# 【那些人来新加坡后都做了什么？】（六）投资新加坡房地产

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Published: 2023-03-16
Source: 狮城新闻

长期以来，房地产一直是个人和企业的热门投资选择。而随着房地产环境的变化，很多投资者纷纷选择去其他国家寻找机会，而在众多的海外项目中，最受人们欢迎的便属东南亚了。近年来，新加坡已成为东南亚国家中，吸引外国投资者尤其是中国投资者，投资房地产的目的地，中国买家扫荡新加坡房地产的新闻已经屡见不鲜了。无论是从资产配置、未来移民、子女留学的角度来讲，新加坡房产都是必不可少的投资方式之一。那么，为什么要到新加坡投资房地产呢？外国人可以投资的房地产类型有哪些？下面来和金阁顿一起看一下。

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**01** **新加坡房地产概况** 

**1.外国人可以购买新加坡的房地产吗？**

新加坡的房地产不仅被视为本地房地产购买者的资产，而且也被将本地房地产视为稳定资产的外国人视为资产。那么，外国人可以在新加坡购置房产吗？答案是可以的，但是在这里需要界定“外国人”的定义，“外国人”主要指的是：

①不是新加坡公民；或

②不是代表／隶属于新加坡公司、新加坡有限责任合伙企业或新加坡协会新加坡的实体；

③新加坡永久居民（PR）。

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**2.外国人可以购买的房地产类型** **新加坡永久居民（PR）可以购买的房地产类型** 

①可以与另一名新加坡永久居民（PR）或新加坡公民一起购买转售组屋（HDB）；

②已经达到 5 年最低居住年限（MOP）的转售执行共管公寓（EC）；

③私人公寓；

④分层有地住宅 / 联排别墅（需得到新加坡土地管理局（SLA）的特别许可）；

⑤圣淘沙湾的有地住宅；

⑥有地住宅（需得到新加坡土地管理局的特别许可）。

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**非新加坡永久居民可以购买的房地产类型**

①私人公寓；

②10 年以上且完全私有化的转售执行共管公寓（EC）；

③圣淘沙湾的有地住宅；

④有地住宅（需得到新加坡土地管理局的特别许可）。

根据新加坡《住宅房地产法令（Residential Property Act）》，外国人可以购买公共住房和私人房产。然而，在外国人可以／不可以购置的地产方面仍存在一些限制，具体如下： 

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**公共/公共-私人混合住宅**

政府组屋市场属于新加坡建屋发展局（HDB）管辖，有一定的限制。需要注意新加坡永久居民（PR）和非永久居民都被限制购买新的组屋单位，如预购组屋（BTO）和剩余组屋销售活动（SBF）。同时，还有其他的一些条件。具体如下：

①非新加坡永久居民（PR）且个人单独购买，则只能购买 10 年以上的执行共管公寓（EC）和私人公寓；

②新加坡永久居民（PR）且个人单独购买，除了不能购买新的组屋之外，也不能单独购买转售组屋，只能购买已达 5 年最低居住年限的转售执行共管公寓和私人公寓；

③新加坡永久居民（PR）与另一位新加坡永久居民（PR）可以共同购买转售组屋（获得永久居民身份的 3 年后）、5 年以上的转售执行共管公寓、10 年以上的私有化执行共管公寓及私人公寓；

④新加坡永久居民（PR）与另一位非新加坡永久居民可以共同购买5 年以上的转售执行共管公寓、10 年以上的私有化执行共管公寓及私人公寓；

⑤以非新加坡永久居民夫妇的身份共同购房，则可以购买10 年以上的私有化执行共管公寓及私人公寓。 

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**私人房产**

与组屋不同，购买私人房产的限制要少得多，外国人可以购买私人公寓及圣淘沙湾的独立洋房。

但是在新加坡主岛上购买有地住宅时有一些限制。如果外国投资者想购买以下房产类型时，必须先获得新加坡土地管理局土地交易批准组（Land Dealings Approval Unit）的批准：

