为实现增长,新加坡房地产投资信托基金转向高科技领域地产

2019-09-18     1,815

美国西雅图地区作为科技中心的地位已经是众所周知,一些科技、电子商务巨头例如亚马逊(Amazon)、微软(Microsoft) 和谷歌 (Google)都称西雅图为“家”。但事实证明,对于一家发展迅速的新加坡企业来说,这里也是一片沃土。

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吉宝太恒美国房地产信托(Keppel Pacific Oak US REIT)在美国各地拥有12座永久地契的商业房产包括写字楼和商业园,其中42.2%的租金收入来自美国西北部华盛顿州。公司以Keppel KBS US REIT的名义上市,其投资组合继续稳步增长,在过去的一年中还收购了西雅图和奥兰多的房地产。

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第二季度可分配的收入为1240万美元(合1700万新元),比去年同期增长31.2%,而房地产净收入达30.4%,至1800万美元。

执行长David Snyder上个月在新加坡作报告时称,经过公司的多方面观察和考量每一项指标,西雅图绝对是美国最强劲的市场之一。如今,企业最大的驱动力就是吸引高素质的员工,尤其是千禧一代,因为新一代的年轻人想法更多元化、更新潮。

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瞄准市场

公司的房地产信托基金REIT前两年开始在新加坡交易所主办交易,并通过观察就业、国内生产总值(GDP) 以及其领先指标-人口增长等因素来确定市场。

Snyder还指出,芝加哥、洛杉矶和纽约等美国主要城市人口增长低于全国平均水平。他担任房地产投资公司KBS的首席执行官,并管理并为5家非上市房地产信托基金提供咨询服务。由于生活成本和住宅开发不足等原因,人们正在搬离加州等地。华盛顿和德克萨斯州的人口大幅增加,部分原因是“更完善的监管环境”和相对较低的生活成本,并且这两个州没有个人所得税。

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德克萨斯州首府奥斯汀将巩固其作为关键技术中心的地位,例如苹果公司正在此地建设新园区,将为该地区增加5000个工作岗位,而甲骨文公司(Oracle)和IBM等公司已经在这里建立了业务。

随着亚马逊(Amazon)和脸书(Facebook)的虚拟业务扩大在这个地区,西雅图任然存在强大的吸引力。Synder表示,在这些地区的科技公司,也是决定REIT所处市场的一个重要因素。按照经出租面积来计算,这类高科技公司占REIT租户的29.5%。目前公司在西雅图、丹佛和奥斯汀等科技城市的房产约占投资组合租金收入的60%。

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多元化租户

Synder表示吉宝太恒房地产信托基金与其竞争对手(总部位于美国或新加坡的竞争对手)之间最大的区别就是,其租户集中密度较低。该公司最大的租户是科罗拉多州(Colorado)丹佛市的 Ball Aerospace,占REIT约3.5%的租金收入。前10名的租户租金收益占20.4%,占净可出租面积的18%。

房地产信托基金最大的租户通常占租金收入的5%-6%,而公司最大租户10个租户租金收益则占据30%-60%。

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吉宝太恒美国房地产信托在前不久以1.4亿新元(1.15亿美元)收购美国德州达拉斯欧文的One Twenty Five 写字楼大厦。这栋大厦建筑面积为44万5317平方英尺,2015年进行了全面的资本翻新、提升,目前的入住率为95.5%,主要租客为专业服务、医疗与保健、政府、以及金融和保险等行业。预计收购交易将在今年第四季度完成。

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