2022年12月5日，香港一家房地产中介公司出售住宅物业的清单。图源：视觉中国
界面新闻记者 |刘子象
一份最新报告显示，新加坡的私人住宅目前已超过中国香港，登上亚太地区最昂贵住宅榜首。
在5月29日-6月1日的一场会议上，美国非盈利研究组织“城市土地学会”(ULI)发布了《2023年亚太住房可获得性指数》报告（2023 Asia Pacific Home Attainability Index）。根据报告，2022年新加坡私人住宅的中位数上涨了8%以上，至120万美元，首次超越香港（116万美元）。
除了房价，新加坡的私人租赁房屋月租金也是地区最高，在2022年上涨了近30%，达到2600美元，“远远超过”雪梨、墨尔本和香港等其他城市。
原因是多方面的。如外国移民人数的增加，建筑完工速度放缓，以及年轻专业人士搬出多代同堂的住宅，寻求更大的空间和自由等。
近两年来新加坡房地产市场过热，引发政府担心。该国政府已经出台了几轮降温措施。4月底，由于担心飙升的房价与经济基本面脱节，新加坡提高了购房税。购买住宅物业的本地和外国买家将支付更高的印花税。
与此同时，香港房价在2022年“大幅下跌”，房价中位数下降了8.7%，至116万美元左右。不过，香港的私人住宅每平方米的价格仍是最贵的，售价为19768美元，是新加坡、深圳和北京中位数的两倍多。
主要原因在于，香港一直锚定美元，跟随美联储加息步伐，导致这个亚洲金融中心抵押贷款利率大幅上升。去年10月，由于利率上升推高了借贷成本，香港房价跌至五年低点。本月早些时候，在美联储加息后，香港金管局将基准利率上调至5.5%。另外，“人口净流出”和对本地房地产市场“不太乐观的看法”也带来负面效果。
在亚太其他大城市方面，报告说，随着越来越多的人搬回地方城市，以及过去一年前所未有的央行加息潮，雪梨和墨尔本的私人住宅价格出现了下跌。但雪梨、墨尔本和布里斯班的租金中位数有所上升。雪梨的房屋月租金平均为1958美元，公寓月租金为1732美元。
ULI亚太区总裁大卫·福克纳表示，自去年新冠疫情大流行状态结束以来，人口重新向首都和大城市流动，这可能是澳大利亚城市租金中位数上涨的原因之一。
而在印度，孟买的房价中位数最高，为每平方米3383美元，首都新德里远远落后，为1358美元。与其他发展中国家相比，印度的房价与家庭收入中位数相比相对便宜。
不过，尽管新加坡的私人住宅是亚太地区最贵的，但私人住宅仅占新加坡住房存量的20%左右。与此同时，这个城邦国家的住房自有率是最高的，达到89.3%。大部分新加坡人住的是政府组屋。
从这个意义上来说，新加坡人的住房是最容易获得的，政府建造的组屋的负担压力最小，在2022年，其售价中位数为家庭收入中位数的4.7倍。对于新加坡的私人住宅，这一数字跃升至13.7倍。组屋是由新加坡建屋发展局承担建造的公共房屋，是大部分新加坡人的住所。
一般来说，当房价中位数与家庭年收入中位数之比超过5时，就被认为“负担不起住房”。按照这个标准，在此次调查的亚太地区45个城市中，只有新加坡的组屋、墨尔本和布里斯班的公寓是“负担得起的”。香港的这一数值为26.5，已比上一年（30.5）大幅下降。
亚太地区最买不起房的前五大城市。
越南胡志明市的房屋负担能力倒数第二，是家庭月收入中位数的32.5倍。在该国，许多购房者是拥有多套房屋的投机投资者，进一步推高了房价。与去年的指数类似，中国大陆城市在住房可获得性方面排名最低。报告指出，中国的住房拥有率在过去10年里“大幅下降”。
而城市的住房可获得性与相对于人口增长的新住房供应量直接相关。报告以深圳举例称，从2010年-2022年的12年间，深圳的人口增加了700多万，但其新增住房存量仅增加了3100万平方米，是同期中国城市中增幅最小的。
ULI亚太区总裁福克纳说，这份报告探讨了住房需求和区域竞争力变化的影响，同时考虑了影响住房可获得性的因素。报告主要作者Kenneth Rhee则指出，亚太地区的住房存量和住房可获得性差异很大。影响住房可获得性的关键因包括人口趋势，与土地使用和密度相关的政府政策，重建或重建衰退城市地区的能力，购房融资的可用性，政府对房屋供应的参与，以及新冠疫情对新房供应的影响等。
这份报告涵盖澳大利亚、中国、印度、印度尼西亚、日本、菲律宾、新加坡、韩国、越南等9个国家的45个城市，总人口达35亿，约占世界总人口的45%。