①空置的住宅用地；

②排屋；

③联排别墅；

④半独立式洋房；

⑤平房 / 独立式洋房；

⑥不在规划法令（Planning Act）经批准的公寓项目中的分层有地住宅 / 联排别墅；

⑦店屋（非商业用途） 

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**02** **为什么要到新加坡投资房地产？**

首先，新加坡的地理位置优越，坐落在主要航运路线的交叉点，是全球贸易的主要物流枢纽和管道。同时，新加坡是一个稳定繁荣的国家，拥有强大的经济和良好的营商环境。并且，新加坡一直以来都以其高效的官僚机构、低廉的腐败程度和易于开展业务而闻名，这使它成为希望扩大业务或投资房地产的外国投资者的一个有吸引力的目的地。

其次，新加坡还拥有高标准的生活、世界一流的基础设施以及多元化和多元文化的人口。这使其成为希望搬迁或投资房地产以获取租金收入或资本增值的外国买家的理想目的地。

最后，新加坡政府的政策旨在吸引外国投资，例如，外国人可以在新加坡购买住宅和商业地产，但要遵守某些限制和税收。此外，新加坡的房地产市场是透明的，具有保护投资者和促进良性竞争的明确规章制度。 

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**03** **新加坡购买房地产的流程**

**购买新房**

**1.研究市场**

在投资任何房地产市场之前，研究市场状况、房地产价格和趋势非常重要。这可以帮助投资者做出明智的投资决策并避免代价高昂的错误。投资者可以选择与房地产经纪人、律师和物业经理等当地专家合作，可以帮助投资者尽快了解当地市场并确保遵守当地法规。 

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**2.明确购房资格及预算**

明确自己的购房资格及能够购买的房产类型，明确自己的购房预算，确保自己有足够的资金能够完成房产交易（包括房款、印花税、律师费等），评估自己的负担能力。 

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**3.计算需要支付多少税款**

外国投资者需缴纳额外税款，例如买方印花税（BSD）及额外买方印花税 (ABSD) 。在考虑在新加坡进行房地产投资时，将这些额外成本考虑在内非常重要。 

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**4.查看房产项目**

房产中介将根据投资者的预算，筛选符合投资者需求和预算的项目，一般来说，投资者应该考虑基础设施完备（如靠近医院、学校）、交通便利（靠近地铁站）、靠近便利设施（如购物商场、超市等）等因素。 

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**5.选择心仪的房子并预约参观房子**

根据中介提供的项目名单，筛选投资者心仪的房子，然后预约参观房子。 

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**6.支付定金**

看好房子之后，确认购买支付房子价格的5%作为定金（必须以现金付款），并需要签署选购权书（OTP）以正式把房子定下来。签署的选购合同会有14天的有效期，买家可以选择执行选购权合同，而发展商必须按照协议的价格出售给买家。当然，买家也可以选择不执行选购权合同，让选购权合同过期。只不过原本支付的5％的定金，只能退回75%，剩余定金的25%相当于违约金赔付给了开发商。

接下来，投资者还需要指定一名律师，在新加坡买房的手续必须通过律师进行，在购买过程中为投资者处理好买房事宜。 

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**7.申请银行贷款**

当投资者签署选购权书之后，就可以向银行申请贷款。银行会发给投资者一份房屋贷款协议（Letter of Offer），这份协议里面包含按揭贷款的条款和条件。外国人也可以在新加坡申请到银行贷款，第一套房屋最高可以贷款到房价的 75%，第二套为 45%，第三套以上为 35%。 

