地，未来全岛 EC 供应稳步抬升；10 年 MOP+90% 首购配额，投资客退场，EC 回归 “组屋升级专属产品” 定位，EC 尺价结束疯涨，逐步回归合理自住定价区间。 3. 租赁市场：长租公寓 + 新增住宅双补给，租金高位企稳 全批次地块大量兼容服务式公寓，6.1 万套私宅管线中租赁属性房源充足，未来 2 年新增海量出租房源；外籍就业人口稳步流入支撑刚需，租金不会出现断崖下跌，但告别 2024-2025 年两位数暴涨，进入稳步慢涨周期。 五、置业 & 投资实操参考 刚需买家（组屋升级 / 首购 EC）：优先盯紧裕廊东 EC 新盘、OCR 实龙岗储备地块项目，新政后 EC 门槛抬升、炒作降温，是近 3 年上车 EC 优质窗口期； 改善自住（RCR 滨海偏好）：丹戎禺、贝莱亚片区依托大南部滨水规划，长期居住 + 升值双优，可静待新盘落地对比二手价格择优入场； 高端投资（CCR 豪宅）：乌节、荷兰村稀缺地块新盘稀缺，核心区土地供给长期受控，适合长线资产配置，回避高价二手老破豪宅； 商业投资：关注 JLD 裕廊湖白色地块配套商铺与办公，第二 CBD 成型后西部商业租金有望持续攀升。 ![新加坡 URA 官宣 2026 下半年 GLS 卖地落地！全岛 9 大确认地块 + 13 备选地块深度拆解，楼市走向、各区价值全梳理](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17864579.avif?0) 本轮新加坡 GLS 集中放量，是政府用市场化供给调控代替行政限购的经典操作：不打压自住刚需、不毁灭房产保值属性，通过分片区精准供地，既平抑过热房价，又配合城市多中心发展落地。对于置业者，2026 下半年是新加坡楼市由单边上行转为分化稳健的关键拐点，按需择区远比盲目跟风买房更重要。 ![新加坡 URA 官宣 2026 下半年 GLS 卖地落地！全岛 9 大确认地块 + 13 备选地块深度拆解，楼市走向、各区价值全梳理](https://www.shicheng.news/images/image/1786/17864581.avif?0)