新加坡政府实施 新一轮房地产降温措施

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新加坡政府宣布在2021年12月16日推出最新一轮房地产降温措施,为本地的私人住宅和组屋转售市场降温。

数据显示,虽然有着新冠疫情的影响,但自2020年第一季度以来,私宅价格依旧上涨了约9%;组屋的转售价在下跌走势六年后,也在2020年的第一季上升了约15%。当局表示,若不对房产价格加以控制,房价可能会超过经济基本面,会增加以后出现不稳定修正的风险,而贷款购房人士也容易受到未来几年利率可能上升的影响。

新加坡政府实施 新一轮房地产降温措施

(图:8视界)

星期三(15日)深夜,新加坡财政部、国家发展部和金融管理局发表联合文告,阐述了最新一轮的房地产降温措施,包括:

- 调高额外买方印花税(Additional Buyer’s Stamp Duty,简称ABSD)

- 收紧总偿债比率(Total Debt Servicing Ratio,简称TDSR)

- 调低组屋房贷的贷款与估值比率( Loan-to-Value,简称LTV)

以下是具体的比率调表:

新加坡政府实施 新一轮房地产降温措施

(图:8视界)

此轮降温措施将影响包括新加坡公民、永久居民、外国人以及非个人买家。

额外买方印花税ABSD

调高幅度为五至15个百分点不等:

- 新加坡公民购买第二套房产,从12%上调至17%,幅度最小;

- 永久居民购买第三套或更多房产,从15%上调至30%,幅度最大。

另外,TDSR从原本的不可超过收入的60%,下调5%至55%。建屋发展局组屋房贷的LTV,也是下调5%,则从90%调低至85%。

降温措施实施日期,以及买家过渡期

此次降温措施从12月16日开始实施,适用于所有16日之后开出的选购权书(Option To Purchase,简称OTP)。

所谓选购权书,是买家和发展商在签署正式买卖契约前,须办理的一道程序,买方在行使OTP时,须付卖方一笔定金。

由于OTP从开出到签署到行使之间有一段时间,因此政府同时出台了过渡期规定。若满足以下三个条件,则不受ABSD税率调整影响:

1)卖家在12月15日或之前,向潜在买家开出OTP; 2)买家须在2022年1月5日或之前行使OTP(若OTP在2022年1月5日或之前到期,则以较早者为准);

3)OTP在12月16日或之后未做更改。

政府为何要在此时推出降温措施?

疫情以来,尽管房价与收入比(House Price-to-Income ratio)仍低于历史平均水平,但上升趋势显著。在当前低利率环境下,私宅和转售组屋的交易数量同样居高不下,因此,政府决定此时出台房地产降温措施。

政府上轮降温措施是在2018年出台,当时这个被分析师形容为“重拳出击”的降温措施中,除了购买第一套房产的新加坡公民和永久居民,个人买家要缴交的ABSD都上调五个百分点。

相比之下,这轮降温措施的ABSD上调多达15个百分点,明显“出拳”更重。

两人以上购买房产时,ABSD怎么算?

如果买方由两人以上组成,且国籍不同,适用的ABSD税率将以较高者为准。

例如,一名第二次购买房产的新加坡公民,及一名首次购买房产的永久居民联名置产,适用的ABSD将为17%,而非5%。

此次ABSD调高,不影响那些从已预付一笔ABSD的发展商,购买组屋或执行共管公寓(EC)的联名买家,但联名购买时,至少一人必须是新加坡公民。

贷款门槛(TDSR)收紧将影响哪些群体?

TDSR收紧适用于今天或之后开出选购权书(OTP)或签署买卖协议的房贷申请. 新TDSR也适用于今天或之后的增值抵押贷款(Mortgage Equity Withdrawal Loan,简称MWL)申请。如果MWL的LTV比率不超过50%,则不受影响。

在12月16日前获得房贷的借贷人,也不受影响。

已贷款人无法满足TDSR新门槛怎么办?

仍在偿付自住型房地产贷款(owner-occupied property loan)的屋主,不受新TDSR门槛影响。

至于为投资房地产贷款再融资的贷款人,新加坡金融管理局去年已为受疫情影响的贷款人提供临时TDSR豁免。除此之外,其余贷款人则将适用调整前60%的TDSR。

投资房地产贷款,包括购买住宅、商业和工业房地产的贷款,以及抵押这些房地产而取得的贷款。

贷款估值比(LTV)调整适用于哪些人?何时生效?

本次LTV调整仅适用于建屋局的组屋房贷。通过金融机构取得的组屋房贷,LTV仍维持在75%。 调整后的LTV适用于今天或之后推出的新组屋销售活动,也适用于今天或之后完成转售组屋申请的买家。

以下几种情况,将适用调整前90%的LTV:

1)在今年11月及之前的组屋销售活动中,购买预购组屋(BTO)和剩余组屋的买家;

2)在今天以前完成转售组屋申请的买家(建屋局须在今天以前收到完整申请)。

调低LTV意味着什么?

LTV调低意味着买家的借贷顶限将变低,但这并不代表购买组屋时需要支付的首期付款(downpayment)变高。若直接通过建屋局购买组屋,首期付款比率维持在10%。

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