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**8.签署买卖协议（S&P）并支付印花税**

在收到选购权书后的两周内，开发商将把买卖协议寄给投资者的律师。在收到买卖协议后的三周内，投资者必须签署买卖协议。

在签署买卖协议后的两周内，投资者必须支付买方印花税（BSD）和额外买方印花税（ABSD）。

在签署选购权书后的八周内，投资者必须支付剩余15%（现金或公积金）的首付款。对于外国人来说，需要用现金支付这笔费用，而其余部分将由银行贷款来支付。 

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**9.按照工程进度付款直到完工**

从这个阶段起，投资者的银行贷款会按照工程进度付款。购买期房的工程进度时间表如下： 

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**10.领取新房钥匙**

当投资者的新房子在市区重建局（URA）检验后获得临时入伙证（TOP），开发商就会通知投资者，安排日期拿钥匙。

**购买二手房**

在新加坡购买二手房与购买新房的流程略有不同，但是有些流程内容大致相同，因此，在这里我们简单介绍一下。

1.研究市场；

2.明确购房资格及预算；

3.计算需要支付多少税款；

4.查看房产项目；

5.选择心仪的房子并预约参观房子；

6.确定房子之后，联系卖家，确定双方都能接受的价格；

7.支付1%的定金；

8.到银行办理贷款；

9.在接下来的 14 天内支付4%首付款；

10.签署买卖协议（S&P）并支付印花税；

11.在交易完成日期，支付剩余购买价格减去房屋贷款的金额；

12.房子过户。 

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**04** **新加坡买方印花税（BSD）和额外买方印花税（ABSD）**

在新加坡购置房产，作为买方，会涉及到两种印花税：买方印花税（Buyer’s Stamp Duty，简称 BSD）和额外买方印花税（Additional Buyer’s Stamp Duty，简称 ABSD）。

**1.什么是印花税？**

印花税是一种与房地产有关的税收。不论居民身份、不论国籍，在新加坡买房时，不管是买新房，还是买二手房，只要有签书面合同，买家都必须缴纳印花税给新加坡国内税务局（IRAS）。

**2.新加坡买方印花税（BSD）**

无论新加坡公民还是海外人士，在新加坡买房，都需要缴纳买方印花税（BSD）。买方印花税的税率根据房产总价的差别而呈阶梯式变化，下表为新加坡买方印花税税率表（房价以实际购买价和市场价中较高者为准）： 

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在2023年预算期间，新加坡政府宣布自2023年 2 月 15 日起提高住宅和非住宅物业的BSD税率。对于在 2023 年 2 月 15 日或之后购买的物业，有一个过渡性的BSD减免，因此以前的BSD税率将申请，但需要满足减免条件。

要申请减免，请通过https://go.gov.sg/2023bsdremission（Singpass用户）或https://go.gov.sg/2023bsdremission-corp（Singpass（企业）用户）提交申请文书执行日期后14 天。成功提交FormSG 后，用户将收到一封确认电子邮件。

**买方印花税的支付时间**

①如果投资者是在新加坡国内签署的买卖合约或者认购合同，那么必须从签署合约日期起的 14 天内完成支付；

②如果投资者是在海外签署的买卖合约或者认购合同，那么需要在合同签署日起的 30 天内完成支付。

**买方印花税的支付方式**

①海外买家，需要全额支付买方印花税，无法进行贷款，买方印花税支持各种各样的线上支付。

②新加坡公民或者永久居民，可以使用公积金（CPF）账户支付买方印花税，但需要遵守相关规定：

ⅰ.只能使用公积金普通户头（Ordinary Account）里的金额来支付买方印花税；

ⅱ.如果是第二套房产，而且在购买第一套房产时使用了公积金，那么，公积金特别户头和普通户头的金额加起来要超过现定基本存款金额，才可以用普通户头其余金额来支付买方印花税；

ⅲ.如果购买的是现房，买家需要先自行支付买方印花税，之后再申请公积金补偿；如果是期房，就可以直接用公积金支付买方印花税。

**3.额外买方印花税（ABSD）**

有责任的买家需要在现有的买家印花税 (BSD) 之上支付额外买方印花税（ABSD）。ABSD和BSD 是根据应税文件中规定的购买价格或房产的市场价值（以较高金额为准）计算的。

