来源：安家狮城研究、市区重建局（URA）
宏茂桥新盘项目 AMO Residence 协助提升了销量，促使新私宅销售于 2022 年 7 月回弹。开发商在 7 月售出了 834 套新私宅（不包括执行共管公寓 EC），其中 366 套（或 44%）为 AMO Residence 的单位。7 月份的销量比 6 月份的 488 套高出了约 71%。与去年同期相比, 新私宅销量相较于 2021 年 7 月 1,602 套的高基数下降了 48%。
包括 7 月份的销量在内，开发商在 2022 年前七个月内售出了 5,056 套新私宅（不包括 EC），比 2021 年 1 月至 7 月份期间卖出的 8,061 套下降了 37%。销量滑落主要是因为今年推出的 新楼盘相对较少。
组屋提升者和自住屋主对宏茂桥大众市场住宅的被压抑需求，带动了 AMO Residence 于 7 月 23 日开盘周末所创下的 98% 的强劲吸纳率（372 个单位中售出了 366 个）。买家也被 AMO Residence 位于成熟市镇中较方便的地点、靠近地铁站和众多便利设施、绿意盎然的环境及周 围好几所知名学府所吸引。AMO Residence 的强劲销量进而推高了 7。月份的整体新私宅销售。
中央区外（OCR）在 2022 年 7 月新私宅销售中，以 485 笔交易位居榜首，较 6 月份售出的 111 套大幅增长超过四倍。AMO Residence 是 OCR 本月最畅销新盘，约占 OCR 子市场交易的 75%，并以 S$2,110 每平方英尺的中位价售出了 366 个单位。较早之前已开盘的项目悦湖苑（The Florence Residences）、锦泰门第（Parc Clematis）和翠宁苑（Ki Residences At Brookvale），在 7 月份各别卖出了 17 个单位，成了 OCR 总销量的一部分。
与此同时，核心中央区（CCR）和其他中央区（RCR）因 7 月份没有新盘推出，而出现新私宅销售环比下滑的现象。开发商共卖出 185 套 CCR 新单位，较 6 月份销量下跌了 10.2%。7 月份最畅销 CCR 项目是 Hyll On Holland，以 S$2,638 每平方英尺的中位价售出 28 个单位。随后还有以 S$2,932 每平方英尺中位价售出 17 个单位的 Perfect Ten，以及以 S$2,749 每平方英尺中位数成交价卖出 16 间单位的绿墩雅苑（Leedon Green）。
RCR 市场方面，7 月份共有 164 套新私宅售出，略低于上个月售出的 171 套。最受欢迎的 RCR 项目是瑞雅嘉苑（Riviere），以 S$2,907 每平方英尺中位价售出 27 个单位。紧随其后的是福瑞轩（Forett at Bukit Timah），15 个单位以 S$2,230 每平方英尺的中位价易手。
开发商在 7 月份向市场投放了 402 个待售新单位（不包括 EC），而上个月投放市场的单位量为 397 个。7 月份投放市场的大部分单位来自 AMO Residence（372 个单位）。2022 年前七个月内，有 2,971 套新单位（不包括 EC）推出市场销售，与去年同期相比下降了 59%。
来源：安家狮城研究、市区重建局房地产资讯系统（数据于2022年7月15日取得）
新加坡买家占整体新私宅销售中的比例，已从 6 月份的 76%，大幅上升至 7 月份的 85.1%。各区域的买卖禁令数据（见图 1），从 6 月到 7 月期间，本地买家所购买的 CCR 和 RCR 新单位数量有所增加，OCR 新单位量的吸纳率则维持在 90% 左右。安家狮城（AnjiaSG）预测，随着更多大众市场项目推出市场，新加坡买家的比例将在未来几个月内攀升。
与此同时，随着 CCR 和 RCR 的外国买家比例减少，整体新私宅销售的外国买家比例从 6 月份的 12.4% 下降至 7 月份的 5.4%。尤其，外国买家仅占 7 月份 CCR 销量中的 10.3%，低于 6 月份的 17.9%。
来源：安家狮城研究、市区重建局房地产资讯系统（数据于2022年8月15日取得）
随着更多 OCR 新项目以更高的基准价格开盘，7 月份 CCR 和 OCR 新私宅销售平均成交单价的差距继续缩小至 37%，而上个月的数字则为 59.4%（见图 2）。
7 月份售出的 OCR 新私宅（不包括 EC），中位数单价为 S$2,088 每平方英尺，比 6 月份上涨了近 19%, 而 6 月份 OCR 的中位数开盘单位价则 S$1,758 每平方英尺。CCR 和 RCR 的中位数成交单价别为 S$2,741 每平方英尺和 S$2,323 每平方英尺，比 2022 年 6 月份的价格下降了 0.5% 和 2.6%（见表 1）。
来源：安家狮城研究、市区重建局房地产资讯系统（数据于2022年8月15日取得）
市场前景
安家狮城预料，8 月份新私宅销量将因农历七月鬼月期间缺乏新项目推出而减弱，随后将在 9 月份回暖。此外，已开盘现有项目中的未售出单位数量已然不足。根据市建局数据中所显示的已开盘项目的累计售出单位总数（不包括 EC），截至 2022 年 7 月，所有已投放市场的项目的单位总数中，约有 89% 已售出。
鉴于市场上未售出的新私宅单位较少，9 月份即将推出的新盘如 Sky Eden At Bedok 和曲水伦庭（Lentor Modern），应该会引起良好的购买兴趣。这两个项目含商用空间也靠近地铁站，尤其曲水伦庭就与伦多地铁站相连接。与此同时，Sky Eden At Bedok 位于便利设施齐全的勿洛中心（Bedok Central），坐拥众多零售和餐饮选择。
来源：安家狮城研究、市区重建局房地产资讯系统