所有买家/受让人（即个人、实体，包括房屋开发商）都需要完成 ABSD 声明表 由他们的律师见证（如果适用）。填妥的表格无需提交给 IRAS，但应从购买/收购财产之日起至少保留5年，因为 IRAS 可能出于审计目的要求提供该表格。以下是新加坡额外买方印花税的税率表： 

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**需要注意的是：**

①由于新加坡签署了自由贸易协定（FTA），如果投资者是冰岛、挪威、瑞士或列支敦士登这4个国家的公民或永久居民，或者是美国公民，以个人名义购买新加坡的房产，就可以享受与新加坡公民同等的待遇，买房时只需支付买方印花税。

②从2022 年5月9日起，所有将住宅房地产转移到生前信托（living trust）的交易，需支付35%的额外买方印花税。额外买方印花税需在住宅房产转入生前信托时就支付，但符合条件的受托人（trustee）可向国内税务局（IRAS）申请退税。申请退税的三个条件：

ⅰ.所有实益拥有人都是可确认的个人；

ⅱ.住宅房产转移到生前信托时，实际受益人便持有住宅的拥有权；

ⅲ.实益拥有权不可进一步分割与还原，或必须履行后续条件。 

**05** **新加坡投资房地产常见问题**

**1.本人不在新加坡是否可以进行买房交易？**

可以，外国买家可以在当地提供公证/认证的律师事务所（Notary Public）或者新加坡大使馆签署文件，也可以通过律师办理授权书（Power of Attorney，简称 POA），授权在新加坡的亲戚朋友来代表本人执行买房交易。

**2.外国人需要了解的新加坡买房贷款政策**

对于外国人而言，在新加坡购房是可以向银行或其他金融机构贷款的，并且贷款额度最高可达房价的75%，这使得外国人很容易就能在新加坡购买房产。而个人的按揭贷款额度根据借款人的未偿还住房贷款数量而变化，具体的贷款额度和首付比例可见下表： 

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如果贷款年限超过 30 年，或者申请人贷款结束的时候超过 65 岁，贷款额度和首付比例将如下： 

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**3.如果房屋出租，该由谁来缴纳印花税？**

新加坡的印花税不仅仅是购房时需要缴纳，房屋出租时也需要缴纳，但是租房印花税由租客来缴纳。

**4.如果是夫妻联名买房，可以免除额外买方印花税吗？**

①如果夫妻双方有一方是新加坡公民，而且买的是第一套房，那么按新加坡公民首套房处理，免交额外买方印花税；

②如果夫妻双方均为新加坡永久居民（PR），且购买的是首套房，那么需要缴纳 5% 的额外买方印花税；

③如果夫妻双方只有一方是新加坡永久居民（PR），另一方是外国人，且购买的是首套房，则需缴纳30%的额外买方印花税。

**5.新加坡房产产权**

新加坡房产产权一般为99年、999年、永久产权。其中大部分房产为99年产权。

**6.新加坡买房必须要通过律师吗?**

新加坡房产交易一般都通过律师交易，特别是如果有银行贷款就必须通过律师参与交易，买卖双方都会指定各自律师代表各自客户交易，律师可以很好的代表自己客户利益，确保房产的交易是合法正规，受法律保护的。

**7.外国人在新加坡买房贷款的流程**

只有在新加坡金融管理局取的全部执照的银行才可以为购房者提供贷款，您可以咨询金阁顿专业顾问，金阁顿集团擅长财富管理、资产配置和各类基金设立，和很多银行保持密切的合作关系。

**在选择合格的银行之后，投资者需要准备申请房屋贷款的材料：**

①房屋的选购权书或者买卖协议；

②房屋贷款申请表（填写完整并签字）；

③本人的身份证和复印件，或护照和复印件；

④收入证明（最近 3 个月的工资单，并且提供银行对账单以证明工资是存入本人银行账号内）或者银行流水证明；

⑤最近所得税评估；

⑥其他所需文件。 

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